고진성 파인리지 모기지

미국은 융자의 천국(天國)이다. 지난 1분기 말 미국의 주택소유율이 67.8%에 달하는 것도 모기지 융자가 뒷받침해줬기 때문이다.
아주 적은 금액만 다운페이하더라도 나머지는 모기지 융자로 충당해 주택을 장만할 수 있으니 언제라도 원하면 주택 장만의 시기를 앞당길 수 있는 여건이 조성되어 있는 것이다.

현재 모기지 융자는 최고 얼마까지 빌릴 수 있을까?
100% 융자는 이미 시장에서 사라져버린 지 오래됐지만 아직까지도 공식 주택가격의 95-97%까지는 모기지 융자가 가능하다. 이는 다운페이를 3-5%만 해도 주택을 장만할 수 있다는 이야기가 된다. 그러나 주택가격이 하락하면서 지난해 12월 국책모기지회사인 페니메(Fannie Mae)와 프레디맥
(Freddie Mac)은 주택가격이 하락하는 일부 지역들에 대해서 융자비율을 낮추는 조치를 취한 바 있다.

예를 들어 과거에는 5%의 다운페이로도 주택구매가 가능했으나 ‘주택가격이 하락하는 지역’에 위치하는 주택의 경우 10%의 다운페이가 필요하게 된 것이다. 그러나 이같은 융자정책이 서민층을 차별화(?)한다는 이유로 소비자단체들이 들고 일어나자 페니메는 지난주 이같은 조치를 철회했다.
이는 미국인들이 ‘과다융자’에 아주 익숙해져 있다는 사실을 단적으로 드러내 준다.

주택가격이 하락할 가능성이 높은 지역의 경우 10%정도는 다운페이해야 한다는 것이 ‘차별화’와 무슨 상관이 있단 말인가? 특히 수많은 사람들이 주택가격에 비해 모기지 융자가 더 많은, 이른바 언더워러(underwater)에 빠지게 되면서 모기지 시장이 엉망이 돼 버린 상황에서 주택구매시 조금 더 많은 다운페이를 해야 하고 재융자 시 적어도 10%정도의 에퀴티(주택내재자산)는 있어야 한다는 것은 상식적으로도 오히려 타당한 처사가 아닐까?
설령 페니메가 융자비율과 관련된 종전의 조치를 철회하여 최고 95-97%까지 모기지 융자가 가능해졌다고 하더라도 다운페이를 아주 적게 하고도 모기지 융자를 저렴하고도 수월하게 얻을 수 있다는 것을 약속해주지는 않는다.

모기지 융자에 있어 기본적으로 적용되는 융자 비율은 80%이다.
만일 융자금액이 주택가격의 80%를 초과할 경우 초과 부분에 대해서는 2차 모기지에 해당하는 홈에퀴티 융자나 모기지 보험으로 해결해야 한다.
만일 주택가격이 40만달러인데 모기지 융자를 95%에 해당하는 38만달러를 얻으려 할 경우 주택가격의 80%를 초과하는 6만달러에 대해 소위 ‘피기백’이라 불리는 홈에퀴티 융자를 얻거나 아니면 모기지 보험을 들어야 한다는 것이다.

그러나 최근 홈에퀴티 융자와 관련한 부실화가 크게 늘면서 대부분의 융자 은행들은 주택가격의 80%를 초과할 경우 더 이상 홈에퀴티 융자를 제공하지 않고 있다. 이는 80%이상의 모기지 융자를 얻을 경우 홈에퀴티 융자라는 융자 옵션을 더 이상 이용할 수 없음을 의미한다.모기지 보험이라는 옵션 역시 만만치 않다. 모기지 보험회사들이 부실화에 따른 손실을 우려해 보다 까다로운 승인기준을 적용시키고 있기 때문이다.

모기지 보험과 관련해 소득과 자산에 대한 검증절차는 당연히 거쳐야 함은 물론 종전보다 높은 신용점수를 요구하고 있으며 또한 주택가격이 하락하고 있거나 하락할 가능성이 있는 지역에 대해서는 융자비율을 90%로 제한하고 있다. 특히 점보컨포밍모기지(융자금액 72만9,750달러까지)의 경우 신용점수가 700점이상이 되지 않거나 15%이상 다운페이를 하지 않을 경우 모기지 보험을 제공하지 않는다. (주택가격 하락 지역이 아닌 경우 신용점수 700점, 다운페이 10% 요구) 또한 모기지 보험에 따른 부담 역시 과소 평가되어질 수 없다.

모기지 보험료는 평균 모기지 융자 금액의 0.9%인데 이는 융자금액이 40만달러인 경우 모기지 보험료로 월 300달러정도를 지불해야 한다는 것이다. (해당 모기지 보험료는 융자 금액이 주택 가격의 80%이하로 줄어들 때까지 지불해야 한다)상기와 같은 사실들은 설령 모기지 융자를 최고 95-97%까지 빌릴 수 있다고 하지만 실제 여러 가지 제약조건들이 뒤따른다는 것을 나타낸다. 따라서 모기지 융자를 주택 가격의 80%이상 얻기 원하면 다음과 같은 사항을 염두에 둬야 한다.

1) 신용상태가 양호한가?
2) 소득과 자산을 검증할 수 있는가?
3) 모기지 보험을 감당할 수 있는 여력이 있는가?

자신의 여건이 상기의 기준에 부합되지 못하는 경우라 할지라도 낙담할 필요는 없다. 최소한의 다운페이로 주택을 장만한다는 것은 그만큼 주택 장만의 시기를 앞당기는 효과만을 발생시킬 것이기 때문이다. 주택가격이 날로 상승하던 시절에는 가만히 앉아 있다가 잘못하면 주택 장만의 시기를 놓칠 수 있다는 강박관념이 작용해 무리하게 주택 장만에 나서는 경우가
많았으나 최근에는 이에 따른 여러 가지 폐해가 여실히 나타나고 있다.
‘반면교사(反面敎師)’라고 하지 않는가. 이제는 시간이 다소 걸리더라도 적정한 다운페이를 마련한 후 보다 안정된 주택마련에 나서는 것이 바람직한 처사일 것이다.