하늘 높은 줄 모르고 오르던 집 값이 떨어지기 시작하면서 이제는 어디가 끝인지 모를 정도로 가격이 떨어지고 있다. 보통 20%하락은 기본이고 심한 곳은 50%까지 떨어진 곳도 있다고 한다. 대책 없이 주택가격이 맥을 못 추고 떨어지자 주택을 아주 싸게 구입하려는 Bargain-Hunter들의 발걸음도 빨라지고 있다.
CNNMoney.com의 보도자료에 따르면 Sacramento의 평균 주택가격이 전년도 대비 35% 하락했다고 한다. LA 근방인 Riverside도 29%하락했고 San Die해도 26%이상 떨어졌다는 소식이다. 작은 도시일수록 하락의 폭이 심해 Stockton, CA는 34%, Bakersfield는 29% 이상 가격이 떨어졌다. California 이외의 도시에서는 Las Vegas가 22%. West Palm Beach, FL도 32% 이상 내려갔다.
주택가격이 바닥을 친 것인지 아니면 더 내려갈 것인지 의견이 분분 하지만 많은 전문가들은 앞으로 약간은 더 가격이 떨어지리라 예견하고 있다. 그 이유는 크게 두 가지로 보고 있는데 첫 번째는 투자가들의 예상이고 두 번째는 평균 주택가격이 아직은 평균 수입으로 구입하여 payment를 내는데는 다소 무리가 있다는 견해이다.
투자가(The Smart Money)들의 견해 - S&P Case의 투자가들은 주택 Index에 대한 투자를 꺼리고 있다. 그 이유는 앞으로 주택가격이 더 떨어지리라 예상하고 있기 때문이다. 최근 보고된 Title Company의 자료에 따르면 올해에만 약 200만 채의 집이 payment를 내지 못해 차압되리라 전망하고 있는 것도 투자가들이 몸을 사리는 이유이다. 보다 보수적인 투자자들 중에는 2009년 11월까지 Los Angeles의 주택가격이 추가로 24% 더 떨어지리라 믿는 이들도 많이 있다. 이러한 전망들은 투자로 집을 사려하는 사람들의 발목을 잡고있다. 현재 가격이 저렴해도 나중에 더 내릴 것 같다면 누구도 사기를 꺼릴 것은 당연한 이치이다.
집을 살 수 있는 자격 - 흔히 자신의 수입이 집 payment의 3배는 되어야 집을 살 자격이 있다고 말한다. 하지만 아직도 Price-to-income 비율이 주택을 구입할 수 있는 적정 수준에 있는 사람들은 전체 인구의 14% 수준에 머물고 있다. 역사적으로 평균 집 가격은 연 수입의 4배정도가 적정 수준이라고 한다. 집 가격이 많이 오르면 서민들은 집을 살 수 없게되고 결국 집 가격은 다시 내려오는 것이 정상이다.
주택가격이 얼마나 더 내려갈지 혹은 더 내려가지 않을 지에는 여러 가지 예측할 수 없는 요인들이 있다.
주택가격의 변동에 영향을 줄 수 있는 사항들은 예를 들면, 올해 말에 치러지는 대통령선거, 실업률, 치솟는 Gas Price, 그리고 마지막으로 이자율의 변동을 들 수 있다. 지금 집 값이 많이 내려가서 어떤 지역은 1,500square foot의 5년도 안된 새 집이 $150,000에 거래되고 있기도 하고 어떤 도심에서 다소 떨어진 변두리에서는 2bed house가 $70,000에 거래되기도 한다. 하지만 Korea Town처럼 가격이 별로 내려가지 않은 특수한 지역도 있다.
주택이 바닥을 향해 가고 있다고 믿는 사람들이 주택을 아주 싸게 구입하려고 차압시장이나 Short Sale에 많은 관심을 가지고 있다. 재정 악화로 남들이 하다 Stop한 Building Project를 찾는 투자자도 많다. 싸게 구입하여 차액을 챙기려는 사람들이다. 난세에 영웅이 나듯 이런 상황에서 돈을 많이 버는 사람들도 생겨날 것이다. 설사 주택가격하락으로 손해를 많이 보거나 집을 차압당했다 하더라도 크게 실망할 필요는 없다.
인생이 다 끝난 것은 아니므로 다시 열심히 일하여 싼 가격에 다시 집을 구입한다면 그 동안의 손해를 만회할 수 있을 것이다. 포기하기 전까지는 끝난 것이 아니다. “It ain’t over until it’s over.
(213)219-9988
브라이언 주
뉴욕융자 대표