드디어 지난 6일 부시 행정부는 서브 프라임 모기지 구제안을 발표했다.
주요 골자는 2008년 1월부터 초기 고정이자 기간이 끝나는 서브프라임 모기지 이용자 중 지난 12개월 동안 60일 이상 모기지 지불을 연체한 기록이 없으며, 주택을 투자용이 아닌 주거용으로 구입한 경우에 한해 향후 5년간 기존의 초기 이자로 고정해 준다는 것이다.

부시 행정부는 이와 같이 서브 프라임 모기지 이자율을 5년간 추가 고정시킬 경우 현재 이자 변경이 필요한 서브 프라임 모기지 이용자 180만 명 중 약 120만 명이 혜택을 볼 수 있을 것이라고 내다보고 있다.
하지만 이 구제안의 실효성을 놓고 모기지 업계나 언론, 학계를 포함한 여론은 회의적인 평을 내고 있는 상황이다. 구제안 자체가 갖고 있는 많은 제약과 장애물들이 200만이 넘는 서브 프라임 모기지 이용자를 구제하기에는 상당히 미흡 하다고 보고 있는 것. 이와 관련, 미 투자은행 바클레이스 캐피탈의 재무 분석가는 뉴욕타임스를 통해 부시의 구제안은 2009년 말까지 모기지 변경이 필요한 200만 이용자 중 겨우 24만 정도에 혜택을 줄 수 있을 것이라고 언급했고, 다른 금융업계 전문가는 불과 14,500여 명만이 혜택을 보게 될 것이라는 비관적인 입장을 표명했다.

그렇다면 이제 이런 구제안 발표가 실질적으로 우리 한인 교민들 주택 모기지 시장과 주택 시장에 어떤 영향을 주게 될까? 사실 서브 프라임 모기지 이용자 중 한인이 차지하는 비율은 극소수에 불과하다. 필자가 접하
는 대부분 한인들은 미국에 살면서 고지서 납부만큼은 충실히 하려고 노력을 하고 만약에 크레딧이 심하게 망가졌다면 굳이 그런 나쁜 신용을 가지고 억지로 주택을 구입하려하지는 않는다.직접적인 영향권에 들진 않지만 서브프라임 모기지 사태로부터 한인들이 자유롭지 못하다는 것은 분명한 사실. 서브 프라임 모기지 사태로 야기된 주택시장 불황과 모기지 경색은 한인들에게 심각한 타격을 주고 있다. 사태의 심각성을 이해하기 위해서는 한인 교민들이 지난 몇 년간 얻었던 모기지 융자 중 문제의 상품들에 대해 살펴보자.

먼저 모기지는 신용 등급에 따라 서브 프라임, 알트 에이(Alt-A) 그리고 프라임으로 크게 나누어 진다. 모기지 월 페이먼트에 따라서는 원금과 이자를 같이 내는 고정 모기지 페이먼트(Fixed Rate Mortgage)와 일정 기간 동안 이자가 고정되고 그 기간이 끝나면 시장 상황에 따라 이자가 변동 되는 변동모기지 페이먼트(Adjustable Rate Mortgage), 이런 프로그램에서 이자만 내는 이자-온리 페이먼트(Interest Only), 페이먼트 옵션을 두고 최저 이자만 낼 경우 원금이 늘어나는 옵션 페이먼트(Option Arm) 등이 있다.

지금 동포들 융자 상담을 하면서 문제가 되고 있는 경우들을 언급 하면
◆옵션 페이먼트로 최저 이자만 내고 있는데 현재 원금은 더 늘어났고 여기에 이자 고정 기간이 만료 되어 이자가 기존에서 3% 이상이나 올랐고 홈에퀴티까지 융자를 받았는데 크레딧이 좋지 않은 경우. ◆단기 변동 모기지로 거의 100% 융자를 얻었고 이자만 내고 있는데 단기 이자 고정 기간이 끝났고 변동되는 이자가 높으나 주택가 하락으로 감정가가 모기지 상환금 보다 낮아 재융자가 어려운 경우 ◆일차 모기지 금액은 그리 많지 않으나 홈 에퀴티를 과도하게 뽑아 월페이먼트 감당이 어려운 경우
위에서 언급한 융자 상품들은 크레딧이 어느 정도 우량할 경우에 받을 수 있는 모기지로 2,000년대 초반 주택 경기 붐과 더불어 주택 에퀴티가 상승한다는 가정 하에 진행된 것들이었다.

현재 서브 프라임 사태로 주택 경기가 침체 되고 주택가가 하락하여 이자 고정 기간이 끝나도 주택 감정가가 낮아 재융자가 다소 어려워진 상황이다. 그리고 이번 구제안에 해당되는 경우 또한 아니다.이번 부시 행정부의 구제안을 놓고 필자가 느끼는 것은 부시 행정부가 직접 개입해서 이런 자구책을 내놓은 것이 참으로 감사하다는 것이다. 반대로 언론에서 너무 비판적인 시각을 갖고 여론을 몰아가고 있는 게 아닌가 안타깝다. 모기지 사태를 가져온 단기 변동 서브 프라임 모기지 상품이나 상기 최저 페이먼트 옵션 프로그램들은 소위 정크 모기지다. 이런 정크 모기지 상품을 만들어 판 은행, 신용이 낮은 데도 무리하게 주택을 구입한 사람, 월 페이먼트를 감당할 능력도 없는데 최저 페이먼트로 융자를 받은 이용자, 또 이런 모기지 상품을 검토도 하지 않고 투자한 투자자 모두 할 말은 없다.

심지어 이번 구제안을 놓고 ‘5년 동안 이자를 고정시켜 주면 5년 뒤의 문제는 어떻게 할거냐’는 이야기까지 나돌고 있는 실정이다. 좀 어처구니가 없다. 미국이란 나라는 파산을 하고도 그 후 2년 동안 신용을 잘 쌓으면 주택을 구입 할 수 있도록 제도화 시켜 놓았다. 5년 이란 기간은 모기지 이용자의 신용점수를 충분히 만회 할 수 있고 원금 또한 충분히 상환
해 우량 모기지로 벗어날 수 있다. 구제안은 자구책이지 문제가 된 모기지를 정부에서 대신 내줄 수는 없는 노릇이다.
이처럼 현 주택 시장의 가장 큰 적은 서브 프라임 모기지 사태라기보다 이것을 보는 부정적인 시각과 미래에 대한 비판적인 견해이다. 이번 부시 행정부의 직접적인 개입은 내년 주택 시장을 밝혀주며 이런 긍정적인 힘과 더불어 모든 모기지 이용자의 월 페이먼트 충실성이 모기지 시장과 주택시장을 더 탄탄히 만들어 깊은 경기 침체의 늪에서 헤어날 수 있게 할 것이다. 아울러 한인들의 모기지 문제들 또한 경기 회복과 주택 안정이 되어야만 해결될 수 있는 문제이다.

Peter Kwak
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