고진성 파인리지 모기지

경기부양법(Economic Stimulus Act of 2008)에 따라 그동안 41만7,000달러 이하로 제한돼 왔던 컨포밍모기지의 융자한도금액이 한시적으로 72만9,750달러로 상향조정되자 그동안 융자 금액이 41만7,000달러를 초과할 때 적용되는 점보모기지(Jumbo Mortgage)의 경우 그동안 나타났던 여러가지의 문제점이 일시에 해결될 수 있을 것이라 기대되었다.점보모기지의 경우 채권시장에서 거래가 제대로 이루어지지 않으면서 모기지 융자 자체도 매우 어려워졌을 뿐 아니라 이자율 역시 컨포밍모기지에 비해 지나치게 높다는 점을 감안할 경우 컨포밍모기지의 융자한도가 상향조정되면 모기지 융자도 쉬워지고 이자율도 훨씬 낮아지게 될 것이라는 기대가 생겨났던 것이다.

그러나 융자금액이 41만7,000달러 이하를 초과하는 소위 ‘점보컨포밍(Jumbo-conforming)’ 모기지에 관련해 마련된 가이드라인에 따르면 41만7,000달러 이하의 일반 컨포밍모기지에 비하여 차별화된 승인기준과 이자율이 적용되고 있다. 즉 점보컨포밍모기지의 경우 모기지 승인 요건이 보다 까다롭게 적용되며 이자율도 상대적으로 높게 적용되고 있다.

a)거주용 주택을 구매할 경우 주택가격의 90%까지 모기지 융자를 얻을 수 있으나 모기지 재융자를 하는 경우 주택 감정 가격의 75% 이하로 제한되며 투자용 주택의 경우 주택가격대비 융자금액은 60% 이하로 제한됨.
b)캐쉬아웃 재융자(기존의 모기지 융자 금액보다 더 많은 금액을 빌리는 경우)의 경우 거주용 주택에 한해 허용되는데 이 경우 융자금액은 주택가격의 75%로 제한되며 신용점수는 720점 이상 그리고 캐쉬 한도는 10만 달러까지로 제한된다. 또한 캐쉬 아웃 재융자 시 높은 추가수수료가 청구되어짐에 따라 상대적으로 높은 이자율이 적용되어짐.

c)신용점수의 경우 주택매입용 모기지 융자 시에는 최소 700점 이상을 요구하고 있으나 재융자 시에는 660점 이상이 요구된다. 다만 캐쉬 아웃 재융자 시에는 신용점수가 최소한 720점 이상이어야 함.
d)점보컨포밍모기지는 단독 주택에만 적용되며 코압(Co-op)이나 듀프렉스(Duplex)등 다세대 주택에는 적용되지 않음.
e)또한 지난 12개월 동안 모기지 연체 사실이 있는 경우 대상에서 제외되는데 이 경우 모기지 연체란 모기지 상환을 30일 이상 늦게 낸 경우를 말함.
f)소득과 자산(다운페이, 클로징 비용, 예비비)에 대한 검증이 요구됨. 이 경우 적용되는 부채비율(소득대비 부채상환)은 45% 이하여야 함 (예: 연소득(稅前)이 20만달러일 경우 총부채 상환액은 45%에 해당하는 9만달러 이하여야 함)

상기와 같은 융자승인기준을 간단하게 요약하면, ▲주택구매 시 융자금액은 주택가격의 80% 재융자 또는 캐쉬 아웃 재융자 시에는 75%, 투자용 주택 매입 시에는 60%를 초과할 수 없으며 ▲신용점수는 일반적으로 700점 이상이 요구되고 ▲소득 및 자산에 대한 검증을 반드시 거쳐야 하며 이 경우 부채 비율은 45%를 초과하면 안된다는 것이다. 아마도 점보컨포밍모기지에 있어 가장 커다란 걸림돌은 소득과 자산에 대한 검증을 반드시 거
칠 것을 요구한다는 것이다.

점보컨포밍모기지를 매입해 주는 프레디맥(Freddie Mac)의 경우 ‘Loan Prospector’라고 불리는 자동 융자 심사시스템을 통해 ‘Accept Plus’라고 불리는 승인결과가 나타날 경우 소득 검증을 생략할 수 있도록 하여함에도 불구하고 거의 모든 융자은행들이 반드시 소득과 자산에 대한 검증을 요구하고 있는 것은 그만큼 모기지 시장의 상황이 나쁘다는 것을 말해주고 있다.그러면 점보컨포밍모기지에 적용되는 이자율은 얼마나 될까?
융자 금액이 41만7,000달러 이하에 해당되는 일반 컨포밍 모기지의 경우 18일 현재 30년 고정 이자 모기지의 이자율은 5.875%인 반면, 점보컨포밍모기지의 이자율은 6.625% 수준이다. 이는 점보컨포밍모기지의 이자율이 상대적으로 0.75%가량 높다는 것을 말해준다.

그러나 일반 점보모기지의 경우 최근 이자율이 급상승하고 있는 상태로써 30년 고정 모기지의 경우 이자율은 7.875%까지 치솟고 있다는 점을 고려할 때 점보모기지에 비하여 무려 1.25%가량 저렴한 상태라고 할 수 있을 것이다.그러면 일반 컨포밍모기지에 비하여 점보컨포밍모기지의 경우 이자율이 0.75%나 높은 이유는 무엇 때문일까? 이는 그만큼 일반 컨포밍모기지에 비하여 융자리스크(모기지가 부실화될 가능성)이 높다고 판단되기 때문이다. 모기지이자율은 채권시장의 거래를 통하여 결정되어지는데 아무리 미 연방정부에서 지원하는 페니메(Fannie Mae)나 프레디맥(Freddie Mac)이 매입 또는 보증해주는 모기지라고 할지라도 현재 주택모기지의 부실화가 엄청난 파장을 일으키고 있음에 따라 채권투자자들은 이러한 리스크를 감안하여 높은 대가를 요구하고 있는 상황이다.

페니메나 프레디맥의 입장에서도 모기지 시장에 자금을 공급해주기 위해서는 채권시장에 의존할 수 밖에 없는 실정이기 때문에 채권시장에서 요구(?)하는 가격에 맞출 수밖에 없기 때문에 상대적으로 높은 이자율이 적용되는 것이다.