모기지 재융자(Refinance) 현황

미 모기지은행연합회(MBA)는 올초 모기지 신청건수가 지난 2001년 1월 이래 최대 증가폭인 32.2%나 늘어 올해 모기지 시장에 훈풍이 불 조짐을 보이고 있다고 발표한 바 있다. 연합회의 통계에 따르면 올초 주택 구입을 위한 모기지 신청건수는 14.7%, 기존 주택 모기지의 차환(리파이낸싱)을 위한 신청건수는 53.9%나 증가했다. 모기지은행연합회는 모기지 신청건수가 크게 늘어난 원인으로 급증한 재융자를 꼽았다. 연합회는 또 지난달 25일 30년 만기 모기지 이자율이 5.49%에서 5.6%로, 15년 만기 모기지 이자율은 4.95%에서 5.04%로 올랐음에도 불구하고 재융자를 포함한 모기지 신청률이 줄어들 조짐을 보이지 않고 있다고 지적했다.

연합회가 지난 주 모기지 뱅커, 커머셜 뱅커, 저축금융기관을 대상으로 조사, 발표한 보고서에 따르면 재융자 신청비율은 모기지 이자율 인상에도 불구하고 지난 한 주 동안 22.1%나 늘었으며 전체 모기지 신청건수의 73%를 차지했다. 이는 주택시장 붐이 불었던 지난 2003년 5월의 재융자 수준과 비슷하다. 모기지 전문가들은 이처럼 재융자 신청비율이 크게 증가한 원인으로 경기 후퇴(recession)를 우려한 연방준비은행(Federal Reserve)이 두차례에 걸쳐 이자율을 크게 낮춘 사실을 꼽았다.

맨하탄 모기지 멜리사 콘 대표에 따르면 지난 2주간 모기지 재융자를 문의하는 고객만 하루 100명꼴로 늘었다. 재융자를 문의하는 고객은 대부분 30년 만기 모기지 이자율을 6% 이상에 락인한 주택소유주들로 이자율이 크게 내린 최근 1% 포인트 이상의 이자율 차이를 활용하기 위해 재융자를 고려하고 있다. 또 콘 대표는 변동이자율을 선택한 주택소유주들이 경우 지난주 재빨리 모기지 재융자 대열에 들어서 이미 큰 비용을 절약했다고 덧붙였다. 한인 모기지 전문 브로커사인 ‘파인리지 모기지’도 최근 연방준비은행이 두차례에 걸쳐 이자율을 낮춘 후 모기지 재융자를 문의하는 한인이 30% 이상 급증했다고 설명했다. 그렇다면 낮아지는 이자율 모기지 기회를 잡고 모기지 재융자를 하는 것이 모든 주택소유주들에게 유리한 가를 살펴보자.

▣모기지 재융자시 반드시 고려해야 할 사항

이자율이 낮아져 급속도로 번지고 있는 모기지 재융자가 과연 모든 주택소유주들에게 유리한 지의 여부는 개개인이 꼼꼼히 따져봐야 한다. 모기지 재융자란 새롭게 모기지 융자를 얻어 기존에 빌린 모기지 융자를 상환하는 것을 말한다. 종전에는 주로 이자율을 낮추기 위해 모기지 재 융자를 했다. 예를 들어 현재 지불하는 모기지의 이자율이 6~7%인 상황에서 재융자를 하는 경우 이자율이 5% 대로 낮아질 수 있다면 이로 인해 그만큼 월 상환부담 및 융자비용을 절약할 수 있게 되는 것이다.

