장상태 탑 부동산

마치 교통사고에 길이 막혀 꼼짝을 못하고 어두운 터널에 갇혀 있는 듯 2007년은 주택 시장 정체의 한 해였다. 무엇에 홀리듯, 뭐에 놀라듯, 그렇게 눈만 껌벅이며 막힌 길이 뚫리기만을 기다리는 느낌이었다. 과연 언제쯤 이 터널의 끝을 볼 수 있을까? 2008년의 어느 시점에서야 터널 끝으로 새어 드는 빛을 볼 수 있을까? 아니면, 2009년의 어느 시점이 될까?
주택 전문가들은 이구동성으로 주택 거래와 가격이 미국 경제가 건강을 회복하는 데 힘입어 올해에는 2/4분기나 3/4분기쯤에 바닥을 칠거라고 말한다.

전국 부동산 협회 (National Association of Realtors) 는 기존 주택 거래와 가격이 2사분기에는 그 안정을 되찾고 2008년 후반기에는 서서히 상승 주행을 하여 연말까지 2007년의 총 거래량인 6백 만채의 거래를 예측하고 있고 가격은 2007년 대비 1.7% 정도의 하락을 예상하고 있다.신규 주택의 경우 잉여 재고 등으로 인하여 작년 796,000에서 693,000 으로 그 거래량의 축소를 예측하고 있다. 2008년도 예상 GNP 성장은 2.8% 로 비록 괄목할 만한 경제 성장은 아니지만 상승커브의 주식 시장으로 인한 취업률, 임금 및 소득의 향상은 소비자들의 구매를 재개하기에 충분할 것으로 보인다. 2005년 주택 마켓이 서행 커브에 접어 든 이후, 4백만개의 신규 취업과 8%의 임금상승 및 5,000만달러의 가계 소유 증가를 보이는 경제 성장을 기록했는데 이 모두가 주식 시장의 플러스 요인에 기인한다고 NAR은 분석하고 있다.

부동산 경기의 둔화는 기본 경제와는 결코 무관하다. NAR 이코노미스트 로렌스 윤의 말이다. 바이어가 경제적 여유가 없어서 주택 구입을 못하는 것이 아니고, 자신이 없어서 안사고 기다리는 것이다. 거래와 가격이 안정되었다고 판단되는 시점에 바이어는 시장에 복귀할 것이다.
융자 마켓도 난항 후 안정을 찾고 질적 향상으로 주택 시장의 새 균형에 틀을 제공할 것이다.2007년 3사분기에 크레딧 마켓은 수년간의 서브프라임 모기지 부실대출로 인한 극도의 파동을 겪고 잇따른 포클로져 차압을 낳고 있다. 그러나 올해에는 크레딧 점수가 양호한 대출자에게는 오히려 확실하고 좋은 융자의 기회가 주어진다. 점보론이 아직은 더 높은 이자율로 주어지고 있지만 상용과 점보론의 경우 모두가 더 좋은 조건으로 양호 고객을 기다리고 있다.

경제 전문가들은 주택 가격이 바닥을 친 후 거래량이 얼마나 증가 하는가에는 모두 같은 의견은 아니다.가장 비관적이고 보수적인 MBA (모기지 은행 협회) 는 2008년 주택 경기를 매우 조심스럽게 진단한다. 모기지 협회의 예측에 따르면 올해의 주택 거래량은 전년 대비 약 5,200,000채 정도
가 줄고 2009년에 접어들면서 2007년의 거래 수준을 되잡을 것으로 보고 있다. 그 이유로는 No Doc이나 SISA (Stated Income Stated Asset) 등의 부실 가능성 있는 융자 심사에서 Full Documentation의 확실한 융자 심사를 그 기준으로 삼게 되어서 모기지 적격자가 급감하게 되기 때문이라는 것이다. 지금은 엄격한 융자 심사가 꼭 필요한 시기라고 경제 전문가들은 말한다. 이는 서브 프라임의 잉여 대출 이후 투자자의 주택 마켓에 관한 자신감을 회복하는 데 도움이 되며 종국에는 은행측의 위험 부담과 소비자의 추가 비용 간의 균형을 가져오게 되기 때문이라는 것이다.

아직 포클로저의 바닥에는 미치지 못하고 있다. 2008년 일사분기 이후에야 최악의 상황에 접할 것으로 보이며, 이로부터 완만한 주택 시장의 회복을 기대할 수 있다.2008년 하우징 마켓에 관하여 어떠한 낙관론도 경제가 침체기 (Recess)를 맞는다면 급속히 사라지고 말 것이다. 그러나 그렇게 될 확률은 비교적 적다. 미 연방 은행 앨런 그린스펀 회장에 의하면 경기 침체의 확률은 3분지 1을 넘지 않을 것으로 예상한다. 주택시장이 경제의 발목을 잡고 있던 손을 놓을 때 경제와 주택 상황은 훨씬 더 호조 될 것으로 본다.보수 비관론자인 모기지 은행 협회(MBA) 도 이러한 전환을 2008년에 볼 수 있을 거라고 예상한다. 물론 2009년 이전에 주택 경기의 큰 점프를 기대할 수는 없는 현실이지만 올 3 사분기 동안 서서히 회복하는 경기를 기대할 수 있고 4 사분기를 거쳐 2009년으로 접어 들 무렵에는 주택 경기의 가속 발전 효과를 가시 할 수 있을 것으로 본다.

줄넘기 놀이를 하듯 바이어는 언제가 적기일까 하며 뛰어 드는 시점을 생각하면서 물끄러미 바라보고 있다. 때로는 더 확실하기 위하여 더 오래 관망하기도 하지만 결국 뛰어 들어 합류하게 된다. 요약하면 2008년 1, 2 사분기를 거쳐 주택 시장은 안정적이고 단단한 모습으로 전환 되며 3,4
분기를 지나면서 거래량도 지난 2년 동안의 하락을 딛고 상승 괘도에 접어들게 될 것으로 예상한다. 다른 측면으로, 포클로저 차압 지수가 정점을 지나 하향 곡선을 행진하는 것으로 보아 곧 모든 거품이 빠지는 것으로도 해석된다. 이 쯤 되어서야 바이어들의 관망이 끝이 나고 하나 둘씩 자신들의 필요를 충족하기 시작할 것이다.

이제 터널 안으로 새어 드는 빛을 본다. 그 끝이 머지않은 것 같다. 안정과 질서를 회복한 주택 시장의 정상화를 기대하며 더욱 더 기본에 충실한 삶을 통하여 풍요를 거두는 한 해가 되길 바란다.