장상태 탑 부동산 사장

곧 세금 보고할 때가 다가 오고 있다. 혹 해당 회계년에 부동산을 팔았을 경우, 매매 차익에 대한 과세에 걱정이 앞선다. 매매 차익이 많이 날수록 그 걱정은 더 커진다. 왜냐하면 부동산을 처분한 후 매매차익 (Capital Gain)에 대한 양도소득세를 내어야 하기 때문이다. 주택의 경우 최근 5년 중에서 2년 이상 주거주지로 살았으면 부부당 최고 50만달러 (독신은 25만달러)까지의 매매차익은 면세 혜택을 준다. 이러한 양도소득 면세조치는 주택시장 활황을 촉진하기 위한 목적에서 이다.

상용 부동산의 경우도 양도 소득에 대한 세금에 관한 특혜가 있다. 즉, 미 국세청 (IRS) 국세법 1031항을 의미하여 소위 1031 교환이 그것인데, 사실상 면세가 아니라 세금을 유예해 주는 혜택이다.

◆부동산 교환 (1031 Like-kind Exchange) 은 왜 하는가?
첫째로, 조만간 만료될 감가상각 스케쥴을 가격이 더 높은 물건과 교환함으로서 감가상각의 혜택을 다시 복원시킬 수 있다.
둘째로, 투자의 규모와 질을 업그레이드할 수 있다.
셋째로, 부동산 마켓의 추이를 분석하여 잠재 가치 상승을 극대화하여 더 좋은 위치로 투자 부동산을 이동할 수 있다.

이러한 교환 혜택을 받기 위하여는 그 조건과 시기와 절차가 맞아 떨어져야 한다.먼저, 그 대상이 투자용 또는 비지니스의 업무용이어야 한다. 건물, 상가, 쇼핑센터, 창고, 공장, 토지, 농장, 다세대 주택은 물론 개인 집이나 콘도인 경우에도 2년 이상 세를 주면 된다. 상가와 아파트 건물, 공장과 호텔, 헌집과 새집등 투자용 건물이라면 모두 교환 대상이다.
지역적 제약도 없으므로 뉴욕의 상가와 플로리다의 콘도를 맞교환 할 수도 있다. 1대1이 아닌 한 개의 빌딩과 여러 개의 부동산과도 교환 가능하다. 교환 관계는 반드시 쌍방이 아니라도 중개회사를 통한 다자간 거래도 가능하다.

즉 A는 B 가 소유한 상가를, B는 C가 소유한 공장을, C는 A가 소유한 다세대 주택을 택하는 다자간 교환도 가능하다. 다음으로, 정해진 기간 내에 매매가 완료되어야 한다. 현재 갖고 있는 부동산의 클로징 후 반드
시 45일 이내에 다른 비슷한 동종의 (Like-kind) 부동산을 계약해야 하며 180일 이내에 클로징을 해야 한다. 기간 제한 규정이 엄격하고 예외가 없으므로 만약의 경우를 대비해 45일 이내에 3개까지 (3 Property Rule) 혹은 시가의 2배까지 (200% Rule) 구입 후보 부동산을 복수 선정할 수 있다. 요즈음 같이 적당한 매물을 찾기 힘든 때에는 45일 계약, 180일 클로징이 빠듯할 수 있으므로 미리 철저한 계획이 필요하다.

여기서 ‘다른 비슷한 동종의 (Like-kind) 부동산’이란 첫째의 조건을 만족한 투자용 또는 업무용의 모든 부동산을 종류를 막론하고 목적에 맞는 물건을 의미한다. Like-kind 의 부동산은 아파트, 렌트용 주택, 가게용 부동산, 상용 부동산, 토지, 사무실 건물, 창고나 공장 등의 산업용 건물, 리조트용 렌치 하우스 등이다. 그러나 개인 주거용 주택, 딜러용 물건, 파트너쉽이나 지분, 재고 물건 등은 Like-kind 부동산에서 제외된다.
마지막으로, 새로 교환하는 부동산의 가격이 파는 부동산보다 같거나 높아야 한다. 보유 부동산의 매각 금액에 추가로 돈을 더해서 새 부동산을 사는 것은 무방하다. 그러나 파는 것보다 더 싼 부동산을 교환해서 그 차이 분을 현금으로 받게 되면 그 만큼 매매 차익에 대해 세금을 내어야 하기 때문에 가능하면 소유한 부동산보다 비싼 것으로 교환하여야 한다.

마음에 드는 건물을 먼저 매입한 후 현재 보유하고 있는 건물을 나중에 매각하는 경우를 ‘역교환’ (Reverse Exchange)이라 한다. 역교환은 대개 변호사나 전문 중개 회사 명의로 먼저 구입한 후 나중에 실질적인 바이어와 셀러에게 타이틀을 넘기는데, 그 절차가 복잡하고 먼저 사고 나중에 팔기 때문에 자본의 부담이 될 수 있다. 부동산 교환 방식을 엄밀히 따져보면 영구적인 면세가 아닌 일시적인 납세 연기 (Tax Deferred)이다. 즉, 교환을 여러번 거친 후 최종적으로 매각할 때는 최초가격 대비 매매차익에
대해 세금을 내어야 한다. 또한 교환이 발생한 연도의 세금보고 시, Form 8824라는 부동산 교환보고를 IRS에 제출해야한다. 1031 교환 조항을 이용하여 상용부동산을 판매한 후 마지막으로 교환한 부동산이 임대용 주택일 경우 그 주택을 다시 주거용으로 전환시키면 세금을 내지 않아도 된다. 그러나 반드시 주거용 전환 후 5년이 지나야 그 혜택을 받을 수 있으며 복잡한 절차이므로 경험있는 전문가와 상의할 일이다.

부동산 교환은 계약부터 까다롭고 매매 대금의 이전이 복잡하며 법적기한 내 매각과 매입 계약이 동시적으로 모두 이루어져야 하므로 계획 단계부터 경험과 자격을 갖춘 회계사, 부동산 중개인, 변호사, 전문 중개회사를 선택하는 것이 중요하다 성공적인1031 부동산 교환을 위하여는
다음과 같은 7 가지 단계가 있다.

1단계: 부동산 브로커, 회계사, 변호사등 전무가와의 상의
2 단계: 부동산 브로커와 처분 물건 리스팅 계약
3 단계: 처분 물건의 딜: 오퍼, 카운터 오퍼 및 수락
4 단계: 처분 물건의 에스크로
5 단계: 교환 물건 등록
6 단계: 교환 물건 구매 계약
7 단계: 교환 물건의 에스크로