만일 주택 모기지를 얻은 지가 3년 이상 되었을 경우 모기지이자율은 현재의 모기지이자율보다 훨씬 높은 상태일 것이다. 이는 지난 2005년 8월 이래 현재 모기지이자율은 가장 낮은 수준으로 떨어진 상태이기 때문이다.

예를 들어 30년 고정모기지의 이자율은 5.625%수준까지 하락하였고 15년 고정모기지의 경우에는 5.25%, 5년 변동모기지의 경우 역시 5.25%까지 떨어진 상태이다. 만일 자신의 모기지가 전문 모기지 뱅커를 통하여 관리되고 있을 경우 아마도 이에 관련하여 이미 연락을 받아 재융자의 절차에 착수하였을 것이다. 그러나 만일 아직까지 아무런 연락을 받지 못하였을 경우 마치 부모를 잃어버린 고아의 상태(‘Orphaned Mortgage’라고도 함)가 되어버려 현재 자신의 모기지가 도대체 어떠한 상황에 놓여 있는지 조차도 알 수가 없을 것이다. 많은 사람들의 경우 매달 모기지 상환을 어느 정도 하고 있는지는 대충 알고 있을지언정 자신이 어떠한 종류의 모기지를 갖고 있는지 이자율은 정확히 몇 퍼센트인지 제대로 알고 있지 못하다는 점을 고려한다면 이는 어쩌면 당연하다고 할 수 있을 것이다.

파인리지모기지의 경우 해마다 연말께 고객들에게 Annual Mortgage Review Report라고 하여 모기지의 안정성 여부, 이자율에 대한 비교분석 및 재융자의 타당성여부를 정기적으로 검토하여 알려주고 있다. 이와 같은 모기지에 대한 정기적인 점검이 필요한 이유는 낮은 이자율의 혜택을 누릴 수 있다는 것뿐만이 아니라 모기지 융자환경이 크게 변화되어짐에 따라 자신의 모기지와 관련하여 반드시 확인하여야 할 사항들이 있기 때문이다.

모기지시장의 상황이 악화되어짐에 따라 융자승인에 관련된 조건들이 크게 강화되었고 이에 따라 종전에는 가능하였던 것이 현재에는 가능하지 않으며 또한 현재 가능한 것이 향후에는 불가능해질 수 있는 경우가 생기게 될 것이다. 이는 그동안 광범위하게 취급되어 왔던 모기지 프로그램들 중 더 이상 취급되지 않은 프로그램들이 점점 늘어나고 있다는 사실이 반증하고 있다. 모기지 프로그램들이 줄어든다는 것은 전국적으로 나타나고 있는 모기지부실화와 직접적으로 관련되어 있다. 즉 특정한 프로그램을 통하
여 취급된 모기지들이 연체가 급증하고 있다는 것이 확인되어질 경우 해당 프로그램은 더 이상 시장에서 취급되지 않는데 예를 들자면 다음과 같은 것들이 해당될 수 있다.

- 소득과 자산에 대한 검증을 생략하는 모기지
- 신용점수가 660점미만인 사람들에 대한 점보모기지(융자금액 $417,000초과)
- 처음 주택을 장만하는 경우나 저소득층을 상대로 하는 스페셜모기지상품들
- 투자용 주택의 경우 융자비율 (주택가격대비 융자비율)이 20%이하인 모기지
- 직업이 없는 사람들을 상대로 한 모기지
- 총 융자 비율이 90%이상인 모기지

상기와 같은 모기지 프로그램들은 대부분의 융자은행들에 의하여 기피되고 있으며 설령 가능하다 하더라도 높은 이자율 및 수수료가 징구되고 있는 실정이다. 이러한 상황은 다음에 해당하는 사람들에게는 매우 우려되는 소식이 아닐 수 없다.

- 변동이자 모기지를 가지고 있는 사람
- 앞으로 6~9개월 정도의 시간을 두고 주택을 장만하려는 사람
- 주택가격이 하락하는 시장에서 주택을 팔려는 사람
- 추가로 자금이 필요하여 캐쉬아웃 재융자를 하려는 사람

그러나 불행하게도 현재까지 나타나는 분명한 사실은 모기지부실화의 문제는 조만간 개선되어질 전망은 전혀 보이지 않으며 이에 따라 모기지 융자에 관련된 조건들 역시 종전의 상태로 회유되기는 커녕 더욱 까다로워질 수밖에 없다는 것이다.

이는 모기지 융자에 관련하여 자신의 상황이나 조건이 그다지 좋지 않다고 판단되는 경우 가급적 빠른 시일 내에 준비하고 실행에 옮겨야 한다는 것을 말해준다. 아무도 자신의 모기지가 어떤지에 대하여 관심을 보이지 않을 경우 스스로도 자신의 모기지에 대하여 무시해버리게 된다. 이러한 현상을 두고 우리는 ‘관성의 법칙’이 그대로 적용된다고 한다.

물론 낮은 모기지이자율로 재융자를 함으로써 적지 않은 금액의 금융비용을 절약할 수 있기도 하겠지만 향후 주택시장은 물론 모기지시장의 상황이 개선되어질 가능성이 전혀 보이지 않는다는 점으로 고려하여 자신의 모기지가 어떤 상태에 있는지와 더불어 향후 재정계획을 고려할 때 어떠한 준비와 조치가 필요한지를 전문모기지 뱅커를 통하여 확인하는 지혜가 요구된다.
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