고진성 파인리지 모기지

올 한해(2007년)는 주택융자에 있어서 실로 격변의 한해였다고 할 수 있다. 주택시장의 침체에 이어 서브프라임모기지(비우량주택담보대출)의 부실화와 함께 강타한 신용경색(Credit Crunch)사태는 여러가지 문제점들이 동시다발적으로 터지는 계기로 작용하였다. 그러나 지난 한해동안 겉으로 나타나는 모기지이자율의 경우 커다란 문제는 그다지 없어 보이는 것으로 나타난다.

지난 1월 4일 6.24%로 시작하였던 30년 고정모기지는 지난 6월 6.84%까지 상승하였다가 다시 하락세를 나타내면서 지난 12월 13일 현재 6.17%를 기록했다. 15년 고정모기지의 경우 연초에는 5.99%였다가 지난 6월과 7월에 거쳐 6.53%까지 치솟았으나 이후 하락세를 보이면서 5.68%까지 하락하였다가 12월 중순에 들에서면 5.89% 수준을 유지하고 있다. 변동이자모기지의 경우에도 비슷한 추세를 보였다. 5년 변동모기지의 경우 지난 1월4일 6.16%였으나 여름으로 접어들면서 6.73%까지 상승하였다가 이후 꾸준한 하락세를 보이면서 6.03%까지 떨어졌다가 현재는 6.29%수준을 유지하고 있다.

이처럼 모기지 이자율은 지난 6월과 7월에 거쳐 크게 상승하였으나 이후 하락세를 보이면서 결국 1년전에 비하여 별다른 변동이 없는 것으로 나타나고 있다. 이러한 추세는 2008년에도 계속 되어질 것으로 전망되며 경우에 따라서 다소 하락세를 나타낼 수도 있다. 이는 주택시장의 침체 및 서브프라임모기지 사태를 기점으로 발생한 금융시장의 동요로 인하여 미국경제는 일정한 수준의 경기위축현상이 불가피할 것이라는 판단에 따른 것이
다. 다만 이러한 예측은 경기침체로 인하여 인플레이션의 조짐이 발생하지 않을 것이라는 전제를 두고 있다. 최근 에너지 가격의 급상승으로 인하여 물가상승의 조짐이 뚜렷하게 나타나고 있다는 점을 감안시 만일 경기침체에도 불구하고 인플레이션 위협이 가중될 경우 모기지이자율은 크게 상승할 가능성 역시 배제할 수는 없을 것이다.

연방은행(Federal Reserve)은 불경기의 위험을 사전에 차단하기 위하여 단기금리를 계속 인하시키고 있다. 이에 따라 단기금리를 기준으로 하는 변동모기지의 이자율이 하락할 가능성이 있다. 다만 연방은행의 금리하락 조치에도 불구하고 변동모기지의 기준금리로 사용되어지는 리보(Libor)금리는 현재 계속하여 높은 수준을 유지하고 있음에 따라 최근 고정모기지보다 변동모기지의 이자율이 오히려 높은 상태이다. 그러나 이러한 이례적인 추세는 금융시장이 안정을 되찾을 경우 개선되어질 것으로 판단된다.
향후 모기지 이자율이 그런대로 하향안정세를 유지할 것으로 전망되지만 이는 컨포밍모기지 (융자금액 41만 7,000 달러 이하)의 경우에만 해당되며 융자금액이 41만 7,000 달러가 초과되는 경우 적용되는 점보 모기지의 경우에는 다른 양상을 띠게 될 것이다.

점보 모기지는 지난 7월 중순까지는 컨포밍 모기지에 비하여 약 0.25%~0.375%정도 이자율이 높았으나 7월말을 기점으로 크게 상승하게 되었고 현재는 1%이상의 차이를 나타내고 있다.이처럼 점보 모기지의 이자율이 크게 상승한 것은 모기지 경색(Mortgage Crunch)사태이후 채권시장에서 점보 모기지 관련 채권의 수요가 크게 감소하였으며 또한 높은 리스크프리미엄(Risk Premium)이 요구되고 있기 때문이다. 현재로써는 점보모기지의 이자율이 종전의 수준으로 되돌아가기 위해서는 모기지시장의 상황이 개선되어 점보모기지 채권에 대한 투자수요가 일정부분 회복되어야 한다.

설령 컨포밍 모기지의 이자율이 하향안정세를 유지한다 하더라도 주택융자에 관련된 금융비용은 오히려 늘어나게 될 것으로 보인다. 페니메(Fannie Mae)와 플레디맥(Freddie Mac)의 경우 2008년 3월1일이후 매입하거나 보증하는 주택모기지에 대하여 0.25%의 수수료를 일괄적으로 징구할 것이라 한다. 융자금액이 41만7,000달러 이하인 모기지들의 경우 대부분 페니메와 플레디맥에게 채권이 매각된다는 점을 감안한다면 해당 수수료는 주택 융자시 마치 준조세와도 같은 역할을 하게 될 것이며 융자비용은 이에 상응하여 늘어날 수 밖에는 없을 것이다.

또한 향후 모기지 융자에 있어서 신용점수는 더욱 중요한 영향을 미치게 될 것이다. 즉 신용상태가 좋지 않을 경우 융자승인에도 문제가 발생할 수 있으나 앞으로는 융자비용 역시 크게 늘어나게 될 것으로 보이는데 이는 최근 페니메와 플래디맥이 용점수가 일정수준에 미치지 못할 경우 추가수수료를 차등하여 적용하겠다는 입장을 발표하였기 때문이다.예를 들어 신용점수가 660-679인 경우 융자금액의 0.75%에 해당하는 수수료가 징구되며 신용점수가 640-659인 경우에는 융자금액의 1.25%, 신용점수가 620-639이면 융자금액의 1.75%, 그리고 신용점수가 620점미만일 경우에는 융자금액의 2.00%에 해당하는 수수료가 징구된다.

이는 만일 40만 달러의 융자를 얻을 때 신용점수가 650점일 경우 5,000달러에 해당하는 수수료를 추가로 지불하여야 한다. 신용점수가 635점일 경우 수수료는 7,500달러로 급등하게 된다.모기지 융자 조건이 크게 강화되어지고 모기지 관련 융자비용이 늘어나고 있다는 것은 주택모기지가 이제 더 이상 안정적인 채권으로 평가받지 못하기 때문이다. 이처럼 주택모기지의 리스크에 대하여 부정적인 평가가 제기되면 제기될수록 융자승인이 까다로워지고 이에 따른 리스크프리미엄은 증가되어질 수 밖에는 없다. 이러한 추세는 2008년에도 계속될 것으로 전망된다.Tel: (201)592-7701
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