속 썩이는 세입자

질문: 저는 작년에 은퇴를 한 후 그 동안 모았던 재산을 모두 투자해 4플렉스 아파트를 구입했습니다. 아파트나 관리해 렌트비를 받아 여생을 좀 여유있게 살아보려고 계획했는데 최근 들어 고민거리가 생겼습니다. 세들어 사는 세입자(tenant)중 한 명이 너무나 속을 썩이고 있습니다.

렌트비를 제때 안내는 것은 물론이고, 집안에서 애완동물을 키울 뿐 아니라, 밤에 너무 시끄럽게 음악을 틀어놓아 바로 옆집 다른 세입자들로부터 하루가 멀다 하고 불평을 받는 상황입니다. 어찌해야 할까요? 참고로 처음 세를 줄 때 분명히 애완동물은 키울 수 없다고 주의를 주었고, 렌트 계약기간은 일년이고 현재 약 6개월 정도가 남아 있습니다.

답변: 최근 집값의 오름세가 한풀 꺾이면서, 아파트 렌트비가 상승세를 보이고 있다는 소식을 듣습니다. 이에 따라 듀플렉스(duplex) 나 4플렉스(fourplex)와 같은 소규모 렌탈 프로퍼티가 투자자들에게 각광을 받고 있습니다. 마음이 잘 맞는 세입자를 만나는 것도 큰 복인 듯 합니다.

서로 잘 맞지 않아 사사건건 문제가 생기는 세입자를 상대하는 일은 무척이나 피곤한 일입니다. 따라서 꼼곰하게 계약서를 준비하여 세입자의 서명을 받아놓는 것이 중요합니다. 이런 과정을 거쳤음에도 문제가 생겼다면 법의 힘을 빌어 해결하는 수밖에 없습니다. 현재의 세입자는 크게 세 가지의 문제가 있군요. 첫째 렌트비를 늦게 내는 문제입니다.

만약 세입자가 렌트비를 늦게 내면 집주인(landlord)은 바로 세입자를 퇴거시키는 절차에 돌입할 수 있습니다. 가장 먼저 해야 할 일은 3-day notice를 보내는 것입니다. 만약 이것을 받고 3일이 내에 밀린 렌트비를 내는 경우라면 세입자를 쫓아낼 수 없습니다. 또한 3일 이내에 자발적으로 나가는 경우라면 일단 다행이지만, 이 경우에도 밀린 렌트비를 내지 않고 나간 경우에는 또다시 small claims court에 밀린 렌트비를 청구하는 소송을 제기해야 합니다.

그러나 만약 3일 이내에 밀린 rent를 내지 못하면 바로 퇴거소송에 들어갈 수 있습니다. 주의하셔야 할 점은 세입자가 렌트비를 안 낸다고 해서 힘을 동원해서 끌어내거나, 키를 바꿔버린다거나, 물을 끊거나 해서는 절대 안된다는 점입니다. 반드시 지금 설명드린대로 3일간의 노티스를 준 후에 소송절차를 밟아야 합니다. 퇴거소송을 법원에 제기하고 그 서류를 세입자에게 전달(service) 함으로써 비로소 퇴거소송이 시작됩니다.

소장을 전달 받은 세입자는 5일 이내에 법원에 답변서를 제출해야 하며 만약 그 기한을 넘기면 소송을 포기하는 것으로 간주됩니다. 퇴거소송은 보통 아무리 짧아야 6개월에서 1년 이상 걸리는 일반 소송과는 달리 비교적 단 기간 내에 소송이 개시되고 결과가 나온다는 장점이 있습니다.

대개의 경우 렌트비가 밀린 세입자는 법원에 답변서를 제출하여 집주인의 퇴거소송제기가 부당하다고 항변할 근거가 빈약하겠지만, 때에 따라서는 집세를 못낸 세입자라도 법원에 항변할 거리가 있는 상황도 있을 수 있습니다. 예를 들어 아파트의 관리상태 등이 너무 형편없어서 도저히 사람이 살 지경이 안되어서 렌트비를 안 내었다던가, 집주인의 3day notice 절차에 문제가 있었다던지 항변을 제기할 수 있습니다. 이 경우 대개 20 일 이내에 소송 날짜가 잡히는 것이 일반적입니다.

