보통 부동산 시장을 크게 나누면 건물과 토지로 나누어지고 여기에서 농지와 대지, 상업지, 공장지, 개발제한지 등으로 크게 구별되며 용도에 따라 또다시 세분화 되고 있다.

건물도 공동주택, 단독주택, 상업용 건물, 사무건물, 공장 등으로 나누어지며 이들 건축물 부동산도 매우 다양하게 구별된다. 그렇다고 해서 각자 구분된 부동산을 개별적으로 전망하고 예측하는 것은 매우 복잡하고 기술
적 접근(정부규제안, 법률, 세제)이 다양하게 필요하게 된다. 하지만 대체적으로 주거와 토지로 나누어 시장적 판단을 하는 것이 대체적 시장의 전망을 가늠해 볼 수 있질 않은가? 새 정부가 본격 출범을 앞두고 ‘대통령직 인수위원회’에서는 부동산 정책을 다루면서, 세금제도의 개선, 주거의 안정화 정책마련, 토지의 효율적 관리와 시장규제의 완화 등을 중점적으로 다루었고 현재 이명박 정부는 토지시장에 대한 수도권 규제를 완화(그동안 한국은 수도 서울을 중심으로 한 경기 남부 권에 생산시설의 증설을 억제하는 수도권 총량 규제안이 시행되어 왔다. 대표적으로 ‘하이닉스 반도체’의 공장 증설을 허가하지 않으면서 국가경쟁력 차원의 사회문제가 대두된 적이 있다)해 생산시설이 경쟁력을 갖춘 수도권 지역에 증설하는 방안을 긍정적으로 검토하고 있다.

이렇게 되면 수도권을 중심으로 한 토지시장의 거래가 활성화 될 것은 불문가지의 사실이고 종업원의 유입으로 주거시설도 매우 긍정적 시장 환경을 맞게 될 것이다. 하지만 아직까지 토지시장은 1월말 현재 전국 땅값이 0.36% 오르고 있다고 발표해 지난해 12월말 대비 0.04% 하락한 것으로 집계하고 있다. 이처럼 땅값이 하락한 것은 2007년 6월 이후 처음인 현상으로 토지시장의 거래위축은 당분간 지속되리라는 대체적 전망이다.

그러나 장기적으로는 기업 도시, 혁신 도시, 행복 도시 등의 건설 기대감으로 투자의 모멘트는 살아 있다고 보고 있다. 이같은 예측은 실제로 경기도 남양주와 여주, 충남 당진 등이 그래도 대부분 약진 현상을 보인
점이 특별히 눈여겨봐야 할 대목인 것이다. 그러나 토지 시장의 투자환경을 보자면 갖가지 얽혀 있는 정부의 규제안을 촘촘히 살펴봐야할
것이다.국토의 20% 이상이 토지 거래 허가 구역으로 묶여 있고, 실거래가 신고제, 비업무용 토지에 대한 과도한 양도소득세 부과(약60%)는 근본적으로 토지 시장의 투자 진입을 어렵게 하는 사항인 것이다.

토지는 근본적으로 장기 투자 상품으로 인식해야 하며, 아무리 개발호재가 있는 지역이라 할지라도 여러 가지 위험성이 도사리고 있다는 근본 검토사항을 유념 할 필요가 있는 것이다. 또한 토지에 투자코자 한다면 현장을 꼼꼼히 살펴보는 노력이 가장 첫 번째 덕목임을 강조한다.
상가 시장을 보면, 아직까지 추운 겨울이라고 표현할 만하며, 상가 분양 시장은 건설사의 ‘미분양’ 해소에 중점적 활동을 할 정도로 일반투자시장은 완곡한 편이다. 상가시장은 주택시장의 안정과 토지시장의 안정이 온 뒤 그 뒤를 살펴봐야 할 것이다. 다른 부동산 분야를 살펴보면 지금 한국의 오피스텔 시장을 주목할 것을 적극적으로 제안한다.

특히 다른 부동산 상품에 비해 법적 또는 정책적 규제가 덜한 것이 매우 큰 장점으로 부각되고 있고, 통상적으로 전매행위가 가능한 상품이다. 신규분양 오피스텔 시장은 분양 경쟁률이 침체돼 있는 다른 여타의 건설 분양시장과는 판이하게 다르게 매우 경쟁이 심해지고 있는 것도 시
사코자 하는 점이 많다. 이러한 현상은 전국적인 현상으로 나타나지고 있는 가운데 정부는 뒤늦게 오피스텔 분양제도를 고치고자 하고 있으므로 특히 전매행위 제한이 우선적으로 실행에 옮겨질 것으로 확정된 상태
이다.

무엇보다 중요한 것은 서울의 경우 신규 공급 물량은 토지공급이 제한적인 상황에서 줄어들 수밖에 없는 환경적 요인을 지니고 있어 오피스텔의 임대수요는 매우 높은데 공급이 딸리고 있고 임대료의 상승은 눈에 띨 정도로 높아지고 있어 투자매입 후 안정된 임대료 수익은 여타의 부동산 상품과의 비교를 불허하고 있는 형편이다.

앞으로도 이러한 현상은 매우 높게 나타날 것으로 전망되며 특히 투지매입 후 임대를 주어도 임대를 원하는 수요자가 대기 상태인 지역이 많기 때문에 시장의 환경은 매우 우호적이다. 또한 관리측면에서 살펴본다 해도 오피스텔의 전체 건물을 독자적 관리회사가 기본적 관리시스
템이 완비되어 있다. 소유주는 임차인과의 임대료 수령만이 관리대상이므로 관리항목이 적어지므로 간편한 수익 개발상품으로 새롭게 인식하고 있다. 대표적 오피스텔 시장인 서울의 강남권 테헤란로 주변의 오피스텔은 매물이 급격히 감소하고 있고 임대수익률은 연간 평균 6%이상을 보장받을 수 있다는 점에서 투자의 주된 표적상품으로 뒤늦게 각광받고 있다. 또한 오피스텔의 투자규모도 1unit 당 최소 2억 원 정도면 서울의 최 요
지 강남권 오피스텔을 장만할 절호의 시장투자 기회임을 강조하는 것이다.