미국에 살면서 그다지 스포츠를 즐기진 않았는데 주위에서 워낙 수퍼볼 이야기를 많이 하고 뉴욕 자이언츠가 출전한다고 하니 이곳에 사는 예의 정도로 지난 주말 저녁엔 두 아들이랑 TV앞에 앉았다. 대충 사전 해설을 들으니 이번 승리는 시즌 전승으로 이끈 뉴잉글랜드 패트리어츠의 우승으로 점쳐지고 있었다.

그도 그럴 것이 풋볼의 야전 사령관격인 퀴터백의 차이가 현저하기 때문이었다. 패트리어츠의 쿼터백인 톰 브래디가 117.2점으로 미국프로풋볼(NFL) 전체에서 1위이고 자이언츠의 일라이 매닝은 73.9점으로 25위 그쳐있었다. 경기는 3쿼터까지 자이언츠가 그냥 끌려 다니는 지지부진한 게임이었지만 마지막 쿼터가 시작하자마자 자이언츠의 첫 터치다운이 터졌다. 승부는 단숨에 10-7 바로 역전이 되고 이렇게 이기나 보다 생각도 하기 전에 종료시간 2분 40초정도를 남겨 놓고 패트리어츠에 터치다운을 내주어서 10-14로 다시 패색이 짙어보였다. 내심 끝났구나 생각을 했는데 정말 드라마와도 같이 자이언츠가 종료 40초를 남겨놓고 눈 깜짝할 사이에 기적 같은 13야드짜리 패스를 찔러 넣어 17-14의 대역전승을 거두었다. 정말 짜릿한 역전의 명승부였다.

올해 주택 시장도 여러 곳에서 부정적이고 우울한 전망을 내놓고 있지만 자이언츠가 이런 전망속에서 멋진 역전 드라마를 연출한 것처럼 주택 경기와 미국 경기 전체가 올 한해엔 반전의 뉴스로 채워지길 기대한다.
지난달 24일에 미 행정부에서 경기 부양책으로 컨포밍(Conforming) 융자 금액 인상 방안을 검토하고 있다고 발표했다. 주요 골자는 현 컨포밍 융자금액을 $417,000에서 $620,000정도로 한시적으로 인상하는 방안이라는 것이다.

먼저 컨포밍(Conforming Loan)융자라는 것은 모기지 융자에 있어서 가장 기본인 융자 금액을 결정하는 기준이 되는 융자를 말한다. 아마도 신문이나 기타 언론에서 패니매 프레디멕이란 말을 한 두번 들어 봤을 것이다. 패니매(Fannie Mae)와 프레디 맥(Freddie Mac)은 쉽게 한국의 ‘주택 공사’ 정도로 생각하면 되는데 이 패니매와 프레디 맥의 기능과 역할은 여럿 있지만 가장 중요한 것은 미국의 홈 모기지 융자를 위해서 모기지를 받고 돈을 대출해 주는 기능이다. 혹자는 일반 은행에서 모기지 대출을 받는데 고객과 이런 기관이 무슨 상관이 있냐고 물을 수도 있을 것이다. 패니매와 프레디 맥의 중요성은 이들이 직접 홈 바이어에게 융자를 해주는 게
아니고 모기지 은행들과 거래를 한다는데 있다.

즉 아무리 큰 은행이라 할지라도 한 달에 수십만 달러씩 수백, 수 천건을 30년 상환으로 융자를 해준다고 하면 그 자금을 어떻게 감당할 수 있겠는가. 그래서 일반 모기지 은행들은 홈 바이어로 부터 구입한 모기지를 이 2차 금융기관(Secondary Market)에 팔게 되는데 이 2차 금융기관 중심에 패니매와 프레디 맥이 있고 대부분 모기지 융자 은행들은 패니매와 프레디 맥이 제시하는 융자 조건을 따르고 있으며 이 조건 중 가장 대표적인 것이 컨포밍 융자 금액 한도액이다.

이 컨포밍 융자 금액이 1 패밀리 하우스 기준으로 2004년에는 30만700달러에서 해마다 7% 정도 상승해오다 주택시장이 주춤하던 2006 부터 현재까지 41만7,000달러로 동결 되어있는 상태이다. 이번 경기 부양 대책으로 내놓은 것이 이 컨포밍 융자 한도액을 50% 정도 인상한다는 방안인데 이렇게 되면 컨포밍 융자 한도액은 무려 62만5,500달러나 된다. 아직 패미매와 프레디 맥에서 최종 결정이 되어 은행들로 시행 안이 내려오진 않았다. 만약에 이렇게 시행이 된다면 어떠한 효과가 있을지 구체적으로 알아보자.

