주택가격의 하락현상은 모기지 융자에 매우 부정적인 영향을 미치게 된다. 이에 관련하여 현재 직접적으로 나타나고 있는 현상은 크게 3가지로 분류될 수 있다.

◆레드라이닝(Redlining)
주택가격의 하락에 따른 융자리스크 줄이기 조치로써 페니메(Fannie Mae)는 주택가격이 하락하는 지역에 소재한 주택들의 경우 다운페이를 5%이상 하여야 한다는 가이드라인을 제시하였고 이에 따라 융자은행들은 지역별로 또는 우편번호(Zip Codes)별로 주택가격의 하락리스크를 등급별로 정하여 주택가격이 하락할 가능성이 높은 지역에 대하여서는 다운페이를 더 많이 요구하고 있다. 예를 들어 컨추리와이드(Countrywide)의 경우 수백개에 달하는 지역들을 나누어 1-5의 등급을 매겼으며 이중 4-5등급에 해당하는 100개의 지역에 대하여서는 5%를 추가로 다운페이를 하여야 한다는 발표를 하였다.

이러한 조치에 반대하는 사람들은 이를 “Redlining”이라고 비판을 한다. 즉 우편번호에 따라 획일적으로 빨간 줄을 그어 설령 특정한 동네는 주택가격이 하락하지 않았음에도 불구하고 무리한 요구를 하고 있다는 것이다. 주택가격의 하락은 담보가치가 그만큼 떨어진다는 것으로써 이에 따라 융자금액을 줄임으로써 적정한 담보가치를 유지하려는 조치로 이해할 수도 있을 것이다. 그러나 이러한 규제조치는 주택담보의 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 위험이 도사리고 있다. 즉 이러한 획일적인 규
제조치가 이루어지게 될 경우 주택구매시 다운페이에 관련된 부담이 가중되어짐에 따라 주택매매가 부진해질 수 있으며 이는 결국 주택가격의 추가하락을 유발할 수 있게 된다. 융자리스크를 줄이려고 취한 것이 오히려 담보가치를 추가하락토록 만드는 조치로 전락될 수 있다는 것이다.

◆홈에퀴티는 더 이상 없는 것인가?
홈에퀴티 융자는 많은 사람들로 하여금 사람들은 주택에 내재된 에퀴티(주택가격-모기지융자금액)를 손쉽게 이용할 수 있는 수단으로 사용되어 왔다. 그러나 주택가격이 하락하고 홈에퀴티 융자의 관련 부실화가 크게 늘어나자 홈에퀴티융자를 더 이상 이용할 수 없는 상황으로 발전되고 있다.
컨추리와이드의 경우 얼마전 12만2천명의 고객들을 대상으로 그들이 현재 가지고 있는 홈에퀴티 크레딧라인(HELOC)을 더 이상 사용할 수 없다는 통보를 하였다. 이는 주택가치가 하락하여 주택융자금액이 더 많아졌다는 이유 때문이라고 한다. 이러한 움직임은 주택가격의 하락현상에 따라 융자은행들이 홈에퀴티 융자 취급하기를 꺼려하고 있으며 만약의 사태에 대비하여 충분한 에퀴티를 유지할 것으로 요구하고 있다는 것을 말해준다.

체이스(Chase Home Lending)의 경우 종전에는 홈에퀴티 크레딧라인의 한도를 주택가격의 89.99%까지 유지하여 왔으나 이를 85%이하로 제한하고 있으며 캘리포니아의 일부 지역(로스앤젤레스등)에 대하여서는 주택가격의 75%이내로 제한하기 시작하였다. 이러한 융자은행들의 움직임은 홈에퀴티 융자에 의존하고 있는 사람들에게 적지 않은 충격이 될 것이다. 특히 갑자기 실직을 하였거나 병에 들었거나 아니면 다른 특별한 상황을 맞게 되어
급히 돈이 필요한 사람들의 경우 홈에퀴티 융자라는 안전망을 더 이상 기대할 수 없게 되었기 때문이다.

◆Low Appraisal Value
침체된 주택시장의 상황은 주택가치의 평가에 있어 심각한 오류를 유발할 수 있다. 즉 주택감정이 주택가치를 정확하게 반영해주지 않을 수 있다는 것이다. 주택감정은 최근에 매매된 주택들의 매매가격들을 상대적으로 비교하여 결정된다. 대부분의 지역들은 극도로 침체된 주택시장의 상황에 따라 매매가 제대로 이루어지지 않고 있는 상태이며 매매가 이루어진 주택들의 경우 소위 “Low Ball”이라고 하여 매매가 싸게 이루어진 경우가 된다. 이처럼 주택들이 싸게 매매되어지는 사례가 늘어나게되면 감정가격 역시 이에 따라 낮게 결정되어질 가능성이 있게 된다. 주택가격이 하루가 다르게 상승하였던 2005년의 경우 감정가격이 매매가격을 제대로 반영하지 못하여 이에 따라 문제가 발생한 사례가 있었는데 최근에는 이와는 정반대의 상황이 발생한다고 할 수 있다.

이와 같이 주택가격이 낮게 평가될 경우 모기지융자 또는 재융자에 문제가 발생할 수 있다. 주택융자의 경우 주택가격(감정가격)의 80%에 해당하는 부분만 1차모기지로 할 수 있다. 만일 융자금액이 80%를 초과하는 경우 부족한 부분에 대하여서는 2차모기지(HELOC) 또는 모기지보험으로 충당하여야 한다. 이처럼 주택가격이 하락하는 상황에서는 사전에 예상치도 못한 일들이 생겨날 가능성이 높게 된다. 그야말로 불확실성의 시대라 할 수 있다.

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