얼마전 메이저리그 야구 해설자가 낸 재미있는 통계를 보면 타자들의 기록은 갈수록 갱신이 되는데 투수들의 승수는 좀처럼 갱신이 되지 않는다고 한다. 그 이유는 투수들을 보호하기 위해서 예전처럼 선발투수 만에 치중하지 않고 중간계투나 마무리를 적절히 투입해서 투수를 완전히 분업화 시키고 있는 데에 있다. 이로 인해 투수들의 생명은 길어지는 반면 수십 승 대 기록을 갱신하는 경우는 드물어 졌다는 설명이다.

모기지 융자에 있어서도 예전에 다운 페이먼트가 많을 경우는 융자를 하나로 받고 끝냈지만 최근에는 주택구입시 융자금액이 구입가나 감정가의 80%가 넘을 경우 부과 되는 개인 모기지 모험(PMI: Private Mortgage Insurance)을 피하기 위해서 2차 융자를 동시에 받거나 1차 융자 밖
에 없는 주택일 경우 추가로 융자를 받아 여러 용도로 사용이 가능한데 이런 유형의 주택융자를 홈에퀴티 융자라고 하며 소위 야구의 구원투수나 중간 계투로 생각하면 된다.

이번시간은 야구의 구원투수격인 홈에퀴티 융자에 대해서 자세히 알아보고자 한다. 사실 서브 프라임 모기지 사태가 초래되기 전인 2006년 중순께만 해도 구원 투수의 활약이 대단했다. 이때만 해도 크레딧 점수만 680점 이상이면 100% 융자도 가능했으니 말이다. 이로 인해 클로징 비용만 준비한 고객이 80/20 융자 즉 1차 융자를 80%로 하고 2차 융자를 20%로 홈에퀴티로 융자를 받을 경우 다운페이먼트가 필요 없었다. 심지어 클로징 비용까지 융자가 되는 103% 융자 상품도 있었다.

하지만 이런 무분별한 융자의 심각성은 현재 극 속도로 나빠진 금융시장 상황을 산술적으로 생각해 보면 쉽게 알 수 있다. 만약 작년에 홈에퀴티까지 이용해 100%로 60만달러 주택융자를 받은 고객이 지금까지 원금을 추가로 상환하지 않았다면 고작 원금은 1만 달러도 채 상환되지 않았을 것이다. 반면 주택가격은 3~4만달러이상 떨어졌다고 가정하면 이 고객의 경우 현재 주택가 이상으로 융자를 받은 상태이다. 이럴 경우 홈에퀴티 렌더라면 얼마나 불안할까.이런 이유로 많은 홈에퀴티 전문 렌더들이 그들의 홈에퀴티 융자 가이드라인을 최근 지속적으로 축소 시켜왔다.

이젠 수입을 전부 보여주는 융자라 하더라도 100% 융자는 거의 없어졌고 10% 다운페이먼트 하는 고객도 은행에서는 높은 신용점수와 혹시나 있을지 모르는 위험요소를 꼼꼼히 점검하게 되었다.그럼 홈에퀴티 융자의 종류와 향후 방향에 대해서 알아보자.위에서 언급한 바와 같이 홈 에퀴티의 용도는 원래 해당 주택을 증축이나 리모델링 시키면서 주택 가치를 높이는 것에 목적이 있으나, 홈 에퀴티를 아주 다양한 용도로 사용하고 있는 경우
도 종종 볼 수 있다. 주택을 구입하면서 80% 이상 되는 융자부분을 홈에퀴티로 나머지 융자금을 동시에 융자를 받는 경우도 있다.

현재 주택에 융자가 그리 많이 남아 있지 않다면 이 홈에퀴티를 이용해서 주택 시장이 Buyer Market 일 경우 추가로 주택구입을 위한 다운페이먼트 용도로도 사용을 하며 지금 하고 있는 사업을 넓히거나 창업 자금으로도 이용된다. 또, 자녀들의 대학 학자금으로 사용되기도 한다. 이런 용도는 홈에퀴티 이자가 기타 다른 비지니스 융자나 크레딧 카드 이자보다 낮고 에퀴티가 충분하면 융자 조건이 그리 까다롭지 않기 때문이다.
홈 에퀴티는 홈 에퀴티 론(Home Equity Loan)과 홈 에퀴티 라인 (HELOC: Home Equity Line Of Credit)으로 크게 나누어집니다.

