점보 모기지(Jumbo Mortgages)란 주택 금융을 지원하는 정부 지원 기업으로서 연방 주택 금융 공사라고 부를 수 있는 패니메이(Fannie Mae)나 프레디 맥(Freddie Mac)이 모기지 유통 시장(Secondary or Resale Market)에서 최초 융자 기관으로 부터 매입할 수 있는 모기지의 대출한
도를 초과하는 큰 금액의 모기지를 말한다. 여기에서는 어떤 모기지가 점보 모기지이며, 이에 적용되는 이자율의 차이와 이러한 차이를 없앨 수 있는 방법 등을 살펴본다.

1. 컨포밍 모기지 한도 금액 과 점보 모기지
페니 메이나 프레디 맥이모기지 유통시장에서 직접 차입인에게 모기지 대출을 하는 최초 융자 기관으로 부터 매입할 수 있는 모기지의 대출 한도는 주택의 종류에 따라 다르며 매년 그 한도 금액이 달라질 수 있다. 그러나 2006년의 대출 한도가 2007년과 2008년에도 변함없이 적용된다. 이는 전국의 평균 주택 가격이 2006년 이래로 그대로 머물러 있거나 하락하고 있는 현실을 반영하는 것이다.2008년의 대출 한도는 1가구 주택인 경우에 41만7,000달러, 2가구 주택인 경우에 53만3,850달러, 3가구 주택인 경우에 64만5,300달러이며 4가구 주택인 경우에 80만1,950달러이다. 위에 적은 금액은 알라스카, 괌, 하와이와 U.S 버진 아일랜드를 제외한 48개 주에 공통적으로 적용된다.

융자금액이 위의 대출 한도를 초과하지 않으며 그 밖의 다른 조건들이 두 연방 주택 금융 공사의 심사 기준에 적합한 모기지를 컨포밍 모기지라고 부르며, 위의 대출한도를 초과하는 모기지를 점보 모기지라고 부른다. 그러나 융자 기관에 따라서는 50만 달러 이상의 모기지를 점보 모기지라고 부르는 경우처럼 통상적인 용례와 다른 의미로 같은 용어를 쓰는 경우도 있으므로 유의해야 한다.

2. 점보 모기지의 높은 이자율
컨포밍 모기지는 패니메이나 프레디맥이 모기지 유통시장에서 그들이 제시하는 심사 기준에 적합한 경우에는 이를 쉽게 매입하기 때문에 일차적으로 금융을 제공하는 은행, 저축 기관, 모기지 회사 등 최초 융자 기관의 위험 부담이 낮아지며 이 기관들이 쉽게 유동성을 확보할 수 있게 한다. 연방 정부의 의하여 설립되었으나 증권 시장에 상장되어 일반 투자자들에 의하여 소유되고 있는 패니메이나 프레디 맥은 컨포밍 모기지의 유통 시장을 지원함으로써 그들이 정부로 받은 특혜의 일부를 소비자에게 낮은 이자율의 형태로 되돌려주는 셈이다.

이러한 한도를 넘는 모기지에 대한 유통 시장은 정부 지원 기업 즉 연방 주택 금융 공사가 아닌 일반 투자 기관들의 참여로 이루어지고 있으며, 컨포밍 모기지의 유통 시장에 비하여 상대적으로 소규모이며 통일성이 결여되어 있으므로 점보 모기지를 제공하는 일차 융자기관은 이에 따른 추가적인 위험 부담과, 융자 금액이 큰데 따른 높은 위험 부담 등 여러 요인를 감안하여 점보 모기지에 대하여 컨포밍 모기지보다 고정 이자율인 경우에 0.25%에서0.5% 정도 높은 이자율을 요구하며 대출 비율 등에서 보다 엄격한 심사 조건을 적용한다. 컨포밍 모기지와 점보 모기지의 이자율 차이는 자금 사정이 어려울 때 확대되지만 유동성이 풍부할 때는 축소된다.
또한 융자 금액이 65만달러 또는 100만 달러 등을 초과하는 경우에는 보통의 점보 모기지보다 더 높은 이자율을 적용하는 경우를 볼 수 있다.

