장상태 부동산 컨설턴트


투자 목적으로 어떤 부동산을 구매하는 것이 좋을까?
아파트 건물을 사는 것이 나을지, 일반 주택이 좋을지, 콘도 아니면 무엇이 좋을까? 마음의 준비와 확고한 마음의 결정이 더 어렵다. 마음의 결정과 준비가 일단 서게 되면 곧 주인이 되는 것은 시간 문제이다. 그러나 곧 상당한 수준의 책임이 뒤따르므로 얼핏 후회스럽기도 하다. 말
할 것 없이 깊이도 모르는 물에 몸을 날리는 그런 용감한 결정이 될 것이다.

두려워 할 필요는 없다. 언제든 새로운 프로젝트나 새로운 경험을 시작할 때면 충분한 사전 지식과 정보가 없거나 몰라서 머뭇거리고 주저하여 두려움이 앞서기 일쑤이다. 아는 것이 곧 힘이다. 투자 목적 부동산 구매도 예외는 아니다. 다음과 같은 주요 지식이 힘 있는 가이드가 되
길 바란다.
· 부동산의 선택
· 융자와 세금
· 크레딧 유지/보수
· 부동산의 품질
· 부동산 마켓
· 부동산의 위치
부동산 투자의 가장 중요한 기본은 길게 멀리 보는 것이다. 이런 마음가짐만 있으면 부동산 오너로서의 성공뿐 아니라 투자 이상의 큰 성과를 거둘 수 있다. 부동산을 소유하고 오너가 된다는 것은 스스로 최고 경영자가 되어 큰 힘과 자유를 누리게 되며 오로지 자신의 성취동기에 그 향방을 결정하게 되기 때문이다. 또 세입 테넌트를 포함한 많은 사람들이 의지함으로 스스로 선의와 친절함을 체험하게 된다.

오너쉽은 또한 대규모 매매나 전기 공사와 같은 새로운 경험을 통한 숙련 등 다양한 소스를 통한 엄청난 자신감을 창출한다. 이 자신감으로 경험과 미래에 대한 적용 능력이 생겨나므로 속 썩이는 세입자의 처리, 수리, 나아가서는 수익성 향상 등과 같은 제반 업무를 능숙하게 해결할
수 있게 된다.누구나 부동산 소유주로 성공할 수 있다. 하지만 대부분의 사람들은 실패가 두려워 시도조차 못하고 있다. 중요한 것은 ‘돈 버는 것’이다. 오너십의 첫째 목적은 이윤을 극대화 하는 것이며 이는 비즈니스의 기본이기도 하다. 자선사업이 아니다. 길게 봐서 부동산 스스로가 모기지를 갚고 비용을 지불하고 오너를 먹여 살리고 나중에는 목돈을 선물하는 것이 이상적인 부동산 투자이다.

따라서 어떤 경우와 상황에서도 부동산 스스로 이루어 내는 오너십의 원칙을 잊어서는 안된다. 오너십에 대해 알기 전에 다음과 같은 몇 가지 기본 지식을 미리 알아보자.
· 크레딧 점검 및 향상
· 사전 조사
· 에이전트, 브로커, 셀러들과의 접촉/대화
· 매입 계획 (어디에, 어떤 물건을)
스스로 물어 보자. 나에게 더 적합한 또 다른 투자가 있는지, 단순한 채권이나 CD가 부동산 투자 보다 더 많은 이익을 주는지(그렇다면 부동산을 매입하지 말라. 그래도 부동산을 사고 싶으면 시가보다 낮은 물건을 되도록 싸게 매입하라).

매입하는 부동산이 모기지, 운용비, 세금, 보험료를 스스로 해결하는가? (여기에 추가로 생활비까지 포함해야 하므로 일정액 이상의 현금이 보장돼야 한다. 이를 위해서는 현금의 흐름 곧 캐쉬 플로우가 관건인데, 부동산 마켓이 좋든지 나쁘든지에 관계없이 순현금 흐름이 충분하도록 융자액이 최소화 되어야 할 것이다)

매입하고자 하는 부동산 가치가 어느 정도 증가할까? (이것이 부동산 투자의 기본 장점인데 부동산을 어떻게 운용하는가가 투자에 대한 자본 회수율을 높이는데 직접적 영향을 끼친다)

어떤 종류의 부동산에 투자할까?
· 별장 (Weekend or Vacation Homes - 주말 / 휴가용 주택)
· 법정 부분 렌트용 주택 (In-laws ? 세를 놓은 부분에 대한 감가상각을 적용할 수 있
다)
· 일세대 주택 (Single Family Homes)
· 다세대 주택 (Multi-Family Homes)
· 콘도 (Condominiums)
· 4 세대 연립 주택 (Quadruplexes)
· 2 세대 연립 주택 (Duplexes)
· 아파트 단지 (Apartment Complex)

매입과 매도에 관한 결정은 통계와 숫자가 열쇠이다. 하지만 통계를 보이는 대로 믿는 것은 위험하다. 통계는 대상과 지역, 조사 요건에 따라 확대나 축소, 제한될 수 있기 때문이다. 통계가 어떻게 집계됐는지를 먼저 알아야 하고 적용 여부나 범위를 결정해야 한다. 특히 부동산 통계는 전국적 통계가 많고 통계의 주체가 금융 센터인지 부동산 섹터인지, 정부 기관인지를 구별, 선택하는 것이 중요하다.