금전 문제를 겪는 가정은 날아드는 고지서를 감당할 길이 없는데, 마냥 피할 수 만 없는 일. 정신을 가다듬고 침착하고 면밀히, 오늘 이 시점에서 빚이 얼마인지, 또 수입이 얼마인지를 따져 보아야 한다. 불필요한 소비를 과감히 절제해야 한다. 그럼에도 불구하고 빚 감당이 어려울 때에는 도움의 손길을 찾아야 한다. 머뭇거리지 거나 망설이지 말라. 용기를 내어 신속한 행동개시 만이 소중한 가족을 보호하고 귀중한 재산(집)을 지킬 수 있는 길이다.

금전문제로 인하여 모기지 페이먼트를 감당하기가 불가능하게 된 경우, 은행과 협의하여 해결책을 찾는 것이 급선무이다. 연방주택관리국(FHA)가 보증한 보험 가입이 되어 있는 모기지 융자의 경우 가능한 해결책을 살펴보자. 단기적이거나 일시적인 금전 문제의 경우에는 다음과 같은 옵션이 있다.

◆리인스테이트먼트 (Reinstatement): 일정 기간 동안 모기지 불입을 줄이거나 면제를 허용하되 그 기한 안에 모기지 잔액 전액을 상환하는 방법. (보통, 포베어런스와 병행하여 실시된다.)

◆포베어런스 (Forbearance): 단기간에 걸쳐 은행이 월 모기지 불입금을 줄이거나 전액 중단시켜 주는 방법. (보통, 리인스테이트먼트와 병행하여 시행한다. 즉 보너스, 투자 상환금, 보험금이나 세금환불 등과 같은 목돈이 생길 때 일시불로 그동안 밀린 돈을 갚거나 잔액 전액을 일정기한 안에 갚도록 하는 약조와 병행하는 것이 상례이다.)

◆리페이먼트 플랜 (Repayment Plan): 일정 기간 모기지 지불을 중단하되 밀린 금액을 나누어 정규 월 페이먼트와 함께 내는 방법.

장기적이거나 영구적인 금전 문제로 인하여 도저히 모기지 페이먼트를 감당할 수 없게 되는 경우에는 다음과 같은 옵션이 있다.

◆모기지 변경 (Mortgage Modification): 일정액의 모기지를 매월 낼 수 있으나 부족한 경우나 도저히 현재의 월 불입금을 해결할 수 없을 때에는 월 불입금을 줄이고 기간을 늘려서 월 불입을 원활하게 할 수 있다. 이러한 경우, 밀린 불입금이 잔액에 누적되고, 변동이자율의 경우 고정이자율로 대치되며, 모기지 상환 기간이 늘어나게 된다.

◆파셜클레임 (Partial Claim): 모기지 보험에 가입되어 있는 경우, 무이자 대출로 모기지를 원상태로 환원시킬 수 있는데, 이 경우 적어도 수년간 모기지 페이먼트에서 해방될 수 있다. FHA 파셜클레임을 청구하기 위해서는 적어도 4개월에서 12개월 동안 연체 상태가 입증되어야 하고 다시 모기지 지불을 정상적으로 하기 시작했다는 증거가 제시되어야 한다.

은행이 파셜클레임을 청원하면 연방정부(HUD)는 은행에게 문제의 해당 모기지를 정상화 할 수 있는 만큼의 금액을 지원하게 된다. 이때 모기지 채무자는 약속어음에 서명하게 되며 자동적으로 해당 주택을 담보로 하여 린(Lien)을 걸게 된다. 이때 발행한 약속어음은 무이자이며 상환기간은 일차 모기지 전액 상환이 끝나거나 해당 주택을 매각하는 시점까지가 된다.

집을 포기할 경우에는 다음과 같은 옵션이 있다.

◆매각 처리 (Sale): 도저히 감당하기 힘든 경우, 은행은 보통 일정한 기간을 허락하여 주택 구매자를 찾아 모기지 잔액 전액을 상환토록 허용한다. 이 경우, 멀티플리스팅(Multiple Listing)의 증거가 요구되며 전문 부동산 중개인을 통한 적극적인 마케팅을 펼쳐야 한다.

◆프리 포클로저 세일 (Pre-foreclosure Sale) 혹은 숏 세일 (Short Sale): 부동산 시세가 모기지 잔액에 못 미치는 경우, 은행은 부족한 금액으로 모기지를 상환 종료할 수 있다. 뿐만 아니라, 다른 융자 부채와 이사 비용 및 부동산 클로징 비용과 중개비등도 다 감안하여 네고 될 수 있
다. 이를 위해서는

o 해당 모기지 페이가 적어도 2개월 연채 상태이어야 하며
o 해당 주택을 3개월에서 5개월 이내에 매각할 수 있어야 하며 (바이어가 미리 있어야 함)
o 신규 은행 감정이 HUD 가이드라인에 의거한 가격요건에 합해야 한다.

◆어썸션 (Assumption): 자격을 갖춘 바이어가 원한다면 현재의 모기지가 이서 불가능한 경우라도 이채할 수 있다.

◆디드-인-류 (Deed-in-lieu of foreclosure): 마지막 보루로, ‘집주고 빚 탕감’ 받을 수 있다.
은행 앞으로 가등기 하여 압류를 막는 방법이다. 비록 집은 포기하지만, 귀중한 크레딧 점수를 유지할 수 있다. 그냥 듣기로는 이 옵션이 가장 손쉬운 것 같지만, 다음과 같은 제한이 있다.

O 적어도 90일 이상 현 싯가로 집을 팔고자 한 노력이 보여져야 하고
o 해당 주택이 일차 모기지 이외의 어떤 부채로 인한 담보 상태의 린이 걸려 있지 않아야 한다. 예를 들어, 법원 판결, 2차 모기지, IRS 나 주정부 세금 미납 등이다.

모기지 페이먼트에 문제가 있는 경우, 먼저 관계 전문가와 상담하는 것이 급선무이다. 우선, 부동산 전문 중개인과 상의하여 다음 단계의 세분화된 작업을 해당 전문가와 모색하여 포클로저를 예방하는 것이 바람직하다.