1. 홈 에퀴티 라인 (HELOC: Home Equity Line Of Credit)
일명 힐락(HELOC)이라고 하는 홈 에퀴티 라인은 한국의 마이너스 통장정도로 생각하면 쉽다. 즉 해당 주택의 홈 에퀴티 라인을 열면 원하시는 금액의 구좌가 하나 개설이 되고 크레딧 카드처럼 이 구좌에서 사용한 금액만큼 매달 이자가 발생된다. 물론 원금은 갚을 수 있고 또 갚은 원금만큼 이자는 줄어든다. 최대 장점은 개설한 라인의 원금을 사용한 뒤 갚을 수 있으며 또 갚은 원금만큼(라인의 한도액만큼)은 언제든지 자유로이 다시 사용할 수 있다는 것이다. 단점으로는 이자율이 프라임(현 프라임 이자율 7.5%)에 따라 움직인다는 점이다. 몇 해 전만 해도 이 프라임 이자율은 4%대 였다. 그래서 많은 사람들이 홈 에퀴티 라인을 마구잡이로 얻었었고 그 금액 또한 정도가 지나친 경우가 허다했다.

2. 홈 에퀴티 론 (Home Equity Loan)
론(Loan)은 융자이므로 해당 주택의 홈 에퀴티를 일반 고정 모기지 융자처럼 고정 이자율로 융자를 받는 것이다. 즉 고정 이자율로 30년이나 15년 혹은 20년 동안 원금과 이자를 일정하게 갚아 나가는 프로그램이다. 장점은 이자율이 고정이 되므로 시장 이자율에 변동 없이 매달 원금의 일부를 갚아 간다는 것이다. 단점으로는 이자율이 프라임 이자율 기준으로 고정이 되므로 일반 모기지 이자율 보다 이자율이 높고 또한 빌린 원금을 모두 갚을 때까지 원금을 추가로 더 갚아야 한다는 것이다. 가장 큰 약점은 홈 에퀴티 론 프로그램은 홈에퀴티 라인과 달리 원금을 갚더라도 갚은 만큼 더 꺼내어 사용 할 수 없다는 점이다. 이런 이유로 필자는 고객들에게 홈 에퀴티 론 보다는 라인을 권한다.

3. 홈 에퀴티의 방향
홈 에퀴티의 이자율은 미 기준금리에서 3%를 더한 이자율이 적용되는데 기준금리가 수개월 동안 5.25%로 고정이 되다 최근 4.75%에서 다시 4.5%로 내렸다. 이로 홈에퀴티 이자율도 7.5%로 하락했다. 미국의 경기는 주택 경기와 연동한다고 해도 과언이 아니다. 미국의 주 소비층은 주
택 소유주이고 또한 홈 에퀴티를 갖고 있다. 홈 에퀴티 이자가 낮아졌다고는 하지만 주택가의 하락은 어떠한 경우에라도 움츠려든 소비자들의 주머니를 열지 못 할 것이고 또 경기 부양은 기대 할 수 없을 것이다.
주택 가격에 버블이 있다고 많이 지적했지만 이처럼 주택 가격 하락이 미국 경제 침체와 물가 인상과 연결되니 더 큰 경제적 혼란이 야기되고 있는 상황이다.주택 경기의 발목을 잡고 있는 서브 프라임 모기지 사태와 신용 경색이 언제까지 지속될지 모르지만 그 마지막 때에 주택시장 안정과 경기 회복이 동반될 것이다. 이 문제를 놓고 미국의 모든 경제 기관이 일심으로 노력하니 그때를 기대 해 보는 것은 어떤가.

Peter Kwak
Sr. Loan Officer
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