고진성 파인리지 모기지

모기지뱅커협회(Mortgage Bankers Association)에 따르면 최근 모기지 신청이 다소 증가세를 나타내고 있다고 하는데 이는 모기지재융자신청이 크게 증가했기 때문이다. 최근 모기지 융자신청은 3.8%가 증가하였다. 이중 구매용 주택 융자신청은 0.7% 증가에 그쳤으나 재융자신청은 9.2%나 증가했다고 한다. 이처럼 재융자 신청이 증가하는 이유는 종전에 변동 이자 모기지를 얻은 사람들이 이자율이 재조정(Reset)됨에 따라 부과되는 높은 이자율과 늘어난 상환부담을 피하고자 모기지를 재융자하고 있기 때문이다.

’모기지재융자의 적기(適期)가 어느 때이냐’를 판단하는데 있어 기본적으로 다음의 사항들에 대해 자문(自問)해볼 수 있다.
1) 현재 매월 내고 있는 모기지페이먼트는 얼마인가?
2) 고정이자모기지로 재융자를 할 경우 매월 모기지페이먼트는 얼마가 될 것인가?
3) 만일 현재 내가 가지고 있는 변동이자모기지의 이자율이 오늘 재조정(Reset)될 경우 매달 모기지페이먼트는 얼마인가?
4) 현재 주택가격은 하락하고 있는가?
5) 현재의 주택가치(시장가격)을 감안할 때 순자산(에퀴티: 주택의 시장가격-모기지융자금액)은 얼마인가?

상기 사항들에 대하여 해답을 구하다 보면 모기지재융자를 언제 하여야 할 것인가를 대략적으로 판단할 수 있다. 그러나 하루가 다르게 악화되어가는 주택시장과 모기지 시장 상황을 고려할 때, 만일 모기지재융자가 필요하다고 판단된다면 가급적 빨리 하는 것이 좋다. 그 이유는 다음과 같다.

▲주택가격의 하락
주택가격이 하락하게 되면 주택에 내재된 에퀴티(Equity: 주택의 시장가격-융자금액) 역시 감소하게 되며 에퀴티가 줄어들게 되면 모기지융자에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높다. 예를 들어 2~3년 전에 20%정도를 다운페이하고 주택을 장만했다면 에퀴티는 20%가 되는데 주택가격이 5% 하락할 경우 에퀴티는 15%에 불과하다. 이러한 상태에서 모기지재융자를 하게 될 경우 5%에 해당하는 부분(주택가치대비 80%를 초과하는 융자부분)은 이자율이 높은 2차모기지나 아니면 모기지 보험을 들어야 하는 상황이 발생하게 된다.

▲융자기준의 강화
연방은행(Federal Reserve)의 10월 중 은행융자심사역을 상대로 한 조사결과에 따르면 지난 3개월간 융자은행들이 주택모기지 융자기준을 지속적으로 강화하고 있다. 해당 조사기간 동안 모기지경색이 발생하였다는 점에서 융자은행들이 모기지 경색사태에 어떻게 대응하고 있는지를 파악할 수 있는 이번 조사를 통해 대부분의 융자은행들이 신종모기지(Interest-only모기지, 페이옵션모기지 그리고 소득/자산 검증을 생략하는 모기지)는 물론 프라임모기지 (우량주택담보대출)에 대해서도 융자기준을 강화한 것으로 드러났다.

신종모기지에 대한 융자기준을 강화한 융자은행은 지난 7월 40%에서 60%로 증가하였고 프라임모기지에 대한 융자기준을 강화한 은행은 종전의 15%에서 지난 3개월 동안 무려 40%이상으로 늘어났다. 이는 최근 일어난 모기시장의 동요로 인해 융자기준이 강화되어 신용상태와 부채비율이 양호한
경우에도 모기지융자를 얻기가 어려워 졌다는 것을 나타낸다.
최근 점보모기지의 소득과 자산에 대한 검증을 생략하는 프로그램이 매우 제한적으로 적용되고 있다. 소득검증 생략은 자영업자에 국한되어 허용한다거나 처음 주택을 장만하는 사람의 경우 반드시 자산(다운페이+클로징 비용+예비비에 대한 재원)검증을 요구하는 것 등이 그 예다.

까다로워진 모기지 융자기준은 홈에퀴티(2차 모기지) 융자에서 더 확실하게 나타난다. 주택가치대비 80%를 초과하는 홈에퀴티 융자는 소득과 자산에 대한 검증을 필히 거쳐야 하는데 이는 과다융자에 따른 부실화, 즉 2차 모기지의 부실화가 크게 늘어남에 따른 조치이다. 이러한 조치는 주택가치의 80%를 초과하는 융자를 요청할 경우 객관적으로 상환능력을 판단 할 수 없을 때 더 이상 융자를 허가하지 않겠다는 것을 의미한다.
주택가격이 하락하거나 정체된 상황에서 주택가치 대비 80%를 초과하는 부분에 대한 홈에퀴티 융자의 경우 소득과 자산에 대한 검증을 거쳐야 한다는 것은 모기지재융자시 여러 문제들이 야기될 수 있다.

예를 들어 종전에 모기지융자를 80%이상 얻었거나 최근 주택가격의 하락으로 인하여 재융자시 융자금액이 80%를 초과할 경우 소득과 자산검증을 통하지 않을 경우 홈에퀴티융자를 얻을 수 없게 되므로 해당 부분을 해결하지 않는 한 모기지재융자자체가 가능하지 않을 수 있다는 것이다.
만일 융자비율(융자금액/주택가격)에 있어서 마지노선상에 있을 경우 모기지재융자를 고려할 때 단순히 이자율동향에 따른 재융자의 실익여부에만 집착할 것이 아니라 모기지재융자의 여부를 결정짓는 외적인 변수들이 우선적으로 고려되어야 할 것이다.

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