신현근 Archer Capital

서브 프라임 모기지 사태로 시작된 모기지 시장의 위기 때문에 모기지 융자 기관의 심사 기준이 어느 때보다 엄격하다. 이같은 어려운 금융 환경 속에서 주택 구입을 희망하는 소비자가 미리 준비해야 할 사항들을 살펴본다. 주택 구입자는 대부분의 경우 구입 자금의 많은 부분을 모기지를 통해 조달해야 하므로 융자 기관의 일반적인 모기지 심사 기준을 미리 고려해 철저히 대비해야 한다.

1. 안정적인 직장
융자 기관은 융자 신청인이 안정된 직장을 가지고 있는지, 따라서 그 수입 또한 안정적인 것으로 볼 수 있는지를 검토한다. 최근 2년 동안 계속해서 같은 직장에서 일해 왔는지를 물으며 또한 같은 직종에 얼마나 종사했
는지를 묻는다. 현 직장에 2년 이상 근무하지 않은 경우에는 이전의 직장에 대한 정보를 요청한다. 그러므로 내 집을 마련하고자 할 때 현 직장이나 같은 직종에서 어느 정도 자리가 잡힐 때까지 기다리는 것이 좋다. 그러나 계속해서 일해 온 기간이 2년 미만인 경우에도 학업이나 군 복무
등 이해할 만한 사유가 있는 경우에는 예외가 적용될 수 있다.

2. 철저한 신용 관리
주택을 구입하고자 할 때 자신의 신용 상태를 점검해봐야 한다.
융자 기관에서는 신청인의 신용 점수와 신용 기록을 함께 검토한다. 신용 점수는 각 개인의 신용 보고서에 포함된 신용 기록에 대해 수학적인 모델을 사용해 개인의 신용도를 점수화한 것이다. 금융계에서는 융자 기관이나 종류 등 특정한 목적에 적합한 신용 점수를 얻기 위해 다양한 신용 모델을 사용하고 있다. 그러나 현재는 Fair, Issac and Company가 개발한 모델과 소프트웨어를 사용해 산출하는 FICO 점수가 가장 널리 사용되고 있다. FICO 점수대는 300~850이며 점수가 높을수록 신용도가 좋다.

최근에는 각 프로그램에서 요구하는 최저 신용 점수가 대폭 높아졌음을 감안해 소지자들은 신용 관리에 더욱 철저해야 한다.
모기지 신청인 대부분이 신용 점수가 얼마인가에 대해서만 관심을 가지지만 신용 점수가 좋아
도 융자 기관이 요구하는 신용 구좌에 관한 요건을 갖추지 못하면 모기지를 얻을 수 없는 경우가 있다. 모기지 융자 기관에서는 보통 12개월 또는 24개월 이상의 지속적인 지불 기록이 있는 4개 또는 5개의 살아있는 신용 구좌를 요구한다. 그러므로 원매자는 현재의 신용 보고서 내용이 융자 기관이 요구하는 요건에 미치지 못하는 것으로 판단될 경우 장기 계획을 세워 이를 갖출 수 있도록 노력해야 한다.

이러한 융자 기관의 심사 관행을 모르는 이들 중에서 신용을 좋게 하겠다는 생각으로 오랫동안 사용해온 신용 카드, 백화점 카드 등의 신용 구좌를 대부분 폐쇄한 후 모기지를 신청해 어려움을 당하는 예가 종종 있으므로 유의해야 한다. 또한 신용 보고서의 내용 중 오류가 발견될 때에는 신용 공여기관이나 신용 조회기관과 접촉해 미리 수정하는 것이 매우 중요하다.

3. 다운 페이먼트의 준비
주택을 구입하고자 하는 분은 우선 준비된 자금 중에서 클로징 비용, 이사 비용, 주택 수리 비용, 예비 비용 등을 제외하고 다운 페이먼트로 얼마를 할애할 수 있는지를 계산해 봐야 한다. 원매자는 다운 페이먼트, 클로징 비용 등 소요자금을 계약하기 전 최소한 2개월 이전부터 예금 등의 형태로 관리하는 것이 좋다. 융자 기관이 최근 금융 기관 등이 발급한 거래 내역서를 요구하는 것이 보통이므로 계약 시점까지 현찰이나 수표 또는 친지에 대한 대여금 형태로 자금을 보유하는 경우에는 모기지 결정 과정에서 불이익을 받을 가능성이 높다. 증여를 받는 경우에는 그 증여 자금의 출처를 검증할 수 있어야 한다.

4. 주택 규모의 결정
다운 페이먼트 가능 금액과 모기지 가능 금액을 합하면 원매자가 부담할 수 있는 주택 가격이 된다. 그러므로 이 금액이 현재의 주택 시장에 비추어 원매자가 원하는 규모의 주택 가격과 일치하는지를 판단해야 한다.
만일 원매자가 부담할 수 있는 주택 가격이 시장 가격보다 현저히 낮은 경우 현재의 수입 현황, 저축 계획 등을 고려해 주택 구입 시기와 주택 규모 등을 조정해야 할 것이다.

융자 기관에서는 두 가지 기준 비율을 사용해 모기지 가능 금액을 산출한다. 월 주택 비용을 월 소득 금액으로 나눈 비율을 ‘주택 비용 비율’이라 부르며 이 비율이 보통 28%를 넘지 않아야 한다. 월 주택 비용에는 모기지 원금과 이자 납입금, 주택 보험료, 부동산세 및 모기지 보험료, 주택 조합 납입금등이 포함된다. 또한 월 주택 비용과 장기 월 채무 납입금을 합한 월 고정 비용을 월 소득 금액으로 나눈 비율을 총 비용 비율 또는 부채 비율이라 부르며 이는 보통 36%를 넘지 않아야 한다.

위의 두 가지 비율과 월 소득 금액 및 장기 월 채무 납입금을 사용해 역산한 적정 월 주택 비용 중에서 적은 금액을 선택한 후 그 금액 중에서 주택 보험료와 부동산세 등을 공제한 모기지 원리금만을 추출해 모기지 원리금과 예상 이자율 및 상환 기간을 대입하면 모기지 가능 금액을 산출할 수 있다.

5. 렌트 수표의 중요성
보통 모기지 융자 기관은 신청인이 현재 사는 곳의 렌트를 제때 지급했는지를 본다. 실무상 지난 12개월 동안 지급된 수표 사본을 요구하는 경우가 많다. 융자 기관은 이 렌트 수표를 통해 주거의 안정성과 함께 신용도를 점검한다. 렌트의 지급이 늦은 경우에는 보통 주택을 가진 사람이 모기지 지급을 연체한 것과 같은 취급을 받는다.

아울러 지금까지 부담해온 렌트 금액보다 새로 구입하는 주택 모기지의 월불입금이 지나치게 높은 경우에는 융자 기관이 융자를 거절할 수 있다.
처음 집을 사려고 준비하는 이들 중 렌트를 현금으로 지급해왔거나 지급 기일을 지키지 않고 불규칙적으로 수표를 송부함으로써 수표가 그 달을 지나서 결제된 경우들을 종종 본다. 이로 인한 불이익이 의외로 심각하므로 주택 구입을 준비하고 있다면 이 점을 특히 유념해야 한다.