현재 세입자의 두 번째 문제는 허가없이 애완동물을 키운다는 점 입니다. 위험하지 않는 이상 원칙적으로 집안에서 애완동물은 키우지 못하게 하는 강제규정은 없습니다. 그러나 rental agreement 상에 명시적으로 애완동물은 키우지 못하게 하는 규정이 있었던 경우는, 함부로 애완동물을 키울 수 없습니다.

그런데 현재의 상황에서는 과연 rental agreement 상에 명시적으로 애완동물은 키우지 못하게 하는 규정이 있었는지, 아니면 rental agreement 상에는 그런 규정이 없으나 집주인이 구두로 단순히 통보를 했는지가 문제가 됩니다. 대부분의 rental agreement는 그 내용을 수정할시 서면으로 하도록 규정하고 있으므로 만약 rental agreement 상에는 그런 규정이 없이 구두로만 통보했다면 애완동물을 문제 삼기는 어렵다고 할 수 있습니다. 만약 rental agreement에 명시적으로 애완동물을 금지하고 있다면 마찬가지로 3-day notice를 주고 시정되지 않을시 퇴거소송을 개시할 수 있습니다.

세번째 문제는 야간에 소음을 야기한다는 점입니다. 아파트에 사는 사람이라도 어느 정도 소음을 낼 수는 있고, 집주인도 참을 만한 정도의 소음을 갖고는 문제를 삼을 수 없습니다.

그러나 정도가 도를 넘게 되면 집주인은 세입자를 퇴거시킬 수 있고, 때로는 다른 세입자를 보호하기 위해 문제를 일으키는 세입자를 퇴거시키는 것이 선택이 아닌 반드시 해야 할 의무사항이 되어 버리기도 합니다. 집주인은 세입자에게 렌트해주는 아파트가 사람이 살만한 공간으로서 적합한 기준을 갖추었는지 항상 살필 의무가 있습니다. 만약 여러 가구 중 한 가구에서의 소음이 지나치게 심하면 집주인은 그 문제를 개입해서 해결해 주어야 하며, 만약 해결을 못하면 소음으로 고통을 받는 세입자에게 아파트가 사람이 살만한 공간을 제공해줄 의무를 위반한 것이 되어버릴 수 있습니다.

즉 이때는 다른 피해자를 위해서라도 소음 야기자를 쫓아낼 의무가 생기는 것입니다. 이 경우에도 마찬가지로 3일의 경고를 준 후에도 시정이 안될 때는, 퇴거소송을 개시 할 수 있습니다.

퇴거소송 결과 세입자가 지게 되면 법원은 writ of possession이라는 퇴거영장을 발부하게 되며 이를 받은 세입자는 5일 이내에 떠나야 하며, 그 명령을 어길 시에는 sheriff 입회 하에 강제로 퇴거시키는 절차를 거치게 됩니다. 언젠가 아파트 수십 채를 소유하고 계신 어떤 고객분에게 그 많은 세입자들을 관리하기가 힘들지 않냐고 여쭤봤습니다.

그분 말씀이, 일단 발생한 문제를 수습하는것 보다는, 아예 문제가 생길 소지를 만들지 않는 것이 훨씬 낫다라고 하시며 자신은 문제를 만들만한 세입자를 아예 들이지 않는다 라고 하셨습니다. 어떻게 그걸 미리 알수 있냐고 물었더니, 세입자의 credit check는 물론이고, 이전에 그 세입자가 세 들어 살았던 집주인에게 연락을 취하여 그 세입자가 어떠한 사람이었는지를 사전에 확인해 보는 것이 비결이라 하셨습니다.