지난여름을 기점으로 서브프라임모기지(비우량주택담보대출)의 부실화문제가 금융시장을 강타하면서 이에 따른 여파가 서서히 피부로 느껴지고 있다. 모기지가 부실화된다는 것은 모기지 상환을 하지 못하는 것이고 이는 결국 집을 빼앗기게 될 수도 있다는 것을 의미하므로 이를 금융시장에 국한된 문제로만 치부할 수는 없을 것이며 일부의 사람들에 있어 이는 상상조차 하기 싫지만 엄연한 현실로 닥쳐버린 고민 중의 하나일 수밖에 없을 것이다.

모기지 상환이 어려워지고 이에 따라 연체나 채무상환이 불가능해진다는 것은 단순히 서브프라임모기지에만 국한되는 것은 아닐 것이다. 얼마 전 월스트리트저널의 연구조사에 따르면 뉴욕 및 뉴저지지역의 경우 지난 2006년 중 고금리(高金利) 모기지(High-rate Mortgage)를 얻은 경우가 총모기지융자의26%-28%를 차지하고 있다고 하며 이는 단순히 저소득층에만 국한된 것이 아니라 중산층 및 부유층등에 광범위하게 퍼져있다고 한다(고금리모기지란 재무성채권에 비하여 이자율이 3%이상 비싼 모기지를 말하는데 2006년 재무성채권이자율이 4.5%-5.3% 수준이었음을 감안한다면 이자율이 7.5%-8.3%이상 된다는 이야기다).

또한 그동안 수많은 사람들이 변동이자모기지를 얻었고 이에 따라 향후 18개월 동안 약 2백만 개에 달하는 모기지의 이자율이 재조정될 것이라고 하니 주택차압신청(Foreclosure)가 작년에 비하여 2배정도가 늘어난 상태이며 앞으로도 전반적인 상황이 더욱 악화될 것은 어쩌면 당연하게 여겨진다. 물론 이자율이 아무리 높다고 하더라도 이를 제대로 상환할 수만 있다면 별 문제가 없을 것이며 또한 모기지이자율이 새롭게 재조정되어 상환부담이 급증되더라도 모기지재융자를 통하여 이자율이 낮은 안정된 모기지로 바꾸게 될 경우 그런대로 문제를 해결할 수는 있을 것이다.

그러나 종전에 주택융자를 과다하게 빌렸거나 신용상태가 나빠진 상황에서는 모기지재융자도 수월치 않고 모기지상환 역시 어렵게 되면 정말 진퇴양난의 상황에 빠지게 된다. 대부분의 경우 이와 같은 상황에 빠지게 되면 가능하면 문제를 회피하고 싶은 마음이 들게 된다. 현재 살고 있는 집을 빼앗기게 될 것이라는 두려움이 들면서도 정작 날아드는 독촉장이나
전화를 회피하게 되는 것이 일반적으로 나타나는 현상인 것이다. 모기지상환이 어려울 경우 가급적 빠른 시간 내에 융자은행을 접촉하여 자신의 현 재정상황을 설명하고 문제를 타개할 수 방안을 마련하려고 노력하는 것이 무엇보다도 중요하다.

이는 아무런 조치도 취하지 않고 3-4개월 모기지를 내지 않을 경우 융자은행으로부터 도움을 받을 수 있는 가능성이 그만큼 희박해지면서 주택이 차압당할 더 큰 위기에 놓이기 때문이다.융자은행과 협의할 때에는 주택차압(Foreclosure)을 피할 수 있는 다음 4가지의 방안을 염두 해 두자.

1) 상환 스케줄의 재조정(Repayment Plans): 만일 지난 몇 개월 동안 모기지상환을 하지 않았을 경우 연체된 금액을 매월 조금씩 나누어 월 페이먼트에 추가하여 상환하는 방법이다.

2) 상환일정의 변경(Reinstatement): 만일 현재 돈이 부족하여 연체된 모기지상환 금액을 당장 갚지 못하는 경우 해당 연체분에 대한 상환을 일정기간동안 연기하는 방법이다.

3) 상환유예(Forbearance): 현재 여력이 없어 월 페이먼트를 상환할 수 없는 경우 일정기간동안 월 페이먼트의 상환을 유예 받거나 금액을 줄여서 상환하는 방법이다. 이 경우 해당 유예기간이 종료되는 시점부터는 연체된 부분을 나누어 상환하거나 아니면 전액 일시에 상환하여야 한다는 조건이 따르게 된다.

4) 융자조건의 변경(Loan modification): 만일 소득금액이 줄어든 상태일 경우 이자율을 낮추거나 융자기간을 늘리거나 아니면 연체된 금액을 원금에 포함 시키는 등 융자조건을 변경시켜 해결하는 방법이다.

융자은행의 경우에 있어서도 모기지상환에 어려움이 발생하였다고 하여 무조건 상환을 독촉하고 만일 이를 이행하지 못할 경우 바로 주택차압을 위한 법적절차를 밟지는 않는다. 이는 주택차압절차에 착수하게 되면 융자은행 역시 시간적, 금전적으로 일정한 손실을 감수해야 하기 때문에 만일 해당 모기지가 향후 정상화될 수 있는 가능성이 있다고 판단될 경우 당연히 상기의 방안중 하나를 선택할 수 있도록 협조하여 줄 것이다.

그렇다고 해서 융자은행에 연락을 하면 무조건 모기지상환을 유예시켜주거나 융자조건을 변경시켜줄 것이라고 기대하는 것은 금물이다. 왜냐하면 상환유예 또는 융자조건을 변경시켜 주더라도 40%이상이 또다시 모기지가 연체되어진다는 점을 고려할 때 융자은행의 입장에서는 불필요하게 시간만 낭비하게 되며 특히 주택가격이 하락하는 지역의 경우에는 주택담보의 가치가 하락함에 따라 그만큼 더 커다란 손실이 발생될 가능성이 높다는 사실을 잘 알고 있기 때문이다. 따라서 융자은행과 접촉하기 전에 자신의 현 재정상황에 미루어 현실적으로 가능한 대안을 가지고 협의하여야 한다.

모기지상환에 어려움이 발생될 경우 가급적 빠른 시일 내에 융자은행과 접촉하여 해결 가능한 대안을 가지고 협의를 한다면 생각보다 문제를 쉽게 해결해 나갈 수 있을 것이다.

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