고진성 파인리지모기지

모기지융자에 있어서 어떤 목적으로 주택을 구매 또는 소유하고 있는가에 따라 융자승인조건은 물론 이자율도 달라딘다. 주택의 사용목적은 (i) 거주용, (ii) 세컨홈(Second Home) (iii) 투자용으로 구분되는데 이는 다
음과 같은 기준으로 정해진다.

1) 거주용 주택: 해당 주택이 거주용일 경우 상대적으로 낮은 이자율이 적용되는데 이때 다음과 같은 조건들이 충족돼야 한다.
· 일 년 중 대부분의 기간을 해당 주택에 거주해야 한다.
· 해당 주택이 소유자의 직장이 소재한 지역과 지나치게 멀리 떨어지지 않아야 한다.
· 해당주택에 거주할 것이라는 사실을 융자서류에 분명하게 명시하여야 한다.

2) 세컨홈(Second Home): 세컨홈 또는 별장은 일정 기간 해당주택에 거주하기 위한 목적으로 마련하는 경우를 말한다. 세컨홈에 해당되려면 현재 거주하고 있는 주택에서 일정한 거리밖에 위치해야 하는데 일반적으로 거주용 주택으로부터 최소한 50마일이상 떨어져 있어야 한다. 세컨홈의 경우 이자율에 있어서는 거주용 주택의 경우와 별다른 차이가 없지만 융자승인은 다소 까다로울 수 있다. 이는 무엇보다도 2개 주택에 대한 모기지를 상환해야 하므로 소득이 이를 충분히 감당할 수 있느냐의 여부가 융자승인에 있어 중요한 이슈도 등장한다. 물론 세컨홈의 경우 임대수입은 인정되지 않는다.

3) 투자용 주택: 투자 목적으로 주택을 구매하는 경우를 말한다. 투자용 주택일 경우 융자리스크가 그만큼 높으므로 융자승인조건도 까다롭고 또한 상대적으로 높은 이자율이 적용된다. 특히 최근에는 투자용 주택의 경우 소득/자산에 대한 검증을 반드시 거쳐야 하며 종전에 비하여 높은 이자율이 부과되고 있다. 예를 들어 종전에는 주택가격의 75%이하에 해당하는 모기지를 얻을 경우 거주용모기지융자에 비하여 이자율의 차이는 불과 0.25% 정도였으나 최근에는 0.5%가 비싸 졌다.

즉 거주용 주택의 이자율이 6%라고 할 경우 종전에는 투자용 주택의 경우 이자율은 6.25%였으나 최근에는 6.5%의 이자율이 적용된다는 것이다.
주택의 사용목적에 관련하여 여러 가지의 경우가 발생할 수 있다. 예를 들어 원베드룸 콘도를 소유하고 있는데 2베드룸 콘도로 이사를 가고 현재 가지고 있는 원베드룸 콘도는 임대를 주려고 하는 경우가 생길 수 있다. 이때 현재 소유하고 있는 것보다 더 큰 콘도로 이사를 가는 것이므로 구매목적이 주거용이라는 사실이 정당화될 수 있을 것이다.
따라서 30일 이내 해당 콘도로 이사를 가는 경우 거주용 주택으로 인정받을 수 있다. 그러나 원베드룸 콘도와 관련해 모기지를 재융자해야 할 경우 이는 ‘비거주용 부동산’ 즉 투자용으로 신청해야 할 것이다.

그러나 문제는 언제나 야릇한 욕심이 발동하는 경우이다. 즉 거주용으로 구매하지 않으면서도 낮은 이자율로 모기지 융자를 얻고 싶은 욕심에 이를 거주 목적이라고 속이는 경우가 발생한다. 이러한 행위가 이자율을 낮추기 위해 취해진 사사로운 것으로 아무렇지도 않게 생각될 수 있으나 이는 모기지 사기에 해당되는 범법행위로 간주되고 있다는 사실을 유념해야 할 것이다.미 재무부산하 FinCEN(금융범죄단속넷트워크) 보고서에 따르면 모기지관련 사기는 지난 2007년에 무려 42%가 증가했다고 하는데 모기지 사기의 유형별로 따져보면 허위로 거주 신고한 경우가 14.41%로 소득/자산에 관련된 허위신고(43.02%), 서류위조(28.4%)에 이어 세 번째를 차지
했다.

어떤 사람들은 허위로 거주 신고하더라도 일단 모기지 융자를 얻은 후 모기지 상환만 잘 해나가면 아무런 문제가 없다고 생각할 수 있으나 융자은행은 모기지 융자가 나간 후에도 융자를 얻은 사람이 실제로 해당주택에 거주하고 있는지의 여부를 조사할 수 있다. 만일 해당주택에 살고 있지 않다는 것이 밝혀지게 되면 모기지융자에 대해 전액상환을 요구할 수도 있으며 경우에 따라서는 이보다 더 심각한 문제가 야기될 수 있다. 이와 관련해 모기지 융자 서류에는 다음과 같은 내용이 명시되어 있다는 사실을 유념하여야 한다.

· 채무자(Borrower)는 채권서류에 서명한 후 60일 이내에 해당주택을 거주용으로 사용해야 하며 특별히 불가피한 사유가 없는 한 해당주택을 최소 1년간 거주용으로 사용하여야 함.
· 만일 융자신청과정에서 채무자 또는 채무자의 지시에 따라 모기지융자에 관련하여 의도적으로 속이거나 왜곡되거나 사실과 다른 허위사실이 보고된 것으로 밝혀질 경우 계약불이행 (Default)으로 간주된다. 이때 허위보고란 주택의 사용목적을 허위로 명시하는 것도 포함되어진다.
목적은 수단을 정당화시키지 않는다는 말이 있다. 단지 낮은 이자율로 모기지융자를 얻고 싶다는 소박한 희망이라 할지라도 이는 스스로의 주관적인 생각에 지나지 않을 뿐 잘못하다가는 전혀 예상치도 못한 곤경에 처할 수도 있다는 사실을 유념해야 할 것이다.