▲뉴욕 부동산 시장 현황-셀러스 마켓인가 바이어스 마켓인가?
미국의 부동산 시장은 셀러스 마켓에서 바이어스 마켓으로 전환했다. 뉴욕시 부동산 시장의 경우 서브프라임 모기지 파동에 별다른 영향을 받지 않은 데다 외국인 투자자들이 늘어 여전히 셀러스 마켓을 유지하고 있다는 부동산 전문가들의 견해도 많지만 종전과 같지는 않다는 의견
이 우세하다.

뉴욕부동산이사회(REBNY; Real Estate Board of NY)가 이 달 초 발표한 보고서에 따르면 뉴욕시 부동산 시장에서 올 3/4분기 거래된 주택의 평균 매매가격이 전년대비 두 자리 수로 상승한 것이 사실이다. 그러나 뉴욕시 부동산 평균 매매가격 상승의 원인이 대부분 맨하탄 부동산 시장 강세에 편승한 데 있는데다 일부 보로의 경우 가격이 오히려 하락해 맨하탄을 제외한 뉴욕시 타 보로도 바이어스 마켓으로 전환된 것이 아닌가 하는 의견을 낳고 있다. 특히 부동산 전문가들은 한인들이 많이 거주하는 롱아일랜드/퀸즈 지역의 부동산 시장이 2~3년 전에 비해 바이어스 마켓으로 많이 바뀌었다고 평가하고 있다.

프루덴셜 더글라스 일리만 그룹이 최근 발표한 보고서에 따르면 롱아일랜드/퀸즈 지역에서 3/4분기에 거래된 주택 평균 중간가격이 44만5,000달러로 전년대비 2.2% 하락했다. 낫소 카운티의 경우 주택 평균 매매가격이 62만8,839달러로 전년대비 1.7%, 서폭 카운티는 46만9,331달러로 2.3%로 다소 상승했으나 퀸즈는 48만4,847달러로 2.9% 하락했다.

부동산 시장이 바이어스 마켓인가, 셀러스 마켓인가를 가늠하는 가장 중요한 척도인 부동산 매매 실적, 매물의 양, 매물이 팔리는데 소요되는 기간을 살펴보면 롱아일랜드/퀸즈의 경우 3/4분기에 성사된 부동산 매매가 총 8,782건으로 전년대비 10.6%나 감소했다. 또 매물은 총 3만6,183채로 7.6%나 늘었으며 부동산 시장에서 팔리지 않고 있는 매물 수준(inventory level)은 3년 전에 비해 122.4%나 증가했다. 이밖에 주택이 팔리는 데 소요되는 평균 기간도 12.4달로 지난해의 10.3달보다 2달가량 길어졌으며 주택이 안 팔려 가격을 인하하는 사례도 전년대비 5.3% 늘었다.

▲바이어스 마켓-바이어와 셀러의 바람직한 자세
주택 매물이 늘고 가격은 떨어지고 모기지 이자율도 낮아지는 등 부동산 시장이 바이어스 마켓으로 전환됐지만 로컬 마켓을 정확히 조사하지 않으면 큰 손해를 보는 실수를 범하기가 쉽다. 보통 바이어들은 주택을 구입하기 희망하는 목표 지역이 정해져 있기 때문에 그 로컬 마켓의 추이를 정확히 파악하는 것이 중요하다.

전년대비 주택 중간, 평균가격이 인상됐는지 하락했는지의 여부와 주택 매물의 양, 팔리는데 소요되는 시간, 셀러가 바이어보다 많은 지의 여부 등은 부동산 보고서 등을 통해 반드시 알아봐야 할 사항이다.
부동산 전문가들은 가격 하락 폭이 높은 지역일수록 가까운 미래에 집값이 더 떨어질 수 있기 때문에 주택 가격이 낮다고 무조건 구입하기보다는 추이를 지켜보는 것이 바람직하다고 조언한다. 예를 들어 주택 가격이 지속적으로 떨어지고 있는 업스테이트의 로체스터 지역 경우 집값이 더 떨어질 가능성이 높기 때문에 좀 더 시간을 두고 주택을 구입하는 것이 유리하다. 그러나 늦가을, 겨울 동안 가격이 가장 낮은 비치 하우스나 앞으로 가격이 인상될 재개발 지역 등은 좋은 매물을 찾았을 때 빨리 결정을 해야 한다는 것이 전문가들의 견해다.

바이어가 주의해야 할 또 다른 사항은 절대 셀러가 요구하는 집값을 다 지불할 필요가 없다는 것이다. 아무리 학군과 지역 환경이 우수하고 매물이 마음에 꼭 들더라도 바이어스 마켓인 만큼 가격을 흥정할 필요가 있다는 것이다.지역의 온라인 리스팅이나 지역 신문 등의 자료를 활용해 다른 매물의 가격이 어떤지를 확인하자. 집값이 평균 가격보다 높게 책정됐다면 반드시 가격 흥정을 해야 한다. 간단한 원리이지만 가장 좋은 지역의 가장 좋은 블록에 가장 싼 집을 구입해야 부동산 시장이 나아지면 투자 가치
가 그만큼 높아지기 때문이다.

마지막으로 바이어스 마켓이기 때문에 집을 사두겠다는 자세는 옳지 않다. 부동산 시장이 언제 셀러스 마켓으로 변할 지의 여부는 아무도 모르기 때문에 반드시 살 집이 필요한 경우에만 집을 구입해야 한다. 셀러들은 또 꼭 집을 팔아야 하는 경우를 제외하고는 주택 판매시기를 2-3년 후로 늦추는 것이 바람직하다. 왜냐하면 롱아일랜드/퀸즈 지역에서도 향후 3년 동안은 주택 가격이 하향세를 유지할 것이라는 전망이 우세하기 때문이다. 메트로폴리탄 지역을 제외한 일부 업스테이트의 경우 평균 최고 28%까지 떨어진다는 통계자료도 있기 때문에 꼭 필요하지 않다면 당분간 부동산 시장을 관망하는 편이 낫다. 매물을 보유한 셀러들은 손해를 보면서 팔기 보다는 주택 시장이 리바운드 할 때까지 차라리 렌트를 주면서 주택 시장의 추이를 관찰하는 편이 바람직하다.<김휘경 기자>