쟌 리(컨추리와이드 세일즈 매니저)

국내에서 아무런 불편함 없이 가고자 하는 목적지를 자유롭게 왕래하듯 해외여행도 그리 어렵지 않게 누릴 수 있는 평범한 삶의 일부분이 되었다.
사이버 월드로 인한 정보 유통은 많은 시간과 다양한 인적 교류를 통해서만이 얻어질 수 있는 정보를 극히 짧은 시간 내 자유롭게 취득할 수 있도록 가능케 했다. 따라서 국경을 초월한 각양각색의 교류가 놀라운 속도로 진전되었고 외국에서의 투자 대상 및 형태 또한 날이 갈수록 다양화되어 가는 것이 오늘의 현실이다.

부동산 투자의 경우 각국 정부의 규제가 완화되고 환율 차익 및 해외 부동산의 상승효과를 누리기 위한 목적으로 최근 몇 년 간 빠른 속도로 발전해 왔으며, 향후 지속적으로 그 속도는 가속화 될 것으로 업계 전문가들은 예측하고 있다. 그러나 투자 목적 뿐 아니라 미국 현지에서 유학 중인 학생들의 경우 월 렌트 대신 외국인 융자를 통해 주택을 구입하는 사례가 매년 늘어나고 있는 추세다. 미국과 한국과의 무비자 협정이 발효되면 이같은 사례는 놀라운 속도로 증가하리라 전망된다.

주택융자에 있어서 외국인이란 두 부류의 그룹을 분리, 지칭한다. 첫번째는 시민권이나 영주권이 없는 사람으로 합법적인 미국 비자를 소지하고 있는 부류이다. 이 중 합법적인 노동 허가를 받은 E, G, H, I, L, R 등의 비자 소지자는 미국에서 거주하면서 직업을 가지고 있는 경우이므로 비영주 외국인으로 분류돼 융자 프로그램이 훨씬 다양할 뿐 아니라 컨포밍 융자일 경우 시민권자나 영주권자들과 동등한 대우를 받을 수 있다. 단 이때 미국에서의 신용 기록과 점수가 제시되어야 한다.

두번째는 노동 허가가 없는 학생 및 관광, 방문(F, B 비자) 비자 소지자의 경우 종전에는 수많은 중소 규모 은행들이 쉬운 조건으로 융자를 제공해 왔다. 그러나 신용 위험도가 높은 서브프라임 마켓의 붕괴로 그동안 매우 간단한 조건으로 제공돼왔던 외국인 융자가 큰 타격을 입게 됐다. 많은 업체들이 파산하고, 모기지 증권 투자가들의 수요가 급격히 축소되면서 상품 가격이 대폭 하락(이율의 상승을 의미)했고, 융자 규제 또한 상대적으로 많이 강화되었다.

아직까지 외국인 융자는 전체 주택융자 시장에서 차지하는 비율이 낮을 뿐 아니라 신분 문제로 투자가들로부터 튼 호응을 얻지 못하고 있다.
부동산 시장이 점차 회복되면 모기지 증권에 대한 전반적인 수요가 늘어날 것이고 결과적으로 외국인 융자 또한 상품의 다양성 외 다른 조건들도 많이 완화되리라 예상된다. 현재 손꼽을 만큼 소수의 대형 은행들만이 외국인 융자를 제공해오고 있다. 각 은행이 제시하는 조건들을 꼼꼼히 살펴서 필요한 요구 사항을 충족시켜 줄 수 있다면 내국인과 비교할 때 거의 동등한 좋은 이자로 융자를 얻을 수 있다. 일반적인 외국인 프로그램의 기본 조건은 유효한 비자와 다운페이 금액이다. 유효한 비자의 조건은 여권과 비자의 사본으로 증명할 수 있고, 다운페이는 융자액의 규모에 따라 보통 25~35%로 결정된다.

다운페이 및 클로징 비용에 필요한 모든 자금은 미국에 있는 은행 개인 계좌에 예금되어야 하며, 현지 은행 계좌가 없을 경우 변호인의 에스크로우 계좌에 예치되어야 한다. 자국에서 송금할 경우 송금 영수증의 사본을 은행에 제시해야 하며 개인 계좌의 은행 거래내역서 또한 요구된다.
수입 증명 서류는 오히려 시민권자보다 훨씬 간단하다. 직장인의 경우 근로소득 원천 징수가 요구되며 자영업자는 납세 증명을 제출하면 된다. 아울러 직장증명서류는 직장인의 경우 고용된 상태를 확인해주는 증명 편지가 요구되며, 자영업자의 경우 사업자 등록증을 제시하면 된다. 참고로 모든 서류는 한글 및 영문 번역본이 각각 제출돼야 한다.

외국인 융자를 진행하다 보면 많은 경우 융자 신청인이 클로징 때 참석 못하는 사례가 빈번히 일어나는데 이때 사전에 위임장(Power Of Attorney)을 준비해 놓으면 된다.

융자은행에서 요구하는 서류 목록을 다시 한 번 정리하면 다음과 같다.
1. 여권 및 비자 사본
2. 자국의 은행 거래 내역서 (개인 계좌)
3. 송금 영수증
4. 미국의 은행 거래 내역서 (또는 변호인의 에스크로우 계좌로 대치)
5. 직장 증명 편지 또는 사업자 등록증
6. 소득 증명 서류