장상태 탑 부동산 사장


수리가 필요한 낡은 부동산을 일컬어서 ‘픽서 어퍼’라고 한다.
처음 집을 매입하는 바이어나 고쳐 되팔아서 (‘플립핑’ Flipping) 투자 수익을 노리는 바이어에게 인기가 좋은 부동산이다. 케이블 TV의 홈 채널에서 스스로 할 수 있는 홈 레노베이션 (Home Renovation) 기술을 자주
방영하다 보니 픽서 어퍼의 수요가 증가하게 됬다.

그러나 주택 경기가 둔해지면서부터 주변의 새 집들의 가격이 떨어지기 시작했고 상대적으로 그 인기가 덜 해진 것 같다. 경험이 없는 바이어들은 종종 매입 가격과 수리 비용을 과소 평가하기 쉬운데, 기초 공사나 플
러밍 및 전기 공사등 전문 계약을 요하는 값 비싼 공사가 눈에 보이지 않기 때문이다.

돈이 되는 픽서 어퍼홈
픽서 어퍼 홈을 매입하는 것은 미처 예상치 못한 문제들로 인해 악몽이 될 수도 있고, 운이 좋으면 매입과 동시에 돈이 되기도 한다.
성공의 비밀은 제대로 된 픽서 어퍼 홈을 고르는데 있으며 전문 분야별로 인스펙터에 매물 점검을 의뢰해 신중하게 문제점을 파악하는 것이 중요하다.픽서 어퍼 홈의 한 가지 좋은 점은 부동산 마켓의 열기와는 크게 상관이 없다는 것이다. 마켓이 뜨겁거나 차거나 미지근하거나 어느 때고 픽서를 사기에는 항상 적기라는 것이다. 픽서 홈의 장점은 아래와 같이 명백하다.
· 매입 가격이 저렴하다
· 경쟁이 거의 없다
· 고쳐 팔 때 이익을 볼 수 있다
· 고치면서 수리 사항과 기술을 습득할 수 있어 사후 관리에 도움이 된다
· 수리가 끝날 때 만족감이 있다
유리한 가격에 오퍼해 계약이 성사되면 클로징과 동시에 돈을 번 셈이 된다.

이상적인 픽서 어퍼 홈
완벽한 픽서 어퍼홈은 수리 후 매도시 잘 팔릴 수 있는 (모두가 원하는) 집인데 수리 이전의 허름한 상태를 쉽게 알 수 없는 그런 집이다. 벗겨진 페인트, 남루한 천정이나 닳고 짓눌린 카펫 등은 모두 깨끗하게 수리하거나 교체할 수 있지만 보통의 바이어들은 얼굴을 찌푸리기 일쑤다. 지저분한 현상태를 넘어 깨끗하게 단장한 새 모습을 상상하지 못하기 때문이다. 처음 집을 장만하는 대부분의 바이어들은 키를 받아 바로 살 수 있는 즉시 주거 가능한 집을 원하기 때문이다.

픽서 어퍼 홈 매입 시 고려 사항
· 위치 (Location)
수없이 듣는 얘기지만 사실이다. 부동산 매매의 최대 요건은 위치이다. 교통이 번잡한 대로상에 위치한 픽서 어퍼 홈은 구매하지 않는 것이 상책이다. 또, 학교 바로 옆이나 길 건너에 발전소나 송전소가 있다면 역시 피하는 것이 좋다. 괜찮은 동네를 찾아야 한다. 그렇다고 게토의 픽서 어퍼 홈이 전혀 사업성이 없다는 것은 아니지만, 상황이 허락하는 한 기왕이면 더 좋은 동네가 낫지 않을까?

주변의 집들을 잘 살펴보고 이웃이 집을 얼마나 잘 관리하고 있는지 주의 관찰해야 한다. 잔디가 촘촘히 잘 손질 되어 있는지, 이웃집의 외벽이 보수의 손길을 기다리고 있는지, 주변의 주택에 주인이 살고 있는지 혹은 세를 놓고 있는지 등을 확인해야 한다.

· 방 수 (Configuration)
가장 좋은 형태의 픽서 어퍼 홈은 가장 많은 바이어에게 어필하는 집일 것이다. 침실 세 개 이상, 욕실이 1.5개 이상의 집이 그렇다.
그렇다고 2베드룸이 사업성이 없다는 것은 아니지만, 3베드룸 홈이 더 바람직하며, 4베드룸이 더 바람직할 것이다. 침실이 셋 필요한 바이어는 4베드룸도 고려하지만, 4베드룸을 찾는 바이어는 3베드룸을 고려하지 않기 때문이다.

· 레이 아웃(Layout)
투어 도중 앞이 턱턱 막힌 복잡한 레이아웃은 벽을 움직이는 경비가 많이 예상된다. 레이 아웃은 흘러가듯 막힘이 없어야 한다.
침실이 집의 양 끝에 있거나 위층에 큰 방이 있고 아래층에 아이들 방이 있다면 어린 자녀를 가진 바이어는 고개를 돌릴 것이다. 부엌은 들고 나는 오프닝이 하나 보다는 두개가 좋을 것이다.

· 상태 (Condition)
픽서 어퍼 홈이라고 해서 무조건 많이 고치는 것이 능사는 아니다. 살짝 고쳐서 옛 모습을 감추고 새 집처럼 된다면 굳이 돈을 많이 들여 원가가 비싼 집을 만들 필요는 없을 것이다.

수리 내역
저렴하고 손쉬운 수리 항목은 다음과 같다.
1. 벽 보수 및 페인팅
2. 바닥 마무리 작업 및 타일과 카펫 교환
3. 천정 선풍기와 전등갓 교환
4. 베이스보드 교환 혹은 마무리 작업
5. 유리창 교환 및 보수
6. 변기 봉합 유실로 인한 화장실 바닥 교환
7. 부엌 캐비넷 마무리 작업
8. 문짝 교환
9. 전원 스위치와 리셉터클 교환
10. 외벽 페인팅
11. 뎈 수리 혹은 만들기

비용이 많이 드는 수리 항목은 다음과 같다.
1. HVAC 이나 중앙 냉/난방 시스템의 교환
2. 지붕 (걷어 내고) 새로 얹기
3. 플러밍, 하수 공사, 전기 공사
4. 드라이브 웨이, 사이드워크 공사
5. 창문 교환
6. 부엌 / 욕실 개조, 리모델링
7. 차고 만들기

인스펙션! 인스펙션!
픽서 어퍼 홈의 매입 시 언제나, 계약이 바인딩되기 전에 인스펙션을 받는 것이 좋다. 다음과 같은 인스펙션에 관한 보고서나 증서가 확인돼야 한다.
1. 지붕
2. 터마이트
3. 홈 인스펙션
4. 오염
5. 홈 워런티