장상태 탑 부동산 사장

요즈음 숏세일 매물이 마켓에 자주 보인다. 셀러가 기대했던 가격에 도저히 집이 팔리지 않을 것이라는 판단이 들면 한번쯤 숏세일을 생각해 보기도 한다. 그런데 숏세일이 생각처럼 만만하지는 않다. 잘못하면 오히려 시간만 낭비하고 기운만 뺄 수도 있다. 한마디로 숏세일은 셀러가 듣고 믿은 바와 같이 ‘탕감의 은혜’는 결코 아니다.

숏세일은 무엇인가?
숏세일은 모기지 은행과의 협상하에 모기지 채무 잔액보다 더 적은 금액에 집을 매도하는 것을 말한다. 예를들면, 모기지 부채가 10만달러인데 집 매도가가 9만달러인 경우 클로징 비용과 부동산 매매 수수료, 타이틀 및 에스크로 비용, 등기 비 등의 제비용을 빼고도, 1만달러가 부족하게 된다. 그런데 종종 모기지 은행은 차압에 소요되는 비용을 피하기 위하여 포클로저 이전 단계 (Pre-Foreclosure Stage) 에서 모기지 잔액보다 적은 금액으로 판매하는 것을 허용하여 준다.

숏세일 과정
1리스팅 계약: 셀러는 부동산 에이전트와 조건부 매도를 위한 리스팅 계약을 체결하여 본격적인 마켓팅을 실시한다. 리스팅 계약은 에이전트의 광고 시 ‘subject to as a short sale with third-party approval”의 문구를 삽입하도록 규정하여야 한다.2.에이전트는 모기지 잔액에 못 미치는 (Short) 오-퍼를 한 바이어를 찾는다.3.셀러가 바이어의 오퍼를 수락한다.
4.셀러의 모기지 은행이 바이어의 오퍼를 수락한다.5.바이어가 잔금을 치루면 모기지 은행은 근저당을 해제하고 셀러는 집문서를 양도함으로써 거
래는 종결된다.척척 잘 진행되어 지기만 하면 모두가 행복해 질 수 있는 꿈같은 이야기가 된다.

셀러는 고통에서 해방될 수 있고, 바이어는 싸게 사서 좋고, 거래에 참여한 모든 기관과 에이전트는 돈을 벌어서 좋다. 그야 말로 윈-윈 승승 게임이 될 수 있다. 그러나 먼저 해당 숏세일에 적격인지 가늠해 보는 것이 우선일 것이다.

숏세일 자격 요건
숏세일 마차에 승차하기 전에 먼저 숏세일 적격 여부를 체크해 보는 것이 좋다. 다음의 네 가지 조건의 질문에 모두 ‘예’의 답변이 나오지 않으면 숏세일에 부적격일 확률이 높기 때문이다.

1.모기지 계약 당시에 비해서 집 시세 (Home’s Market Value) 가 상당히 하락하였는가?최근 마켓에서의 유사한 주택의 평균 매도 가격이 채무 모기지 잔액에 못 미치는 가격이어야 한다. 모기지 잔액은 선납 벌금 (Prepayment Penalty)을 포함한다. 팔릴 수 있는 정확한 시세는 부동산 에이전트로 하여금 CMA (비교 시장 분석Comparable Market Analysis)를 통해 알아볼 수 있다.

2.현재 모기지 불입이 어려워 연체 상황인가?
모기지 페이를 매월 꼬박 꼬박 잘 내고 있으면 모기지 은행은 숏세일을 전혀 고려하지 않는다. 아이러니하게도 모기지 은행은 체납되지 않은 계좌에 대해서는 속사정이야 어떻든 만족할 수밖에 없기 때문이다.

3.현재 경제적 혹은 개인적인 어려운 상황 (Hardship)에 처해 있는가?
셀러는 먼저 왜 모기지 페이를 중단해야만 하는지, 왜 집을 팔고나서 그 차액을 갚을 수 없는 형편인지를 상세히 기술한 하드쉽 레터 (Letter of Hardship)를 모기지 은행에 제출해야 한다.

그런데 다음과 같은 경우는 어려운 상황 (하-드쉽)에 해당되지 않는다.
(1)잘못된 구매 결정: 예를 들면, 고급 서라운드 사운드를 겸비한 가정용 극장 시스템에 투자한 돈은 낭비로 간주하며 하-드쉽으로 인정하지 않는다.
(2)이웃(동네)에 대한 불만: 온 동네가 모두 마리화나를 재배한다 하더라도 하-드쉽에 해당되지 않는다.
(3)주택 구매 (이사): 모기지 은행은 현재의 집이 셀러나 셀러의 가족에 적합하지 않을 지라도 하-드쉽으로 인정하지 않는다.
(4)임신/출산: 임신/출산으로 인하여 가족 규모가 커진다 하더라도 하-드쉽의 요건은 아니다.
(5)아파트로의 이사: 집에서 아파트로 이사를 가는 목적은 라이프 스타일에 해당될 뿐, 하-드쉽으로는 인정되지 않는다.

모기지 은행이 인정하는 하-드쉽은 다음과 같다.
(1)실직 (2) 이혼 (3) 응급 병환 (4) 파산 (5) 사망

4.처분할 재산이 마땅히 없는가?
모기지 은행은 아마 셀러의 세금보고서나 재무제표를 요구할 것이다. 만약 재산이 눈에 띠게 되면 은행의 입장에서는 그 재산으로 채무 변재 능력이 아직은 있다고 판단하기 때문에 숏세일을 허락하지 않을 것이다.
예를 들면, 셀러가 은행에 잔고가 있고 부동산, 주식, 채권이나 은퇴연금 계좌 등을 소유하고 있다면 모두 재산으로 간주될 것이 분명하다. 모기지 은행이 받아 주는 숏세일의 경우는 대부분의 셀러가 현금이나 재산이 없는 경우이다. 숏세일을 통하여도 셀러는 전혀 이익을 낼 수 없다.

숏세일 오퍼/매매계약
먼저, 숏세일은 매입 오퍼를 제출한 바이어가 있어야 한다. 오퍼가 없으면 숏세일 자체를 신청할 수도 없다. 다른 모든 요건에 적격하다고 하여도 아무도 사려고 하지 않는다면 소용이 없다. 또한, 숏세일은 모기지 은행이 바이어의 오퍼를 수락하여야 한다. 모기지 은행이 오퍼를 수락하지 않는 경우 숏세일은 일어날 수 없다.

숏세일 세금 (1099)
모기지 은행이 숏세일에 동의하면 부족분 차액에 대하여 1099를 셀러에게 발행하게 되는데 이것은 미 국세청(IRS)의 부채 탕감에 관한 규정을 따라야 하기 때문이다. 경우에 따라서, 2007년 모기지 관용 채무 구제법에 의하여 면세되어 지기도 한다. 이에 관한 상세한 내용은 부동산 전문 변호사나 세무사에게 문의하여 세금액이 어느 정도 될 것인지, 또 어떻게 납부해야 하는지를 알아보는 것이 좋다.

크레딧 리포트
숏세일은 크레딧 리포트에 포클로져 이전 탕감 (Pre-foreclosure that has been redeemed)로 기록되어지는데, 포클로져 (차압)에 비하여 훨씬 경미한 상태이며 크레딧 점수에 큰 영향을 미치지 않는다. 숏세일에 앞서, 이러한 모든 것에 관하여 먼저 변호사와 상의하는 것이 바람직하다.