1. 재융자
컨포밍 융자 한도액을 인상하는 방안은 미국 전역에 주는 효과 보다 한인 교민들이 밀집되어 있는 미 동부나 서부 고급 주택 지역에 파급효과가 훨씬 크다. 그것은 미전역 대비 교민들의 주거하는 지역들은 평균 주택가가 대부분 40만달러 이상이고 이들 중에서 41만7,000달러 이상인 점보융자를 받은 고객들이 많다. 점보융자의 이자는 30년 고정으로 6.5%이상의 이자를 받았거나 낮은 이자를 위해 단기 변동 모기지로 융자를 받았다. 작년 하반기엔 서브 프라임 모기지 사태로 점보 모기지를 7%에 준하는 이자로 융자를 받은 고객들도 적지 않을 것이다.

만약이 이번 시행령으로 같은 융자 조건 그대로 융자 한도액만 올려서 재융자를 받을 수 있다면 60만달러를 7%로 융자 받았던 고객이 현 컨포밍 기준 이자인 5.5%정도로 재 융자를 받을 수 있고 월 페이먼트를 무려 584달러 정도로 줄일 수 있다. 물론 재융자를 할 시 드는 클로징 비용은 감수해야 한다. 고객들 중 점보 모기지 융자를 갖고 있다면 이번 컨포밍 융자 금액 상한액 조정에 분명히 귀를 귀울여야 할 것이다.

2. 주택구입
앞서 말한 것처럼 주택가격이 내렸다고 하더라고 교민들이 살고 있는 지역의 웬만한 주택들은 60만 달러 이상씩은 한다. 이런 주택을 구입하기 위해선 최소한 10%이상 다운페이먼트가 필요한데 사실 10%를 다운하더라도 융자 금액이 54만달러이다. 이럴 경우 현 시점에서 융자 받을 수 있는 방법으론 첫째 1차를 컨포밍으로 하고 나머지를 2차로 융자 받는 방법이 있다. 이렇게 하기위해 41만7,000달러를 1차로 하고 나머지 금액인 12만3,000달러를 2차 융자인 피기백(Piggyback Loan)융자나 홈에퀴티 융자로 받아야 하는데 사실 최근 피기백으로 2차 융자를 받기는 소득 증빙을 보여주지 않는 한 승인을 받기 힘들고 홈에퀴티 융자 또한 10만달러 이상 넘
어갈 경우 대부분 은행들은 소득 증빙을 필요로 한다.

또 다른 방법은 60만달러 중 80%인 48만달러는 1차를 점보로 융자받고 다운한 10% 뺀 나머지 6만달러는 2차 홈에퀴티를 받은 것인데 이번엔 2차 모기지는 어렵지 않으나 1차 점보 모기지 융자를 받기 위해선 우선 이자는 이자대로 컨포밍 보단 0.5~0.75%정도가 높고, 융자 조건 또한 각 은행 마다 컨포밍 융자 조건 보다 훨씬 높은 잣대로 심사 받게 된다. 이만큼 60만달러 이상 주택을 10%만 다운할 경우 융자 받기가 어려워져 있는 것이 현실이다. 그럼 만약 패니매와 프레디 맥에서 컨포밍 융자 한도액을 62만달러 선으로 올린다면 어떨까. 현재 융자 조건을 그대로 유지 한다고 하고, 상기예로 60만달러 융자를 원하는 고객은 10%다운을 하고 쉽게 48만달러
를 1차로 나머지 6만달러는 2차 홈에퀴티로 융자를 얻거나 아니면 54만달러인 90%를 한꺼번에 컨포밍으로 융자를 얻을 수 있다.

최근 패니매와 프레디 맥에서 90% 융자를 모기지 보험(PMI; Private Mortgage Insurance)없이 이자만 약간 높여서 융자를 해주는 상품도 선보이고 있다. 또한 컨포밍 융자의 가장 큰 장점은 소득 증빙을 정확히 제출 하지 않아도 되는 ‘Stated Income’ 프로그램이 상당히 건제하다는 것이다.이번 경기 부양책으로 내놓은 컨포밍 융자 상한액 조정안의 최대 수혜자가 우리 교민이 되길 기대한다.Peter Kwak, Sr Loan Consultant
C/P-(917) 696-3727, NY-(631) 293-1348, NJ-(201)679-0679
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