장상태 탑부동산 사장

주택을 매입하거나 모기지를 재융자할 경우 가장 커다란 부분을 차지하는 비용 중 하나는 다름 아닌 타이틀 보험(Title Insurance)과 관련된 비용이다. 타이틀 보험이란 타이틀(부동산의 소유권)은 물론 이를 점유하고 사용하며 또한 매각하는 데에 관련된 일체의 법적인 권한)과 관련한 문제가 발생할 경우 이에 따른 피해(Loss)를 배상해주는 보험이다.

등기를 이전하거나 땅의 구획을 등록하는 등의 문서 기록을 사람이 하기 때문에 과오나 누락이 있을 수 있다. 타이틀 보험은 주로 타이틀 연계(chain of title)를 공적 기록으로 탐색해 하자 유무를 파악하고 인간의 실수와 부동산의 결함으로부터 소유주를 보호하는 제도이다.

소유권이 탐색될 때 어떻게 소유권 결함이 존재하나?
소유권 보험은 공문서 복사본의 세심한 검사 이후 발행된다. 그러나 전문적인 소유권 검사자의 지식과 경험에도 불구하고 매우 완전한 탐색이라도 소유권 위험이 전혀 없는지 확실히 보장할 수는 없다. 공문서에 나타난 문제점과 더불어 탐색에서 발견될 수 없는 다른 소유권 문제도 존재할 수 있다.

소유권 탐색과 공문서
처음에는 소유권 이전에 관한 기록이 증여자(Grantor)와 수여자(Grantee)를 따로 해서 두 개의 장부에 기록됐다. 세월이 지나면서 장부가 두꺼워지고 들기조차 무거워 지면서 지방(카운티)에 분산 관리 체제로 변화 되었다. 오늘날 대부분의 타이틀 기록은 전산화 되어 컴퓨터에 기록 보
관돼 있다.

대지 분할
먼 옛날 초기 문서는 타운십이라는 대지를 단위로 했다. 타운십을 6평방 마일로 규정하고 그 안에 1평방 마일의 섹션을 두었다. 섹션은 곧 640 에이커의 균일한 크기이며 1에이커는 4만3,560평방피트이다.

소유권 탐색의 기본 사항
소유권 탐색(Title Search)은 가장 최근의 문서로 시작해 시간을 거슬러 이뤄지며 현 소유주(Grantee)의 소유권 이전 시점의 문서에 이르러 마무리 된다. 다음으로 전 소유주(Grantor)의 소유권 증여 시점까지의 기록을 시간을 거슬러 증여기록부(Grantee’s book)에서 탐색하게 된다.
이 과정이 타이틀 계보를 따라 시간을 거슬러 연계 탐색되는데, 소유주를 거슬러 올라가면서 땅의 사이즈가 점점 커지게 된다. 결국 소유권 탐색은 미국이라는 국가의 소유로 끝이 나게 된다.

소유권에 영향을 주는 기타 사항
소유 문서는 타이틀 계보를 이루게 되지만 간혹 그 계보의 연계가 끊기기도 한다. 타이틀 검색자는 추가로 지역권(easements)이나 부동산상의 부담(encumbrances) 또는 재양도(re-conveyances) 같은 소유권에 영향을 미치는 기타 요소들이 있을 수 있기 때문이다. 추가로 다음의 사항도 소유권에 영향을 주는 기타 요소이다.
· 결혼 신고서 (Marriage Record)
· 사망 확인서 (Death Certificate)
· 세금 체납 처분 공매 (Tax Sale)

소유권 보험은 피보험자로서 귀하의 소유권을 공격하는 어떠한 소송에 대한 변호에 비용을 지불하며 소유권 문제를 해결하거나 피보험자의 손실을 보상해준다. 귀하나 귀하의 상속인이 그 부동산에 대한 권리를 보유하고 있기만 하면 1회 납입을 통해 소유주의 소유권 보험 증권은 효력을 유지한다.

타이틀 보험 커버리지
타이틀 회사에 따라 차이는 있지만 많은 옵션을 선택할 수 있다. 그 중 가장 두드러진 세가지 보험 보호에 관한 선택은 소유주 보호, 렌더 보호, 소유주 확장 보호이다.

1. 소유주에 관한 기본 보호
· 흠없는 소유권 보호
· 문서상 서명에 관한 허위나 오류로부터의 보호
· 사기 및 위조로부터의 보호
· 기록상의 결함으로부터의 보호
· 제한 물권 약정(Restrictive covenants)으로부터의 보호
· 부동산상의 부담(Encumbrances)이나 판결(Judgments)로부터의 보호

2. 렌더 (대부업자) 에 관한 기본 보호
· 건물공사의 선취득권 (Mechanic’s liens) 및 기타 미기록 취득권
· 미기록 지역권 및 출입권 (Unrecorded easements and access rights)
· 결함 및 누기 (Defects and other unrecorded documents)

3. 소유주에 관한 확장 보호
· 전 소유주의 건물 허가 위반 사항으로 부터의 보호
· 재분할 (Subdivision maps) 로부터의 보호
· 전 소유주들 중 위법으로부터의 보호
· 생존 상속 (Living trusts) 으로부터의 보호
· 지하 개발로 인한 구조물 피해에 관한 보호
· 다양한 부동산 잠식이나 타이틀 위조로부터의 보호

소유권 보험은 피보험자로서 귀하의 소유권을 공격하는 어떠한 소송에 대한 변호에 비용을 지
불하며 소유권 문제를 해결하거나 피보험자의 손실을 보상해준다. 귀하나 귀하의 상속인이 그
부동산에 대한 권리를 보유하고 있기만 하면 1회 납입을 통해 소유주의 소유권 보험증권은 효
력을 유지한다.

타이틀 보험은 누가 부담하나?
· 지역 관습에 따라 다르다.
· 카운티 별로 다르나, 매매 조건에 따라 협상이 가능하다.
· 경우에 따라서 매각자와 매입자가 분담하기도 한다.
· 보통 바이어가 부담하는 것이 통례이다.

타이틀 보험의 유효기간은?
이론적으로는 영구적이라 할 수 있다. 부동산을 2년 내에 다시 매각하고자 한다면 타이틀 회사에 ‘바인더’ 보호를 요청하는 것이 좋다. 대부분의 타이틀 회사는 약 10%정도의 추가 프리미엄으로 ‘바인더’ 보호를 판매한다. 바인더는 2년 유효한데, 종종 그 기간을 연장할 수도 있다. 이 때 초기 보험료만큼 그 수수료의 감면 혜택을 받게 된다.

타이틀 보험료는 얼마나 자주 납부해야 하는가?
타이틀 보험은 주택을 구매하거나 아니면 재융자를 할 경우 융자은행에서 요구하기 때문에 반드시 들어야 하는데 주택 보험이나 생명 보험, 자동차 보험과 같은 보험들과는 달리 모기지 융자가 포함돼 있는 부동산거래 시 타이틀 보험비는 한 번 만 지불하면 된다.