은행 광고를 자세히 보면 ‘FDIC’라는 문구가 들어있는 은행이 많다.
FDIC(Federal Deposit Insurance Corporation)는 미연방 예금 보험 공사로 주된 임무는 시중 금융기관이 파산과 같은 금융난이 생길 때 예금자의 예금지불을 보증 해주고, 금융기관의 감독과 검사를 맡고 있는 정부기관이다. 하지만 은행이 부도 났을 때 금융 상품 전부를 지불 보증해주는 것은 결코 아니다. FDIC가 보장하는 예금으로는 당좌 예금, 저축 예금 또는 각종 CD상품과 머니마켓 상품들이다. 또 보장 한도가 개인 10만 달러에서 20만 달러 정도이고, 401K나 IRA 상품은 25만 달러까지 보호 받을 수 있다.

FDIC에서 보장이 되지 않는 상품으로는 주식이나 채권, 각종 펀드 상품 등 이며 그밖에 연방정부가 발행하는 국채나 저축성 채권도 FDIC로 부터 보호 받지 못한다. 하지만 이런 상품들은 FDIC 외에 다른 각종 보호 장치를 하나쯤 갖고 있다. 기본적으로 예금주가 이런 채권을 구입하기에 앞서 해당 금융기관이 파산이나 부도가 났을 때 보호 기관에 가입이 되어있는지 또 얼마까지 보호를 받을 수 있는지 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있다.

앞서 FDIC에 대해서 필자가 자세히 언급한 것은 얼마전 최근 투자자 컨퍼런스에서 쉴라 베어(Sheila Bair) FDIC회장이 서브 프라임 융자자의 이자를 시작 때 이자로 영구히 고정하는 것으로 바꾸자라고 발언한 것과 연관이 있다. 이 말속에는 여러 의미가 담겨져 있다. 조금 더 깊이 짚어보면 향후 부동산 시장의 동향도 어느 정도 예측 가능할 것이다.

첫 번째로 서브 프라임이라는 것에 대해서 간략히 알아보자. 서브 프라임 융자 상품은 가장 기본적으로 주택을 구입하는 바이어중 크레딧 점수가 대충 620점미만의 비우량 바이어에게 주택 융자를 해주는 상품이다. 왜 이런 크레딧 점수가 좋지 못한 바이어에게 융자를 해주었을까? 2년 전 당시 주택시장은 상승기에 있었고 이에 따라 서브 프라임 렌더들은 고객이 페이먼트를 지불하지 못하더라도 해당 주택의 에퀴티가 충분히 상승해 있어 차압 등의 방법으로 실질 융자 금액을 충분이 건질 수 있다는 계산에 따라 신용이 조금 불량한 사람에게도 융자를 해주었던 것이다.

또 하나 중요한 요인은 이것을 채권으로 만들었을 때 수익성이 아주 높다는 거다. 그래서 서브 프라임 모기지 채권은 전 세계 투자자에게 가장 환영받던 채권 상품 중 하나였다. 이로 인해 서브 프라임 렌더는 경쟁적으로 융자 상품을 만들어 위험성 융자가 남발되었고 이것이 채권으로 돌려졌으며 투자자들 또한 그곳에 무엇이 담겼는지도 알지 못하면서 수익성에만 혈안이 되어있었다.

둘째, 서브 프라임 이자율 초기 이자율에 대해서 한번 알아보자.
대부분 서브 프라임 융자는 변동 모기지 상품으로 ARM(Adjustable Rate Mortgage)이라고 부르는데 그 특징은 초기 이자율이 2년 정도는 고정이 된다는 것이다. 다시 말하면 융자 금액 상환은 30년인데 이 중 2년은 초기 이자(Initial Rate)로 고정 되고 나머지 28년은 다양한 인덱스에 은행 마진이 얻어져 해마다 이자가 변하거나 혹은 6개월, 3개월 또는 한 달에 한번씩 변하는 하이브리드 융자인 것이다. 그래서 초기 2년 정도는 이자율이 그다지 높지가 않다가 그 이후로는 재융자를 하지 않을 시 이자가 급속도로 인상 되는 위험성이 있다. 2년 전 기준으로 신용기록이 아주 좋지 못한 바이어도 7%대로 융자가 가능했었으나 이것이 변동으로 바뀌게 되면서 인덱스와 마진에 따라 많게는 10%이상으로 이자율이 인상될 수 있다.

만약 이런 고객이 한 2년 정도 신용 관리를 잘해서 재융자로 모기지를 갈아 탈수 있으면 다행이자만 그렇지 못 할 경우 높은 이자로 페이먼트가
조정이 되는데 10만 달러에 이자율이 3%만 올라도 월 페이먼트는 250달러 증가한다. 융자금액이 40만달러 이상이면 월 페이먼트가 1,000달러 이상 올라가게 되는 것이다.이 때문에 쉴라 베어 FDIC회장이 변동된 이자율 상승으로 모기지 페이먼트 연체가 발생하느니 차라리 서브 프라임 모기지 융자자들의 이자율을 초기 이자율로 고정 시켜 주자고 말한 것이다.

FALP(First American Loan Performance)의 최근 보고서에 따르면 지금 부터 2008년 말까지 130만 서브 프라임 변동 모기지가 초기 기간이 끝나고 변동으로 전환 된다고 보고 있다.그럼 이런 상황들이 주택시장과 모기지 마켓에는 어떤 영향을 미칠까? 서브 프라임 모기지 사태는 올 초에서 부터 시작되었고 올 초부터는 서브 프라임 융자가 거의 중단 되다 시피했으니
2006년 말경으로 진행 되었던 서브 프라임 모기지의 초기 고정이자가 마지막으로 내년 말로 변동이 될 것이다. 이런 자료를 종합해 보면 서브 프라임 모기지는 내년 중순이 넘어가면 대충 안정이 될 것이라고 보아진다. 하지만 그 시기는 좀 더 당겨 질 수 도 있다. 상기 쉴라 베어의 제안이 받아 들여 질지는 의문이지만 최소한 서브 프라임 렌더들도 현 서브 프라임 모기지 사태를 충분히 느끼는바 해당 렌더들이 기존 서브프라임 모기지의 고객 중 문제가 되는 바이어에게는 여러 가지 상황에 맞는 자구책이 간구되어 지리라 보인다.

서브 프라임렌더들은 주택 시장 침체로 마지막 자금 회수 수단인 차압(Foreclosure)이라는 방법보다는 어떻게든 기존 고객이 모기지 페이먼트 연체없이 지불하도록 유도하는 방법을 택할것이 분명하기 때문이다.이런 저런 상황을 종합해 보면 주택 시장이 내년 초 부터는 조금씩 회복되지 않을까 조심스럽게 전망을 해본다.

Peter Kwak
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