요즘 신문지상에 가장 많이 나오는 단어가 바로 이 숏세일인데, 익히 아시다시피, 이 숏세일은, 은행으로 소유권이 완전히 넘어가는 단계, 즉 차압 이전에, 은행과 적절하게 협의하여 은행의 대출원금을 일부 탕감 받아(short-pay) 정리하면서 은행에게 집을 넘기는 과정을 말한다. 바로 이 숏세일의 속 내막을 알아보자.
(1) 숏세일은 하기만 하면 모두 성공할까? 성공확률이 낮다. 실제 실무상에서는 이 성공률은 3월 현재 20%를 넘지 못한다. 열개 중에 한두 개만 성공해도 숏세일 파트에서는 대성공이라고 말한다. 숏세일을 시작하고 4~5개월 이내에 성공하지 못하면 차압돼 은행으로 완전히 집이 넘어간다.
(2) 그러면 왜 80% 이상이 성공하지 못할까? 첫째, 바이어를 모집하게 위해 에이전트가 설정하는 숏세일 가격이 너무 낮은데 있다. 즉, 가격이 낮으면 은행에서 감수해야 하는 대출금의 부족분이 너무 커서 거의 은행이 거절한다. 가격은 에이전트가 사전에 먼저 결정하고, 바이어를 모집한 후, 그때부터 은행과의 숏세일의 협상에 들어가는 시스템 때문이다. 가격이 높으면 바이어가 오지 않는다.
둘째, 2차 대출은행의 비협조이다. 숏세일 거래로 건지는 자금의 대부분은 1차 은행이 모두 가져가고 2차 대출은행은 하나도 못 건지는 경우, 2차 은행이 적극적으로 이 절차를 도와주지 않는다. 그래서, 2차 은행에 대해 협상을 얼마나 잘 하느냐에 따라서 숏세일의 성공 여부가 95% 이상 결정난다.
셋째, 짧은 은행 협상기간으로 인해 숏세일을 완성시키지 못하고 일정기간이 지나면 바로 차압되고 만다. 협상기간은 4~5개월. 특히 은행의 숏세일 담당부서의 과중한 업무, 셀러 쪽에서의 서류미비 등으로 인해 시간이 지체되면 한두 번의 연장을 하더라도 이내 차압으로 그냥 넘어가는 경우가 많다.
(3) 살고 있는 동안 언제든지 숏세일을 시작할 수 있는지? 물론 안 된다. 은행 입장으로 보면, 그동안 페이먼트 잘 내다가 어느 순간에 “내가 경제 사정이 상당히 안 좋아져서 더 이상 낼 돈이 없으니까 은행이 일부 손해보고 이 집 가지고 가시오”라고 하면 어느 은행도 인정하지 않는다. 일차로 한두 번의 페이먼트를 못내는 경우가 발생한 후, 추가로 어려운 경제사정을 설명하는 편지와 2년치 정도의 세금보고서, 3달치 정도의 은행계좌 내역 등을 첨부해야 은행에서도 이를 이해하게 된다.
(4) 숏세일을 성공하면 나의 크레딧 점수는 떨어지지 않는지? 이 또한 아니다. 한 번도 연체 없이 숏세일을 할 수가 없고, 숏세일을 진행하는 동안 두세 번 이상의 연체가 계속되기 때문에 이미 자기 자신의 크레딧은 600점 이하 또는 500점 이하로 떨어져 있다.
(5) 숏세일을 성공하면 모든 빚을 청산할 수 있는지? 모든 빚은 모두 없애는 것은 불가능하나, 집에 관한 빚은 거의 없앨 수 있다. 단, 숏세일을 통해 은행이 손해 보는 부분은 은행에서 그만큼은 손실 부분을 개인에게 급여, 또는 수당 형식(1099양식)으로 지급 처리하고, 본인의 개별소득에 그 부분을 더해서 세금을 내도록 하고 있다. 그러나 한시적으로 2009년 12월31일까지 처리되는 해당 손실분은 이번에 한해서만 면제하는 법률이 만들어져 있으므로 담당 에이전트와 상의하기 바란다.
(6) 숏세일과 차압은 어떤 차이가 있나? 차압이든, 숏세일이든, 자기 집을 포기한다는 점에서는 같으나, 자신의 크레딧 보호에서는 확연히 차이가 난다. 그냥 속절없이 포기하는 것(차압)보다는 숏세일을 통해 주택을 처리하면, 우선 크레딧 보고서에 ‘SETTLED’라고 찍혀 나오게 되고, 이것은 ‘FORECLOSED’라고 찍혀 나오는 것보다 훨씬 좋은 인상을 은행에 주게 되고, 그래서 7년에서 10년까지 차압으로 나올 기록을 2년 또는 3년만에 거의 650점 정도로 회복시켜 주며, 차압보다 크레딧 점수가 상당히 적게 떨어진다.
(7) 숏세일을 성공하려면 우선 어떻게 해야 하나? 숏세일의 성공 여부는 셀러측과는 아무 상관이 없다. 오직 은행과 협상을 하는 도와주는 에이전트(리스팅 에이전트)의 역량에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 셀러는 에이전트에게 맡기고, 그 후의 일은 담당 에이전트가 다 한다. 단 하나, 숏세일이 100% 성공한다는 확신은 가지면 안 된다. 모든 결정은 ‘해당 은행’이 내리기 때문이다.
(8) 숏세일을 꼭 해야 하나? 지금은 미국 경제상황이 상당히 좋지 않다. 모두 다 힘들어 하고 있으나, 미국은 경기를 회복할 수 있는 잠재능력이 대단한 나라이어서 이 상황이 그리 오래가지는 않는다. 참고 견딜 수 있을 때까지 참고 견디고, 그래도 힘들면 그때 자신에게 가장 좋은 해결책이 무엇인지 주위의 부동산 에이전트들에게 문의하기 바란다. 그냥 차압으로 들어가지 말고, 반드시 숏세일 절차를 거쳐 최소한의 피해와 최단기간 내에 다시 크레딧을 회복하는 길이 최선이다.
(661)373-4575
제이슨 성
<뉴스타부동산 발렌시아지사장>