한주희 부동산 컨설턴트

최근 들어 한국의 부동산은 다른 분야와 달리 매우 안정돼 있다. 특히 글로벌 부동산시장이 가라앉아 있고, 미국 부동산시장이 침체돼 있는 가운데 한국의 부동산 시장만큼은 세계 표준에는 아랑곳없이 안정된 모습을 보이고 있다. 또한 한국내 각종 경제동향과 비교해 보더라도 부동산 시장만큼은 매우 안정된 그런 모습인 것이다. 그런데도 한국 사람들은 부동산시장이 불황으로 가고 있다고 걱정하는 기색이 역력하다!

왜 그럴까? 객관적 자료를 비교해 본다하더라도 한국 부동산시장은 최근의 모든 경제가 가라앉고 있는 수치에 비교해보더라도 급격한 가격 변동 없이 그 모습 그대로 보이고 있기만 한데 어째서 부동산경제가 가라앉고 있다고 평가하고 있는 것일까? 이러한 심리적 괴리 현상은 부동산시장에 대한 의존감이 크다는 데서 발견할 수 있을 것이다.

그동안 한국의 부동산은 조금이라도 시간이 흐르면 오르기만 했지 떨어진 예가 그리 많지 않았고 설사 가격이 떨어진 상황이 왔다하더라도 너무도 빠른 시간 안에 회복 되었던 경우가 있어 왔다. 부동산을 갖고 있으면 돈 버는 것은 쉽다고 생각해 온 것이 대다수 투자자들의 기본생각이 너무도 뿌리 깊기 때문에 현재처럼 오르지도 않고 떨어진다 해도 미미한 수준의 하락현상만 보고 있더라도 가슴이 덜컹 내려앉는듯한 위기감을 갖고 있기 때문이다.

약 10년 전부터 한국 부동산투자에 대한 투자자들의 기본인식이 많이 바뀌기는 했다. 예전에는 위치 좋고 발전가능성이 예상되면 현재 투자대상 부동산에서 벌어들이는 자본의 이익 현황에 대하여는 그리 큰 검토를 하지는 않았던 것이 이 돈을 갖고 부동산에 투자하면 매달 이익은 얼마나 나올 것인지, 세금은 얼마만큼의 부담을 가져야 하는지쪽으로 바뀌기 시작했던 것이다. 그렇다 하더라도 감정평가 하듯 세밀한 현금 수입흐름을 연구하고 검토해서 투자할 것인지, 말 것인지를 냉정히 살펴보는 것은 아직도 미천한 수준에 머물고 있다.

독자들도 알다시피 미국과 캐나다의 부동산투자를 생각하는 기업이나 개인들의 투자 성향은 당연하지만 한국에서는 낮선 모습인 수많은 검토 자료에 근거하여 부동산을 사고 파는 것이 일상화 되어있다. 예를 들어 적어도 10여년전부터 투자 대상 부동산에 대한 가격변동 폭과 임대수익률, 모기지 이자 변동상황, 부동산 자체의 품질비교검토, 인근거래 동향에 대한 객관화된 자료연구 등 너무도 자세히 투자에 대한 연구를 하고 있고 그 결과 투자를 할 것인지 말 것인지, 투자를 하면 언제까지 보유할 것인지 등을 판단하는 것이다.

한국의 부동산투자 관행은 투자금에 대한 이익환원이 어떻게 어떠한 경로로 이루어질 것인지와 세금에 대한 부담이 실제 소득에 끼치는 영향력은 어느 정도인지, 보유 중에 부담해야할 감가상각비율이 어떠한 모습으로 변경될 것인지, 금융부담비용의 변경가능성은 어떤지, 정부의 정책변경가능성은 어떤지 등 이렇게 기본적 사항을 따져보지 못하고 있다는 것이다.
부동산을 구입하면 직접 거주할것인지, 거주하면서 분명히 오를 것이고 그것만이 행복감의 완성이 아니겠는지, 임대를 준다 해도 임대수익율의 적정 평가는 늘 소극적으로 다뤄지고, 보유하는 동안 임대수익과 임차인의 안정적 주거만이 최고의 선으로 치부하면서 투자를 해오고 있다. 과연 이것이 옳은 것일까? 대답은 항상 아니다 이다.

부동산은 쉽게 변하지는 않는 자본상품이다. 하지만 그 부동산 주변의 경제적 상황은 매일같이 수시로 변화하며 그것이 부동산 투자패턴에 대단한 영향력을 지니고 있는 것이다. 최근 한국에서의 부동산투자는 단연 재건축 또는 재개발 지역의 부동산에 대한 관심일 것이다. 아시다시피,
재건축과 재개발에 해당되는 주택을 구입하면 새로운 건설사를 선정하여 새로운 주택을 만들고 그 주택을 보유함으로써 투자이익을 완성시킨다는 것이 기본 입장이다.

하지만 최근 재건축 대상 부동산의 인기가 1~2년 전과는 사뭇 다르게 나타나고 있다. 이유는 재건축 아파트를 10억에 구입한 후 허물고 새로운 주택을 받을 수 있는 권리가 생기는데 헌집을 주고 새집을 갖게 되려면 대부분 더 많은 돈을 지불해야 하기 때문이다. 그렇다면 자본금 10억원에 새 아파트 입주부담금 5억원을 더 주고 15억원에 새집을 얻게 되는데 과연 새집의 가격이 냉정히 15억원이 맞을까? 이 같은 의문을 이제는 품어야 한다. 너무 비싼 부담을 했다는 말이다. 그렇지만 재건축 대상 아파트라고 해서 유행에 쫒아 투자하다보니 절대적인 연구 검토에 소홀한 것을 고려해야 한다.

투자 대상 부동산을 선정하면 순수 경제 이익 측면으로 냉정히 살펴보는 지혜를 발휘해야 할 시점에 왔는데 아직도 사놓으면 무조건 오를 것이다 라는 생각은 이제는 아닐 수도 있다고 판단해야 한다. 한국의 부동산시장도 이제는 거품을 걱정할 시기임에는 분명하며 이럴 때 냉정한 판단이 현명한 결과를 볼 것이다.