서브프라임(Subprime)모기지란 정크(Junk)모기지를 월스트리트가 다소 미화(美化)시켜 사용되고 있는, 이른바 신용상태가 열악한 사람들을 대상으로 한 비우량주택담보융자를 말한다.서브프라임모기지는 총 775만개정도인데 이는 총모기지융자의 약 14%에 해당한다. 지난여름 시
작된 서브프라임의 부실화문제는 한동안 심각한 신용경색(Credit Crunch)사태를 유발하였고 최근에 들어서는 더욱 구체적인 모습을 드러내면서 금융권을 강타하고 있다.

세계에서 제일 큰 은행인 시티그룹의 경우 자산유동화채권에 관련하여 무려 137억 달러에 달하는 손실이 발생하게 되어 결국 최고경영책임자가 쫒겨나게 되었고 뱅크오브어메리카의 경우에는 54억 달러, 체이스뱅크(JPMorgan Chase)는 41억 달러의 손실이 발생하였으며 메릴린치는 84억 달러에 달하는 채권을 손실 처리하였음에도 불구하고 추가로 94억 달러를 날려야 하는 처지에 놓였다.상황이 이처럼 악화되자 신용등급회사들은 이들 은행에 대한 신용등급을 하향조정 하였고, 이와 더불어 은행관련 주가는 계속 폭락하고 있는 것이다.

그러나 서브프라임모기지의 파장은 은행권에만 국한된 것은 아니다. 모기지가 부실화된다는 것은 모기지를 제대로 상환할 수 없기 때문에 발생하는 것이며 이는 수많은 사람들이 살고 있는 집을 잃어버려야 한다는 것이며 신용상태가 더 나빠지게 됨에 따라 향후에 융자를 얻을 수 있는 길이 막혀 버린다는 것을 의미한다.이처럼 융자은행들도 막대한 피해를 입게 되었고 모기지 융자를 얻은 사람들 역시 심각한 곤경에 빠지도록 한, 이른바 모든 당사자들을 피해자(?)로 만든 원인은 과연 무엇 때문일까?

이에 대한 해답은 아마도 1987년 올리버스톤 감독이 제작한 ‘월스트리트(Wall Street)’라는 영화에서 찾아볼 수 있을 것이다. 영화에서 주인공으로 분한 마이클더글러스가 탐욕은 좋은 것이다 (Greed is Good)이라는 연설을 하는데 요즘에도 회자되는 아주 유명한 말이다. 이는 탐욕은 좋은 것이며 부자일수록 좋고 몸은 적당히 마른 것이 좋고 절제와 운동이 행복으로 이끌 것이라는 요즘의 가치관을 대변하기도 한다.그러나 이러한 탐욕이 절제되어지지 않을 때 이에 따른 대가는 다른 사람이나 사회에서 대신 지불하여야 하는 상황이 발생한다.

지난 몇 년 동안 불어 닥쳤던 주택시장의 열풍과 함께 주택가격을 유래에도 없이 급상승하도록 만든 것은 다름 아닌 쉽게 내어준 모기지융자 때문이다. 다운페이를 아주 적게 하거나 아니면 전혀 하지 않아도 주택융자가 가능하고 또한 신용상태가 좋지 않더라도 소득이나 자산에 대한 검증도 없이 무조건 융자를 얻을 수 있었으니 자신의 재정상황과는 상관없이 마음만 먹으면 어떠한 주택이라도 살 수 있게 되었던 것이다. 세상에 이와 같은 융자천국(天國)이 또 어디에 있었을까?

모기지 상환에 있어서도 우선 처음 얼마동안은 아주 적은 금액만 상환해도 되니 설령 나중에 이자율이 급등하고 상환부담이 크게 늘어난다고 하여도 주택가격이 계속 오를 것이니 만큼 아무런 문제가 없을 것으로 생각하게 된다. 이른바 주택버블이 가져다주는 환상, 즉 부동산이 황금알을 낳아주는 거위처럼 여겨지는 상황에서는 욕심을 억제하기가 매우 어렵게 되는 것이다.융자은행들의 경우에 있어서도 주택버블의 상황에서는 주택가격만 계속 상승해준다면 모기지 융자를 얻는 사람이 상환능력이 있느냐 없느냐를 따지는 것 자체가 무의미해진다.

더구나 융자은행들은 취급한 대부분의 모기지 융자들을 채권시장에 팔아버림으로써 모기지부실화의 리스크를 투자자들에 전가시킴에 따라 모기지 융자를 까다롭게 다루어야 할 필요가 없게 된다. 나중에 어떻게 되더라도 가급적 많은 모기지 융자를 내주어야 더 많은 수익이 보장되는 상황에서는 융자은행들 역시 욕심을 억제할 수가 없게 된다.이처럼 현재 광범위하게 나타나고 있는 모기지부실화의 문제는 극단적으로 표현하자면 탐욕
(Greed)에 비롯된 모럴헤저드(Moral Hazard)때문이다. 이로 인하여 적지 않은 선의의 피해자들이 발생하고 있으며 감당하여야 할 사회적, 경제적 손실은 막대한 것으로 나타나고 있습니다.

상황이 이처럼 악화되자 대부분의 은행들은 대출기준을 크게 강화하였다. 지난 10월초 연방은행(Federal Reserve)의 주요은행의 대출실태에 대한 조사결과 융자심사기준이 더욱 까다로워지고 있는데 특히 변동이자율을 적용하거나 일정기간 이자만 상환하는 비전통적인 (Nontraditional)모기지의 경우 약 60%의 은행이 대출기준을 높였다고 발표했다.

모기지 융자가 더욱 어려워졌다는 것은 주택을 구매하려는 사람들에게도 문제가 될 수 있으나 서브프라임모기지나 이와 유사한 페이옵션(Option ARM)등과 같은 변동이자모기지로부터 벗어나기 위하여 모기지재융자를 고려하는 사람들에게 여러 난관을 제공할 것으로 판단된다. 바야흐로 모기지융자에 있어서도 도전과 응전의 시대가 왔으며 더욱 슬기로운 해법이 요구되는 때인 것이다.

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