고진성<파인리지 모기지>

대부분의 서브프라임모기지의 경우 융자 시 처음 2~3년 동안은 상대적으로 낮은 초기이자율(Introductory Rate)이 적용되지만 해당 이자율 적용이 종료되는 시점부터는 재조정되는데 일반적으로 이자율이 2~3%정도 오르게 된다.

모기지 상환과 관련해 서브프라임모기지 대출자들은 크게 3가지의 부류로 분류된다. 첫째는 초기이자율이 적용되는 기간 중 이미 모기지를 상환할 수 없는 상황에 직면한 사람들, 둘째는 향후 이자율이 높게 재조정된다고 할지라도 모기지를 상환할 수 있는 충분한 능력을 가지고 있는 사람들, 그리고 세번째 부류에 속하는 사람들은 초기에 적용되는 이자율로는 모기지를 상환할 수 있으나 이자율이 재조정되어 상환부담이 늘어나게 될 경우 이를 감당할 수가 없게 되는 사람들이다.

최근 연방정부와 주요 융자은행들에 의하여 이른바 ‘서브프라임모기지 구제방안’이 마련되고 있는데 이는 세번째 부류에 속하는 사람들, 즉 이자율이 재조정되어질 경우 모기지감당능력을 상실하게 되는 사람들을 주택압류(Foreclosure)의 위험으로 부터 구제하기 위한 방책이다.

현재 구제방안으로써 논의되고 있는 내용은 단순하다. 그동안 성실히 모기지 상환해 왔으나 이자율의 상승에 따라 재정적인 어려움에 직면하게 될 사람들을 보호하기 위해 현재 적용되고 있는 초기이자율을 향후 몇 년 동안 현재의 수준으로 동결시키는 것이다. 이러한 조치는 서브프라임대출자들로 하여금 계속 주택소유 및 거주의 기회를 제공하는 동시에 모기지부실화의 문제로 야기된 금융 불안을 일정부분 불식시킬 수 있을 것이란 기대에서 출발하고 있다.

이러한 구제조치가 현실화된다면 서브프라임융자를 통하여 주택을 장만하였다가 이자율의 급등으로 인하여 곤경에 처하게 되는 사람들에게는 희소식이 아닐 수 없다. 그러나 이러한 조치에 대하여 반감을 가지고 있는 사람들도 적지 않다. 이들에 따르면 모든 행위나 위사결정에는 책임이 뒤따르게 마련인데 서브프라임대출자의 경우에는 감당능력이 없음에도 불구하고 서브프라임융자를 통하여 무리하게 주택을 장만하고 나서, 이에 대한 책임을 제3자에게 전가하려 한다는, 소위 ‘모럴해저드’의 문제를 제기하는 것이다.

이러한 구제조치는 주택장만을 위해 다운페이를 마련하려고 열심히 저축을 하고 자신에게 적합한 모기지를 얻은 사람들 모두를 바보로 만드는 처사라고 불평한다. 모든 것이 이런 식이라면 주택구매시 무조건 크고 좋은 집을 서브프라임모기지를 통하여 구매하고 난 후 나중에 모기지 부채에 문제가 생길 경우 그냥 손을 들어버리면 만사가 해결되는 것이 아니냐는 것이다. 그러나 현재 제시되고 있는 구제방안은 어쩌면 ‘시간을 버는’ 수단, 즉 일시적인 방편에 불과할 수도 있습니다. 즉 이자율을 종전대로 계속 유지시켜줌으로써 일부 서브프라임대출자들로 하여금 계속해서 모기지 상환을 할 수 있도록 하는 것이니 만큼 그들로 하여금 버틸 수 있는 시간을 더 제공해주는 것으로 이해할 수도 있다.

만일 2~3년 동안 이자율을 종전의 수준으로 동결시켜준다고 한다면 해당 기간이 끝나게 되는 시점부터는 과연 어떻게 될 것인지에 대해서는 아무도 해답을 제공해주고 있지 않다. 즉 일정한 시간을 버는 것이 중요하다고 하는데 문제는 누구의 시간을 벌어야 한다는 것이 분명하지 않다는 것이다. 만일 서브프라임모기지를 얻었는데 모기지를 겨우겨우 상환하는 상황 하에서 이자율이 재조정되는 경우 모기지를 낼 수 없다면 설령 융자은행이 향후 몇 년 동안 이자율을 현재의 수준으로 계속 유지시켜준다고 해도 결국 언젠가는 이자율이 재조정되고 말 것이니만큼 문제의 근원을
해결하지는 못하는 것이다.

이와 같은 상황에서 모기지 융자를 얻은 사람의 입장에서는 주택압류로 인하여 지금 당장 집을 잃게 되는 것과 이러한 상황을 몇 년 후로 미루는 것 중 어떤 것이 나을 것인지를 따져보게 될 것이다. 만일 모기지이자율이 향후 몇 년 동안 동결되게 되고 이에 따라 계속하여 모기지를 상환하게 되면 누가 가장 큰 이익을 보게 될까. 몇 년 후가 아니라 지금 당장 주택차압을 당하는 상황에서도 계속 수천달러에 달하는 모기지를 상환하는 경우 이로 부터 이익을 보는 당사자는 융자를 얻는 사람인가 아니면 융자은행인가.

현재 거론되고 있는 구제방안은 본질적인 문제를 해결해주기보단 시간을 벌어 앞으로 벌어질 사태의 여파를 극소화시키자는 일시방편에 불과할 수도 있다는 점을 유념해야 한다. 따라서 이러한 구제조치가 마치 모럴해저드의 문제를 안고 있는 것처럼 보이지만 결과적으로 볼 때 이러한 상황에 닥친 사람들의 입장에서는 스스로가 감당하여야 할 대가를 직간접적으로 치러야 한다.어느 누구도 주택압류를 통하여 소중한 집을 잃어버리게 되는 상황을 지켜보기를 원하지 않는다. 따라서 그나마 기대하는 것은 구제조치로 인하여 2~3년 동안 유예기간이 주어질 경우 이를 전화위복의 기회로 삼아 서브프라임의 상태로 부터 벗어나는 것이다.

물론 이는 남다른 각고의 노력이 따라야 한다는 것을 전제로 한다. 이를 위하여 우리 모두는 언제나 문제의 본질을 바라보는 지혜가 필요하다. 주택모기지에 관련하여 자신의 상황은 어떠한지를 미리미리 파악하고 대비하길 바란다.

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