곽동현 M&T Bank Sr.Loan Officer

요즘은 모기지 이자율 보다 주식 장이 어떻게 되는가에 더 관심이 간다.
시장 상황이 급변하다 보니 잠시라도 한 눈을 팔면 감각을 놓치기 일쑤다. 지난달 24일 JP 모건체이스가 베어스턴스 인수가격을 기존 주당 2달러에서 10달러로 상향조정했다. 들리는 바로는 베어스턴스 주식 30% 이상을 가지고 있다는 베어스턴스 직원을 달래기 위해서였다고 한다.

이번 건을 주도한 제임스 다이몬 JP 모건체이스 CEO의 말을 빌리면 “조정된 가격이 여전히 낮은 수준이지만 베어스턴스가 지닌 가치와 부실 위험성을 고려할 때 적절하다고 판단된다… 인수 가격 조정은 잠재적인 주주와 고객 그리고 시장에 확실성을 보장하기 위한 것이다.” 어찌 요즘 월가에서 진행되는 상황들이 수퍼마켓에서 콩나물 사는 것 같다. “오늘 장사 마칠테니 남은 것 떨이로 가져가고 1,000원만 내쇼!” “얼마 남지도 않았는데 그냥 700원에 주소!” 뭐 이런 이야기로 기업들이 거래가 되는 것 같다. 많이 황당하다.

상황이 이렇다 보니 모기지 이자율 또한 시장 상황에 따라 최근 거의 널뛰기식이다. 내일을 점치기가 힘들다. 그래도 현재 많은 고객들이 내 집 마련의 꿈을 꾸고 있거나 어떻게 해서든지 이 어려운 난국에 기존 모기지 페이먼트를 좀 줄여 보려고 한다. 아래는 필자가 어렵게 지난 1971년부터 최근까지 30년 모기지 이자율(30 Year Fixed Home Mortgage Rate)과 10년 만기 국채 수익률(10 Year Treasury Note Yield)을 조사해 보았다. 아
래 데이터로 지금 모기지가 어디정도까지 와있는지 스스로 점검해 보길 바란다.먼저 표를 보는 방법은 1971년부터 매해 30년 고정 모기지 이자가 가장 낮은 달과 그해에 가장 높았던 달을 중심으로 데이터를 뽑아 보았다.

Date 10yr T 30yr M Date 10yr T 30yr M Date
10yr T 30yr M
1971-04-01 5.83 7.31 1982-12-01 10.54 13.6
1995-01-01 7.78 9.15
1971-08-01 6.58 7.7 1983-03-01 10.51 12.8
1995-12-01 5.71 7.2
1971-12-01 5.93 7.48 1983-08-01 11.85 13.8
1996-01-01 5.65 7.03
1972-04-01 6.19 7.29 1984-07-01 13.36 14.7
1996-06-01 6.91 8.32
1973-01-01 6.46 7.44 1984-12-01 11.50 13.2
1997-04-01 6.89 8.14
1973-09-01 7.09 8.82 1985-04-01 11.43 13.2
1997-12-01 5.81 7.1
1974-03-01 7.21 8.41 1985-12-01 9.26 11.3
1998-04-01 5.64 7.14
1974-10-01 7.90 9.98 1986-01-01 9.19 10.9
1998-10-01 4.53 6.71
1975-04-01 8.23 8.82 1986-12-01 7.11 9.31
1999-01-01 4.72 6.79
1975-10-01 8.14 9.22 1987-03-01 7.25 9.04
1999-08-01 5.94 7.94
1976-02-01 7.79 8.81 1987-12-01 8.99 10.7
2000-05-01 6.44 8.52
1976-08-01 7.77 9 1988-03-01 8.37 9.93
2000-12-01 5.24 7.38
1977-02-01 7.39 8.67 1988-12-01 9.11 10.6
2001-06-01 5.28 7.16
1977-12-01 7.69 8.96 1989-04-01 9.18 11.1
2001-10-01 4.57 6.62
1978-01-01 7.96 9.02 1989-12-01 7.84 9.74
2002-03-01 5.28 7.01
1978-11-01 8.81 10.1 1990-05-01 8.76 10.5
2002-12-01 4.03 6.05
1978-12-01 9.01 10.4 1990-12-01 8.08 9.67
2003-06-01 3.33 5.23
1979-12-01 10.39 12.9 1991-01-01 8.09 9.64
2003-08-01 4.45 6.26
1980-04-01 11.47 16.3 1991-12-01 7.09 8.5
2004-03-01 3.83 5.45
1979-12-01 10.39 12.9 1992-03-01 7.54 8.94
2004-06-01 4.73 6.29
1980-04-01 11.47 16.3 1992-09-01 6.42 7.92
2005-06-01 4.00 5.58
1980-07-01 10.25 12.2 1993-01-01 6.60 8.02
2005-11-01 4.54 6.33
1981-01-01 12.57 14.9 1993-10-01 5.33 6.83
2006-01-01 4.42 6.15
1981-10-01 15.15 18.5 1994-01-01 5.75 7.06
2006-06-01 5.11 6.68
1982-02-01 14.43 17.6 1994-12-01 7.81 9.2


