장상태 탑 부동산 사장

▲호경기와 불경기
모든 사람들이 자신들의 미래에 대한 자신감이 넘치고 활기가 넘치는 호경기의 호시절이 있다. 그 결과 사람들은 돈을 쓴다. 점차 외식이 잦아지고 새 차를 구입하고… 또, 집도 산다.그렇게 살다 보면 불현듯 (이런 저런 이유로) 경기가 둔화 된다. 기업은 종업원을 해고하고 소비자는 좀 더 신중히 소비를 하려하고, 대신 전보다 더 저축에 눈을 돌리게 된다. 그 결과 경기는 더욱 더 둔화되고 하향 가도를 진행하게 된다. 종국에는 그 순환이 멈추고 불경기를 맞게 된다.

불경기가 오면 집을 사는 사람이 적어진다. 그럼에도 꼭 집을 팔아야만 하는 사람들도 있다. 식솔이 늘어서 좀 더 큰 주택이 필요하기도 하고, 일터를 따라 이사를 가는 경우도 있고, 심지어 (아마도 실직으로 인하여) 살고 있는 집의 모기지 페이먼트를 감당하지 못하여 집을 팔아야 하
는 경우도 있다.부동산 경기에 따라서 부동산 시장은 주기적으로 바이어즈 마켓과 셀러즈 마켓, 혹은 바이어즈 마켓과 셀러즈 마켓의 사이의 모습을 띤다. 물론, 기본적으로 부동산 시장은 수요과 공급에 의존한다.

▲수요와 공급-재고량
부동산 호황으로 인하여 셀러즈 마켓이 되면 주택이 쉽고 빠르게 팔린다. 가격 결정에도 셀러가 우세한 위치에서 힘을 발휘한다. 그 결과 주택 가격이 다른 때 보다 훨씬 더 빠르게 오르게 된다. 반대로, 부동산 불황으로 인한 바이어즈 마켓이 오면, 팔릴 때까지 시장에서 머무르는 시간 (Days On the Market, DOM) 이 점점 더 길어지게 되어서 가격 네고의 폭이 더 커지고 급기야 가격의 하락을 부른다. 이처럼, 수요와 공급이 시장을 결정짓는다.

부동산 시장에서의 수요와 공급은 ‘재고기간’으로 계산된다. 지금 시장에 나와 있는 모든 매물을 현재의 가격으로 모두 다 처분하는데 얼마나 오래 걸릴까? 바로 이것이 부동산 산업의 재고를 측정하는 방법이다.
재고는 몇 달 몇 주로 측정한다. 재고 기간이 길어 질수록 바이어즈 마켓의 성향을 띠게 되며, 재고 기간이 짧을수록 셀러즈 마켓에 접근한다. 그래서, 종종 어떤 바이어나 셀러는 부동산 경기의 흐름을 이용하여 매매의 때를 가늠하기를 원한다.

▲주택 구입 타이밍
부동산 경기 주기에 타이밍을 잘 맞추어 구입 시기를 가늠하려 하는 시도가 갖는 한 가지 문제는 전문가조차 미래 경제를 정확히 예견할 수 없다는 문제이다. 설령 예측이 가능하다 할지라도 부동산 마켓은 주식시장이나 경제 전반의 변화와 병행하지는 않는다는 점을 간과해서는 안된다.바로 이자율이 예측 불허의 주범이다.경제가 활발할 때는 이자율이 대체로 높다. 그 결과 많은 사람들이 집 살 엄두를 내지 않는다.
그런데 경제가 둔화되면, 이자율이 떨어지게 되고 소위 ‘여유지수’(affordability index)가 상승하고 실제로 더 많은 사람들이 집을 살 수 있는 여유가 생긴다.

다시 말하지만, 부동산의 경기 주기는 다른 산업 전반의 경제의 주기와 일치 하지 않는다. 또한 얼마나 많은 사람들이 일자리가 있으며 그 일자리는 얼마나 잘 버는 일자리인지 또 소비할 수 있는 여유는 어느 정도인지 등의 미래에 관한 예견이 부동산 경기에 영향을 미친다. 이 모든 것들이 주택 마켓이 바닥을 칠지 천정부지일지를 미리 점치기 어렵게 하는 요인들이다.아마도 가장 현명한 타이밍 작전은 ‘사고 기다리자’ 작전일 것 같다. 즉, 집을 사서 적어도 7년이상 살게 되면 어떤 마켓 어떤 타이밍도 무난하다.

▲주택 구입- 더 기다리지 말라
주택 구입 타이밍의 아이디어는 아마도 첫 집을 장만하는 퍼스트 타임 바이어에게는 그래도 쓸모가 있을 지 모른다.
하지만 이미 집을 갖고 있는 사람은 다음 집에 넣을 다운 페이먼트를 마련하기 위하여서라도 사는 집을 팔아야 하는 것이 보통이다. 팔지 않더라도 동시에 두 채의 집을 지니게 되어 부채와 채무를 감당해야 한다. 첫 집을 렌트를 준다고 하여도, 재무구조의 경화는 피할 수 없다. 렌트비 수금, 유지 보수 비용, 공실율, 모기지, 기타 제비용등이 그 것이다.

결국, 집을 늘리고자 하여 불황 마켓에서 다음 집을 사려면 (싸게 살 수 있다는 전략으로) 마찬가지로 불황 마켓에서 현의 집을 (싸게) 팔아야 할 것이고, 호황 마켓에서 집을 팔려면 (비싸게 팔 수 있다는 전략으로) 마찬가지로 호황 마켓에서 집을 (비싸게) 구입할 수밖에 없는 것이다.
결국 보통 일가구 일주택의 경우, 경기와 시기에 무관하게 결과는 동일한 것을 알 수 있다.그렇다면 퍼스트 타임 바이어의 경우는 바닥치기를 기다려야 하는가?

불황 보다 더한 공황을.. 소위 바닥치기를.. 머리를 돌리고 돌려, 쓰고 또 써서, 기다리고… 기다리고.. 또 기다렸는데.. 그런데 타이밍을 놓치게 되면? 모기지와 감가상각의 세제 혜택도 못 본 체 세월을 보낸 것도 억울한데.. 이자율까지 장난 아니게 폭등한다면?
1996년을 기억해 보자. 은행 문턱은 높고, 주택 마켓은 오랜 불황의 끝이었고 아무도 부동산 경기 회복을 예측하지 않았다. 7년후의 최고의 호황을 누가 예측할 수 있었는가?