신현근 Archer Capital


부동산에 대한 감정(Appraisal)은 특정 시점에서의 부동산의 가치에 대한 평가이며, 평가의 목적은 공정 시장 가격을 얻고자 함에 있다.
이 감정 가격은 매도인이나 매수인 뿐 아니라 금융을 제공하는 융자 기관에게도 매우 중요하다. 그러므로 융자 기관은 모기지 심사과정에서 그 기관이 인정하는 자격 있는 감정인이 작성한 감정서를 요구한다.

여기에서는 매도인, 모기지 신청인이나 부동산 중개인 등이 감정에 대하여 유의하여야 할 사항들을 주택 감정을 중심으로 살펴본다.
전국적으로 주택 가격이 하락하는 추세가 계속되고 모기지 심사 기준이 더욱 엄격해지고 있어 적정한 감정가를 얻는 것이 매도인이나 융자 신청인 등에게 필요하다.

1. 감정가의 중요성
모기지 융자 기관은 주택 구입 융자 신청 때에는 주택 구입 가격과 감정 가격 중 낮은 금액을 기준으로 융자 비율을 계산한다. 또한 재융자 신청 때에는 감정 가격만을 기준으로 융자 비율을 계산한다. 이에 따라 감정 가격이 낮은 경우에는 융자 금액이 같은 경우에도 융자 비율이 높아지므로 경우에 따라서는 희망하는 융자 금액을 얻을 수 없거나, 융자를 얻을 수 있는 경우에도 이자율이 높아질 수 있다.

또한 매매가격와 감정가 사이에 현저한 차이가 있는 경우에는 다음에 언급하는 우발 조항이 있는 경우에는 이에 따라 해결되겠지만, 이러한 분쟁 예방 조치가 없는 경우에는 당사자 간에 예기치 않은 분쟁이 발생할 가능성이 있다. 이러한 경우에는 당사자 중 어느 한 쪽이 감정가를 직접 거론하지 않더라도 다른 이유를 들어 계약을 파기하고자 시도할 가능성이 있다.
그러므로 감정이 신속하게 이루어지고 거래 당사자들이 예상하는 적정한 감정가를 얻는 것이 매매 거래와 융자 승인의 순조로운 진행을 위하여 중요하다.

2. 감정에 관한 우발 조항
매매 계약에 감정가가 매매 가격 이상이 되는 것을 조건으로 하는 경우에는 감정가가 매매계약의 효력에 직접적인 영향을 미치게 된다. 매수인이 스스로의 청약 가격이 적정한지에 대하여 확신이 서지 않거나, 감정가가 현저하게 낮게 나오는 경우에는 금융 조달이 어려울 것으로 예상된다면 변호사와 의논하여 이러한 경우에 스스로를 보호할 수 있는 우발 조항(Contingency Clause)을 계약에 넣는 것이 중요하다. 이 때에는 감정가가 매매 가격이나 당사자가 따로 정하는 금액보다 낮게 나오는 경우에는 매수인이 계약을 해제할 수 있다고 정할 수 있을 것이다. 매수인이 이러한 계약상의 조치를 취하지 않으면 감정가가 매매 가격보다 낮게 나오더라도 이를 이유로 계약을 해제할 수 없다.

3. 감정에 대한 협조
주택 구입 융자를 신청한 경우에는 매도인의 협조를 얻어 주택 판매 중개인이, 재융자를 신청한 경우에는 모기지 신청인 겸 소유자가 감정인을 만나는 것이 보통이다. 주택 판매 중개인이나 주택의 소유자가 감정인의 질문에 대하여 정확히 답변해주고, 감정인이 요청하거나 본인이 필요하다고 판단하는 자료를 미리 제공하고, 주택의 안밖을 감정인이 쉽게 접근하여 조사할 수 있도록 미리 준비함으로써 감정인이 신속하고 정확하게 감정을 진행할 수 있도록 도와 주어야 한다. 감정이 끝난 후에 이에 대한 이의를 제기하는 것은 쉽지 않으므로 감정 진행 과정에서 감정인을 적절하게 도와주는 것이 좋다. 특히 다음의 자료들을 감정인이 가지고 있지 않은 경우에는 주택 중개인이나 주택 소유자가 감정인에게 이들을 제공하는 것이 도운이 될 것이다.
· 부동산의 소유권 증서, 측량서, 매매 계약서 등의 사본
· 현재의 부동산세 청구서나 특별 부과금 내역서 등의 사본
· 수익용 건물인 경우에는 최근 1, 2년 동안의 수익과 경비 내역서 및 임대차 계약서 사본
· 부동산을 리스팅에 올린 경우의 리스팅 내역서
· 최근에 클로징되었거나 계약이 체결된 융자 대상인 부동산과 비교될 만한 부동산 거래
에 대한 자료

4. 감정서에 대한 권리
모기지를 신청하는 경우에 보통 신청인이 감정 비용을 부담하지만 대부분의 경우에 모기지 브로커나 융자 기관이 감정인을 선정한다. 이렇게 하여 얻은 감정서는 감정을 의뢰한 모기지 브로커나 융자 기관의 소유에 속하지만, 모기지 신청인도 그 사본을 얻을 수 있는 권리가 있다. 융자 기관은 융자 신청 때에 모기지 신청인이 감정서 사본을 요청할 수 있음과 신청하는 요령을 명시한 서식을 교부한다.

5. 감정에 대한 이의 신청
감정인은 객관적이고 중립적인 입장에서 감정한 것으로 보통 인정되기 때문에 모기지 신청인이 감정인이 산출한 감정 가격에 대하여 다투기는 쉽지 않다. 그러나 감정 가격이 주택 구입 융자 신청 때의 주택 구입 가격이나 재융자 신청 때의 예상 감정 가격보다 현저하게 낮게 나온 경우에는 모기지 신청인은 감정인이 감정서에서 비교 대상으로 사용한 주택을 둘러보고 구입이나 재융자 대상인 주택과 비교해보는 것이 우선 필요하다. 그리고 나서 주택 매매를 알선한 부동산 업체나 주위의 다른 부동산 업체의 조언을 얻어야 할 것이다.

감정인이 감정시에 찾아내지 못한 최근에 클로징된 거래나, 판매 계약이 이루어진 후 클로징을 기다리고 있는 거래를 찾아내는 것이 중요하다. 또한 감정서상의 측정 수치 즉 대지 면적, 주택 면적, 침실이나 화장실 숫자 등이 정확한지 재검토할 필요가 있다. 이러한 조사 결과 감정가를 높일 수 있다고 판단되면 당초의 감정인에게 이의를 신청하여 새로운 감정가를 얻을 수 있으며, 이러한 이의가 받아들여지지 않는 경우에는 다른 감정인에게 의뢰하여 새로운 감정을 실시하도록 요청할 수 있다. 다만 융자 기관이 직접 감정인을 선정하였거나 융자 기관의 감정 담당 부서에서 감정을 실시한 경우에는 새로운 감정을 의뢰하기 전에 그 기관의 사전 동의를 얻어야 할 것이다.