상기 데이터 분석에 앞서 먼저 30년 고정 모기지 이자가 어떻게 나오는지를 알아볼 필요가 있
다. 이자율 구성은 가장 기본이 단기 기준 이자(Short Term Risk Free Rate)인데 주로 미 정부
가 발행하는 1년짜리 채권 금리(1 yr Treasury Bond)가 예가 된다.
여기에 시장 위험도 가산(Market Risk Premium)과 물가 상승에 대한 인플레이션 요소 가산
(Inflation Premium) 그리고 돈을 빌리는 기간에 대하여 붙는 가산 (Term Premium) 등이 추가
되어서 30년 모기지 이자율이 결정이 된다.
이런 것을 종합해서 고객들이 쉽게 모기지 이자를 예상할 수 있는 방법이 10년짜리 채권 금리
의 등락으로 30년 모기지 이자율을 예측할 수 있다.
그래서 71년부터 최근까지 30년 모기지 이자율의 평균은 9.4%이고 최고 높았을 경우가 1981년
10월로 무려 18.5%에 육박했다 당시 채권 금리 또한 15.15%로 가장 높은 것을 볼 수 있다. 반
면 이자율이 가장 낮았을 때는 불과 몇 해 전이었던 2003년 6월 달로 30년 고정 이자가 5.23%
까지 내려왔고 당시 채권 금리는 3.33%에 불과 했다.
상기 표를 보면 알 수 있는데 30년 고정 이자가 6% 대인 것은 불과 2001년 이후에 들어와서이
다.
이는 여러 가지를 내포하는데 그만큼 미국 경기가 어려워 졌다는 것이고 이로 인하여 미국 달
러화 가치 또한 내려가 있다는 것이다. 현재 이자율은 5% 후반에서 6% 초반대로 조금씩 변동
하고 있다.
변동 모기지를 갖고 있으며 재융자를 기대한다면 지금이 적기이고 주택구입을 준비 하고 있다
면 지금 시기를 놓치는 것은 좀 아깝지 않을까 싶다.
얼마 전 헨리 폴슨 재무부 장관에 따르면 지난해 7월부터 변동 100만 모기지 융자가 변동 금리
를 고정으로 바꾸거나 이자율을 낮추어 재조정되었다. 또한 지난해 12월부터 1월까지 이런 융
자 재조정이 19% 증가한 반면 차압(Foreclosure)은 불과 5% 증가했다고 발표했다.
이처럼 미 정부가 안팎으로 서브 프라임 모기지 사태에서 벗어나려고 노력을 하고 있다. 요즘
처럼 살얼음판의 주식 장에서 낮아진 모기지 이자율로 재융자나 주택을 구입하는 고객들에게는
호기가 되나 빠른 시일 내 경기 침체에서 벗어나 미 화폐의 제대로 된 위상을 회복해야만 한인
동포들의 시름도 펴질 것 같다.