▲전국 부동산 시장
전미부동산협회(NAR; National Association of Realtors)는 지난해 초만해도 미국 주택시장의 회복시점을 올해 2008년으로 전망했었다. 협회는 기존주택의 경우 침체된 부동산 경기의 회복시점을 지난해 말로 예측했었고 신규주택은 올초부터 판매량이 서서히 늘기 시작하면서 주택가
격이 회복되고 2009년부터 안정돼 평균 2-4% 상승될 것이라고 내다봤다.
부동산 전문가들도 지역마다 부동산 시장의 상황이 다르지만 부동산 거품론이 일었던 플로리다나 라스베가스, 서프프라임 모기지 대출이 많았던 디트로이트, 캘리포니아를 제외한 대도시의 경우 부동산 경기가 올초부터 개선될 것이라는 전망을 내놓았었다.

그러나 올초 전미부동산협회를 비롯해 신용평가 전문기관인 무디스(Moody’s), 스탠다드&푸어스/케이스-쉴러 등은 서브프라임 모기지 부실 사태의 영향으로 주택 시장 불경기가 최소 2-3년은 지속될 것이라고 입을 모으고 있다. 경제 전문가들은 또 미경제 침체론(Recession)이 거론되고 있는 올해 상반기 동안 부동산 시장도 그 여파를 피하지 못해 침체 기조가 내년 상반기까지 이어진 후2009년 하반기에야 어느정도 회복 조짐을 보일 것이라고 전망하고 있다.

CNN은 지난해 말 미 부동산 불경기가 올해에도 지속돼 일부 지역에서는 주택 가격이 두자리 이상 떨어질 것이라고 내다봤다. CNN은 부동산 전문가들의 견해를 인용, 미 부동산 시장 불경기가 지난 1920년대 대공황 이후 최악의 상황에 빠질 가능성이 충분하다고 분석했다.신용평가 기관인 무디스도 올해 미 대도시 메트로 지역의 주택 가격이 최고 20% 하락하고 주택 중간가격은 싱글 패밀리 주택의 경우 2009년 상반기까치 13% 떨어진다는 내용의 보고서를 발표했다.

무디스는 더 나아가 주택가격이 2010년에야 서서히 안정돼 한자리수 상승폭을 보일 것이라고 분석했다.무디스의 보고서에 따르면 전국 381개 대도시 가운데 80곳의 주택 중간가격이 두자리수 이상 떨어질 것으로 예상된다. 가장 큰 피해를 보일 지역으로는 최근 5년간 집값이 크게 올라 거품
론이 대두됐던 캘리포니아와 플로리다 주가 꼽혔다.무디스의 수석 경제분석가 마크 잰디에 따르면 주택시장 불경기가 시작된 지난 2006년 여름부
터 집값이 크게 떨어진다는 의견이 많았지만 이러한 현상이 실제 거래되는 주택 가격에 반영되기 시작한 것은 지난해 여름께이다. 예를 들어 플로리다의 푼타 고다 지역의 경우 지난해말 주택 중간가격이 예년 동기간에 비해 18% 가량 하락했으며 오는 2009년 2분기까지 총 35.3%까지
떨어진다는 분석 결과가 나왔다.

이밖에 무디스가 주택가격이 가장 큰 폭으로 하락할 것이라고 예측한 지역은 캘리포니아주 스탁튼(31.6% 하락), 모데스토(31.3%), 플로리다 포트 월튼 비치(30.4%), 네이플스(29.5%) 등이다. 뉴욕, 뉴저지, 커네티컷 등 트라이 스테이트 주에서 집값이 크게 떨어질 것이라고 예상되는 곳은 뉴저지 오션시티(24.9%), 애틀랜틱 시티(18.6%) 등 뉴저지 쇼어 지역이다.

전미부동산협회도 미전국 주택판매율이 올 2분기에 최고 40% 이상 떨어져 주택을 판매하는 데 소요되는 평균 기간이 11달-1년 정도로 길어질 것이라고 예측했으며 연방 센서스국는 2008년 상반기 동안 판매되지 않아 비워진 상태로 방치된 주택 수가 210만 채에 달해 주택 가격이 더 하락할 여지가 높다고 발표했다.

▲뉴욕 부동산 시장
뉴욕 메트로폴리탄 지역은 지난해 주택가격이 꾸준히 안정세를 보이고 뉴욕시 일부 보로에서는 주택가격이 오히려 상승하는 등 전국 부동산 불경기의 여파에 영향을 받지 않는 것으로 보였다. 그러나 신용평가 기관 스탠다드&푸어스가 지난달 26일 발표한 S&P/케이스-실러 주택가격 지표에 따르면 뉴욕 메트로폴리탄 지역(뉴욕시, 롱아일랜드, 커네티컷 페이필드, 북부 뉴저지 포함)의 주택가격은 지난해 평균 4.1% 떨어져 전국 10개 대도시의 주택가격 하락폭인 6.7%와 크게 차이를 보이지 않았다.

뉴욕 부동산 전문가들은 뉴욕시의 경우 맨하탄 부동산 시장은 달러 약세를 노린 외국인 투자자들과 월가 보너스로 다운페이먼트 비용을 마련한 금융 전문가들의 투자로 주택가격이 크게 떨어지지 않을 것으로 보이지만 타 보로는 전국 부동산 불경기의 영향을 다소 받을 것으로 예상하고 있다. 또 낫소, 서폭 카운티와 웨스트체스터, 풋남 카운티, 북부 뉴저지, 커네티컷 페어필드 등 메트로폴리탄 전 지역의 주택가격은 최고 두자리수 이상 떨어질 수 있다고 내다봤다.

그러나 S&P 경제지표 위원회 데이빗 블리처 의장은 “맨하탄 부동산 시장은 특별한 사례로 취급되기 때문에 뉴욕의 전반적인 부동산 시장 추세를 가늠하기 위해서는 타 지역을 살펴봐야 한다”며 “뉴욕 지역의 주택가격은 지난해 하락세를 보였으며 올해 상반기 동안 크게 반향을 보이지 않을 것”이라고 분석했다. 블리처 의장은 2008년 맨하탄 콘도, 코압 시장도 부동산 시장 불경기의 여파를 피해가지 못할 것이라고 내다봤다. 맨하탄 아파트 시장의 경우 가격이 단기간에 크게 떨어지지 않지만 가격 상승폭이나 클로징 비율이 낮아질 것이라고 전망했다.

S&P 경제지표에 따르면 뉴욕 지역의 주택가격은 지난해 6월부터 15개월 동안 5% 가량 하락했다. 그러나 뉴욕 지역의 집값이 지난 15개월간 평균 5% 하락해도 지난 5.5년간 뉴욕지역 주택가격이 115% 상승한 사실을 감안했을 때2005년 9월 이후 주택을 구입한 뉴요커들은 여전히 이익을 본 것으로 간주할 수 있다. 또 부동산 투자개발회사 더글라스 일리만, 코코란 그룹은 2008년 한해 부동산 매매율이 낮아지고 가격 또한 떨어질 것으로 예상되지만 타 주, 타 도시에 비해 하락폭은 훨씬 적고 회복기간도 훨씬 짧을 것이라고 입을 모았다.


<김휘경 기자>