그러나 모기지 재융자가 모든 주택소유주들에게 유리한 것은 아니기 때문에 재융자를 고려할 때에는 무엇보다도 이에 따라 실제적으로 주어지는 혜택부터 잘 따져보아야 한다. 예를 들어 41만7,000달러 이하의 금액(컨포밍 모기지)을 변동모기지로 얻은 경우 이를 30년 고정 모기지로 재융자하게 되면 6(수)일 현재 약 5.5%정도의 이자율을 적용받기 때문에 상대적으
로 이자율을 1% 포인트 이상 낮출 수 있게 되며 이와 더불어 향후 이자율의 변동가능성을 사전에 차단할 수 있다는 장점이 있다. 따라서 설령 일정한 금액의 클로징 비용이 소요되더라도 모기지 재융자에 따른 혜택을 기대할 수 있다.

그러나 41만7,000달러 이상의 점보모기지를 얻은 주택소유주들의 경우 모기지 전문가들의 조언은 두가지로 나뉘고 있다. 점보모기지에 해당되는 금액을 변동모기지로 얻은 경우 섣불리 모기지 재융자에 나설 것이 아니라 점보모기지의 이자율 추세를 잘 살펴보고 재융자의 실익이 있다고 판단되는 경우에 재융자를 시작하더라도 아무런 문제가 없다는 것이다. 그렇다면 점보모기지의 이자율은 어느 정도의 수준이 적정한가? 일부 전문가들은 점보모기지 이자율이 6일 현재 예년에 비해 0.5% 포인트 하락한 6.55%로 큰 변화가 없기 때문에 모기지 재융자를 하더라도 이에 따른 이자율 혜택은 그다지 누릴 수 없다고 조언한다. 특히 재무성 채권수익율이 기준금리로 적용되는 경우에는 모기지 재융자를 하지 않고 그대로 두더라도 올 한 해 이자율이 6.5~6.8% 정도에 머무를 예상이므로 굳이 재융자를 할 필요가 없다는 설명이다.

특히 부시 행정부가 경기 후퇴를 우려해 지난달 제안한 다양한 경제촉진 방안 가운데 연방 주택 융자(Federal Housing Loan)의 한도액이 현재의 점보모기지(41만7,000달러 이상) 금액에서 72만9,750달러까지 상향조정된다는 방침이 포함돼 있어 만일 통과된다면 뉴욕 부동산/모기지 시장을 활성화할 수 있게 된다. 따라서 전문가들은 41만7,000달러에서 80만 달러 사이의 점보모기지를 보유한 주택소유주라면 반드시 새 법안이 발효될 때까지 모기지를 재융자하지 말고 기다리는 편이 바람직하다고 조언한다.
그러나 일부 모기지 브로커들은 다만 몇 퍼센트 포인트를 절약할 수 있더라도 재융자를 하는 편이 바람직하다고 조언한다. 뉴욕시 소재 ‘파워 익스프레스 모기지’ 키이스 캔트로위츠 대표는 모든 주택소유주들이 현재 가지고 있는 모기지 이자율보다 단 0.5% 포인트를 아낄 수 있다고 해도 반드시 모기지 재융자를 하는 것이 현명하다고 충고한다.

예를들어 4달 전 100만 달러의 모기지를 7년 만기 변동 이자율(ARM) 6.5%에 얻은 한 주택소유주는 현재의 7년 변동 이자율 4.75%로 모기지를 재융자해 한 달에 1,458달러를 절약할 수 있게 된다. 물론 이 경우 대출 상환금이 이자로만 구성되어 있는 ‘Interest Only (IO)’ 모기지를 재융자 하게 되면 1만5,000달러의 클로징 비용이 소요되지만 10개월1/4 만에 본전을 볼 수 있다. 또 7년 후에는 이자만 10만7,000달러를 절약할 수 있게 된다.

한편 점보모기지가 아니라 41만7,000달러 이하의 금액을 30년 고정 또는 변동 모기지로 얻은 주택소유주들은 반드시 이 기회에 모기지 재융자를 하는 편이 좋다고 전문가들은 입을 모은다. 30년 만기 컨포밍 모기지를 지금 재융자하면 한달에 적어도 200달러의 비용을 아낄 수 있다는 계산이 나오기 때문이다.<김휘경 기자>