서브 프라임 모기지사태가 악화되면서 점보 모기지 특히 보통 대출 금액이 100만 달러를 초과하는 슈퍼 점보 모기지를 취급하는 융자 기관이나 프로그램의 숫자가 대폭 줄어들고 컨포밍 모기지와의 이자율 차이도 1% 이상으로 대폭 확대된바 있다. 최근 들어 점보 모기지 이자율이 어느 정도 정상을 되찾아 가고 있으나 점보 모기지 유통시장이 거의 얼어붙었던 초기의 충격에서 아직도 벗어나지 못하고 있다. 점보나 슈퍼 점보 모기지의 융자 심사기준이 이전에 비하여 훨씬 까다로워졌으며, 프로그램의 종류도 여전히 크게 축소된 상태이므로 이러한 융자를 얻고자 하는 차입인은 이에 대비하여야 할 것이다.

3. 혼합 점보 모기지의 활용
순수한 점보 모기지가 가지는 불리한 점 즉 높은 이자율과 엄격한 심사 기준 등을 극복하기 위하여1차 모기지를 컨포밍 모기지의 한도 금액까지 설정하고, 그 한도를 초과하는 금액을 조달하기 위하여 2차 모기지를 설정하는 방법을 이용할 수 있다. 이처럼 두개의 모기지를 이용하여 컨포밍 모기지의 한도를 넘는 큰 금액의 대출을 얻는 경우에 이를 혼합 점보 모기지(Blended Jumbo Mortgage)라고 부른다. 이러한 혼합 점보 모기지를 활용하는 경우 점보 이자율을 피할 수 있으며, 융자를 받은 후에도 여유가 있는 경우에는 2차 모기지를 선납함으로써 월 불입금을 낮출 수 있게 된다.

차입인은 이 때 이용되는 2차 모기지가 전통적인 2차 모기지와 홈 에퀴티 크레딧 라인 중에서 어떤 종류인지를 알아야 하며, 또한 구체적인 융자 조건들을 정확하게 알아야 한다. 1차 모기지를 제공하는 융자기관 또는 다른 융자기관이 2차 모기지의 대주가 되는 경우가 많으나, 주택의 매도인이 자기가 매각한 주택에 대하여 금융을 제공할 수도 있다. 주택의 매도인이 합리적인 이자율로 2차 모기지를 제공하며 1차 모기지의 융자 기관이 이를 허용한다면 매입 인에게 큰 도움이 되겠지만, 매도인이 이러한 금융을 제공할 수 없거나 제공할 의사가 없는 경우에는 2차 모기지를 전문적으로 취급하는 융자기관의 도움을 받아야 한다. 1차 모기지를 제공하는 융
자기관이 2차 모기지까지를 제공하는 경우가 대부분이며 이 경우에 그 절차가 가장 간편하지만, 1차 모기지를 제공하는 융자기관이 이를 허용하고 다른 융자기관이 더좋은 조건의 융자를 제공할 수 있다면 다른 융자기관의 2차 모기지를 이용할 수도 있다.

혼합 점보 모기지를 이용하는 방법이 서브프라임 모기지 사태로 인하여 이전보다 매우 제한적임을 차입인이 감안하여야 한다. 융자 기관에서는 총 융자 한도를 엄격하게 제한하고 있으며, 2차 모기지 프로그램이 대폭 축소되었기 때문이다. 특히 2차 모기지에 대하여 약식 서류를 허용하는 프로그램이 거의 사라졌으며, 이를 허용하는 경우에도 이에 대한 심사 기준이 매우 까다로워 졌다./347-432-9939/516-576-3232/simons@archercap1.com
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