달러 약세 장기화 조짐 유럽등 해외부동산 투자자 앞다퉈 콘도 구입
맨하탄 교통 편한 뉴저지.웨스트체스터.롱아일랜드 지역도 가격 높아져

불경기와 부동산 시장의 침체로 뉴요커들이 주택을 구입할 지의 여부를 고민하고 있는 반면 한동안 지속된 달러약세로 외국인들의 미국 부동산 투자는 크게 늘고 있다. 투자가치가 높은 뉴욕은 항상 외국인 투자자들이 몰리는 지역이었지만 달러 약세가 장기화되는 조짐을 보이는 올 초부터 유럽을 비롯해 남미, 아시아 지역의 부동산 투자자들이 앞다퉈 콘도를 구입하고 있다.

▣외국인들의 뉴욕 부동산 투자 현황

전국부동산협회(NAR; National Association of Realtors)는 보고서 ‘외국인 부동산 투자; 현재 추이와 역사적 관점(Foreign Investment in U.S. Real Estate: Current Trends and Historical Perspective)’을 통해 외국인 투자들이 투자 목적으로 또는 미국을 은퇴 지역으로 선호해 부동
산을 구입하는 비율이 크게 증가하고 있다고 분석했다. 또 뉴욕 지역 대형 부동산 중개그룹들이 발표한 지난 2분기, 3/4분기 부동산 판매현황에 따르면 5~7% 정도에 머무르던 외국인 부동산 투자자 비율이 12~15% 수준으로 두 배 이상 뛰었다.

레이더 로직 조나단 밀러 부사장은 맨하탄의 경우 최근 18개월간 건축된 콘도 1,000여 개 가량을 해외 투자자들이 매입했으며 이는 같은 기간 콘도 판매량의 1/3에 해당하는 규모라고 말할 정도다. 또 모기지리포트(Mortgage Report)의 저자이자 부동산 투자 전문가인 댄 그린은 지난해에 비해 외국인 투자자가 5~10배 이상 증가했으며 이에 따라 외국인 투자자들의 모기지 신청비율이 크게 증가하고 있다고 말했다.

해외 부동산 투자자들을 국가별로 분류해보면 달러에 비해 큰 강세를 유지하고 있는 유로와 파운드의 영향으로 아일랜드를 비롯한 유럽인들의 뉴욕 부동산 투자가 가장 많고 신흥 부유층으로 부상하고 있는 러시아인들의 투자도 만만치 않다. 호주인과 남미인들도 늘고 있는 추세이며 놀라운 것은 한국인들의 뉴욕 부동산 투자가 큰 비중을 차지하면서 뉴욕의 유명 부동산 업체들이 한국어를 사용하는 이중언어 중개인이나 통역인들을 고용하고 있다는 것이다.대부분의 외국인 투자자들은 투자의 수단으로 뉴욕의 부동산을 구입하고 있지만 한국인들의 경우 대게 부모들이 뉴욕 인근에서 유학생활을 하거나 첫 직업을 구한 자녀나 친인척을 위해 보금자리를 마련해주는 것이 큰 목적이다.

▣외국인 투자자들의 투자 지역
외국인 투자자들이 뉴욕을 투자 지역으로 가장 선호하는 이유로는 타 미국지역의 부동산 침체를 꼽을 수 있다. 기존에 외국인들에게 인기 있던 마이애미, 캘리포니아 지역 등이 부동산 가격이 크게 떨어지는 추세라 투자를 피하고 있는 것이다. 뉴욕 지역, 특히 맨하탄은 여전히 부동산 시장이 안정적인 데다 영화나 책에서 보던 곳을 직접 구입할 수 있다는 매력도 원인으로 작용하고 있다.

외국인 투자자들이 가장 많이 구입하고 있는 부동산은 맨하탄의 신축 또는 기존 고층 콘도미니엄이다. 코압은 이사회의 심의 때문에 연봉, 신용정보 기록 등이 필요하고 일단 구입하면 주 거주지(primary residence)로 등록해야 하는 제약이 많지만 자금만 있으면 구입이 가능한 콘도는 외국인 투자자들에게 안성맞춤으로 큰 인기이다. 특히 신축 고층 고급 콘도의 경우 다양한 위락시설을 갖춰 투자가치가 높은데다 세금 경감정책(421a tax abatement)의 혜택으로 재산세가 낮아 외국인 투자자들이 앞 다퉈 구입하고 있다.

그러나 맨하탄의 경우 아파트 70% 이상이 코압 건물이기 때문에 외국인 투자자들의 투자의 폭이 좁아진 것이 현실이다. 외국인 투자자들이 맨하탄 이외에 투자를 고려하고 있는 곳은 맨하탄으로의 교통이 편한 뉴저지, 웨스트체스터, 롱아일랜드 지역이다. 맨하탄과 출퇴근 시간이 짧을수록 부동산 가격이 높아진다는 사실을 이미 파악한 것이다.페리나 버스를 이용해 맨하탄으로 쉽게 오갈 수 있는 에지워터, NJ 트랜짓이 편리한 호보큰,
저지시티, 뉴포트 지역의 고층 콘도에 외국인 투자자들이 몰리고 있는 것은 어떻게 보면 당연한 결과이다. 이미 일부 대형 부동산 중개 그룹들은 외국인 투자자가 많은 유럽, 한국, 호주 등에 뉴저지 일부 지역의 부동산을 홍보하는 팀을 구성하고 있다.

맨하탄 조망을 낀 에지워터 지역의 콘도 단지와 맨하탄과 페리를 이용해 10분 거리인 저지시티의 경우 콘도를 훨씬 저렴한 가격에 구입할 수 있기 때문에 외국인 투자자들의 제2의 투자지역으로 떠올랐다.
이 지역의 한인 부동산 중개인에 따르면 2~3 베드룸 콘도는 50~70만 달러에 거래되고 있으며 대학에 재학하거나 갓 직장을 잡은 자녀들을 위해 아파트를 구입하는 한국 투자자들이 대부분이다.

▣외국인 투자자들이 뉴욕 부동산 시장에 미치는 영향
경제 전문가들은 공급이 수요를 넘어서 생기기 시작한 부동산 불경기 시기에 외국인 투자자들이 대거 투자하면서 주택 공급과 수요의 밸런스를 맞추는데 어느 정도 도움이 될 것이라는 장기적인 전망을 내놓고 있다. 그러나 달러 약세를 이용해 환차 이익을 누리기 위해 뉴욕에 집중적으로 부동산을 구입하고 있는 외국인 투자자들이 뉴욕 부동산 시장에 미칠 영향을 아직은 판단하기 어렵다는 것이 전문가들의 의견이다.

한편 일부 전문가들은 대부분의 외국인 투자자들이 몇 년 후 집값이 오르거나 달러가치가 오르면 다시 판다는 목적으로 부동산을 구입하고 있기 때문에 맨하탄 콘도 가격 상승에 어느 정도 작용을 할 것이라고 전망하고 있다. 이들은 일본, 중국계가 뉴욕 부동산에 대거 투자했던 80년대와 90년대 초반 집값이 크게 상승했던 예를 들며 프리미엄을 얹어 주며 콘도를 구입하는 외국인 투자자들 때문에 맨하탄을 비롯한 5개 보로 콘도 가격이 장기적으로는 오르는 영향을 받을 것이라고 내다봤다.