한주희 부동산 컨설턴트

‘대한민국’에 살면서 이런 생각을 가끔 해본다. “모든 사람들은 자기 나라에 언제나 문제점을 갖고 있다고 할까? 아니면 그저 내 나라니까 어쩔 수 없지 뭐?!” 참으로 우매한 고민이 아닐 수 없다. 돌아가는 세계의 경제 상황은 정말 끝도 모를 추락의 연속이 시작된 것처럼 어느 것 하나 편안한 것이 없는 것 같다.

물론, 이같은 우려는 미국 경제의 침체가 원인을 제공했기에 그러리라. 하기야 미국이란 나라의 소비 시장의 규모는 가히 세계인을 먹여 살리다시피한 거대한 경제 소비 시장이고 보면 ‘Pax Americana’에서 벗어나긴 매우 어려운 고착화된 현상쯤으로 우린 여기고 살아야 하는 것인가라는 깊은 의문을 던지고 있다.

그런데 가만히 보면 미국의 경기 침체는 재정 적자나 무역의 만성적 불균형 같은 케케묵은 화제가 겹겹이 쌓인 문제의 촉발이긴 하나, 워낙 경제 각 분야가 너무 꿈쩍도 못한 십여 년간의 마이너스 및 저성장을 그래도 오직 부동산경제가 이끌어왔고 모든 미국의 경제의 성장이나 안정은 부동산 시장의 활황에 힘입은바 으며, 여기에 집중된 자본과 고용의 창출효과는 가히 미국의 전반적 시장안정에 매우 긴요한 도움을 준 바 크다 할 수 있을 것이다.

이러한 근본 원인은 연반정부의 금리 정책에서 오는 저금리효과가 직접적 원인인 것은 부인키 어려운 것이고 보면 미국의 경제의 각 분야에 대한 성장과 하락의 하모니의 연출은 금리정책에 기인하고 그것이 절대적이라고 표현해도 그리 무리한 말은 아닐 것이다. 그러나 ‘대한민국’의 부동산 시장에 작용하는 시장 상황의 부침은 워낙 여러 가지의 원인들이 복합적으로 이루어지면서 성장과 하락을 반복하는 특수한 모습으로 보이고 있어 과연 이 나라가 자유시장경제의 원리에 충실하면서 시장의 흐름을 진단하고 예측할 수 있는 것인가라고 의문을 던진다면 틀림없이 아니다 라는 답은 자명하게 나올 것이다.

금융정책(금리, 대출 규제 및 완화, 외환거래 정책), 조세제도(상속, 증여, 소비, 소득세) 부동산 유통의 각종정책(토지거래인허가, 주택거래의 정부간섭, 다주택보유의 각종의 규제, 건설정책, 부동산중개제도, 임대차보호), 그리고 정부의 이벤트(각종의 선거과정상의 숱한 공약), 국민들의
뼈에 사무칠 정도의 부동산사랑. 이러한 열거한 것들이 한국의 부동산 시장에 대한 절대적 영향력을 행사하면서 한국 사람들의 부동산에 대한 분석력과 투자의 예술적 감각은 가히 세계 최고라고 해도 손색이 없을 듯하다. 요즘 범세계적으로 부동산시장은 매우 위중한 상황에 몰려있다 해도 과언은 아닐 것이다.

하지만 우리 한국의 부동산 시장은 다소 침체돼 있다 하더라도 급격한 상황의 변화를 예측하는 이는 너무도 적다. 그만큼 한국의 부동산 시장의 현주소는 건실한 것인가라는 의문을 가질 수밖에 없는데, 일차적 분석으로는 정부의 지도자가 바뀌면서 새로운 정부의 부동산 정책이 과연 어떻게 변화를 갖고 시장에 나올 것인가라는 기대가 퍼져 있기에 미국 부동산 시장의 침체나 전 세계적 금융시스템의 불안정성을 애써 외면하고 있질 않나라는 생각뿐이다. 하지만 이 나라의 부동산 시장도 소비와 공급과 유통이 있기에 세계적으로 거창하게 따지는 것보다 현재 대한민국의 부동산 현황을 있는 그대로 유추하는 것도 현실 사회(한국에서의)는 매우 중요하기에 전망해보고자 하는 것이다.

최근 몇 년간 한국 부동산시장을 주도했던 아파트 시장을 보자면 2월 말에 임시 국회에서 법률 개정이 통과되면서 고가의 1가구 1주택 보유자에 대한 양도 소득세 완화 제도가 시행되면서 다소나마 고급 아파트의 매물화가 촉진될 것이라는 전망이 우세했다. 그러나 현재로는 아직 정부 정책 변화의 기대에 부응하지 못하고 있고, 새로운 정부의 재개발, 재건축 규제완화에 대한 기대로 강남권의 아파트와 강북의 아파트 시장을 보자면 매우 민감한 시장반응을 내 놓고 있다. 구체적으로는 그동안 소외되었던 강북의 아파트 시장은 ‘영어교육 촉진 정책’으로 서울 노원구 일대의 아파트 임대 시장이 급등하고 있으며, 매매 가격도 주가가 뛰고 있는 모습이다.

특히, ‘국회의원 총선거 철’이 다가오면서 이벤트의 정점으로 갈 것으로 보여 여기에서 양산되는 부동산 정책 규제완화의 공약은 부동산시장에 매우 긍정적으로 작용될 것은 확실하다고 보는 소비자들이 늘어남에 따라 소형 아파트를 기준으로 한 매매가격 상승은 눈에 띄게 나타나리라고 본다.

서울 강남권 아파트의 경우 재건축 예상 단지를 기점으로 한 꾸준한 거래는 늘 것이며, 가격도 소폭으로 오를 것이라는 전망이 우세한 가운데, 그동안 급격하게 가격이 오른 만큼 수요자들이 쉽게 접근을 하지 않는 팽팽한 줄다리기를 하고 있는 형국이나, 장기적으론 가격의 상승호과는 그리 많다고 볼 수 없다는 것이 대중적인 판단이다. 궁극적으로는 현 정부도 시장의 안정을 선호할 것이 분명한 만큼 지나친 주택 부동산의 가격 등락은 없으리라고 본다. 다만 임대수익을 고려한 수요자가 많아 오피스텔과 다가구, 다세대의 수요는 꾸준히 줄 것이 분명하다고 할 수 있다.