이근만 건축설계사

필요에 의해 건축공사를 진행하다가 혹은 이전에 별 생각 없이 해놓은 건축공사로 인해 갑작스럽게 문제에 접하게 되는 경우가 종종 있다. 건축 공사는 큰 비용이 들어가는 일이므로 사전에 많은 준비와 지식이 없이 접근했을 경우 잘못 지어진 방향으로 인해 커다란 손해를 보게 된다. 그러한 문제들 중 대부분이 공사도중의 지불 문제와 공사의 질에 관련된 사항이 많다.

좀 더 쉬운 이해를 위해 최근 있었던 사례를 살펴보자.
어느 날 한 고객으로부터 전화가 왔다. 뉴저지에서 가게를 꾸미기 위해 공사를 진행 하던 중 큰일이 발생했다는 것이다. 이야기를 들어 본 결과 공사비는 80%이상 지불을 했고 공사는 반 진행이 된 상태에서 공사업자가 추가 공사비를 요구하며 그렇지 않을 경우 계약을 취소하고 철수하겠다는 것이었다. 가게 주인은 난감해 했다. 계약취소뿐 아니라 매달 비싼 렌트비를 내야 했고 시간은 경과하고 있었기 때문이다. 게다가 다른 공사업자를 불러서 공사를 마무리 하게 되면 계약을 위반하게 되는 것이므로 고소를 하겠다고 협박까지 해왔던 것이다. 일단 계약을 했고 공사 진행 이상의 비용을 이미 받았으므로 공사업자로서는 유리한 입장에 있다고 생각한 것이다.

좀 더 자세한 상황파악을 위해 기존 공사계약서에 관한 내용을 물어보니 처음 계약 시 공사비의 30%를 계약금으로 지불하고 공사시작 1주일 후에 30%를 지불하는 등 이러한 내용으로 완성된 계약서였다. 상황으로 보아 적절한 선에서 절충하는 것이 좋겠다고 조언한 후에 담당 설계사에게 공사의 진행에 따른 성과와 지출 내역을 비교해 줄 것을 부탁 하라고 조언했다. 그러나 주인은 설계사가 누구인지도 모르고 모든 설계와 허가 서류에 관계된 일을 공사업자에게 모두 일임했다고 한다.

과연 문제는 어디서 발생 한 것일까?
우선 계약서의 내용이 잘못되었다. 계약서의 내용이라 하면 첫째, 공사 일에 대한 내용과 선이 분명 해야 한다. 각 조목별로 계약서에 내용과 금액이 자세하게 기입 되어져야 나중에 시비가 생겼을 때 근거의 자료가 될 수 있는 것이다. 계약이란 일과 지불의 관계이므로 일에 대한 명시가 분명해야 나중에 추가공사비를 요구해도 이전에 포함 되었던 일인지 아닌지 쉽게 판단할 수 있기 때문이다.

둘째로 공사비의 지불 방법을 제대로 명시해야 한다. 계약 시 얼마, 1주일 후 얼마, 이런 식의 지불 방법은 시작부터 문제가 된다. 지불 방법 이라 하면 기간이 아닌 일의 성과 량에 비례하여 행해져야 바람직하다.
셋째, 공사기간이 명시 되어져야 한다. 보통 공사계약 이라 하면 공사기간, 공사의 진행 정도, 공사의 질, 이 세 가지가 함께 기입 되어야 한다. 그러나 보통 공사의 질은 판단 경계가 모호하기에 보통 믿을 수 있고 실력 있는 공사업자를 선정하며 동시에 공사기관과 진행 정도를 확
실하게 명시 하는 것이 좋다. 때로는 어쩔 수 없는 상황에 의해 공사가 연기되는 경우도 많다. 그럴 경우를 대비하여 공사기간이 늦어지는 것에 대한 조항과 그에 대한 책임소재와 벌금이 기입 하기도 한다.

다음으로 주인이 잘못한 사항은 건축설계 및 허가 과정까지 모두 공사업자에게 맡긴 것이다. 전통적으로 공사주, 건축설계사, 공업자는 삼각형의 관계를 이루며 협력 내지는 견제하는 역할을 한다. 공사주와 공사업자 사이에 분쟁이 생겼을 경우 사주는 설계사에게 전문 분야의 조언
을 요구하게 되기 때문이다. 하지만 공사주가 설계사가 누구인지도 모르는 상태에서 어떻게 도움을 청할 수 있을까? 설계사가 공사업자에 의해 고용이 되었을 경우에는 더욱 그렇다고 할 수 있다.

우리가 흔히 접하는 다른 문제는 갑작스럽게 날라 들어온 위반 티켓이라고 할 수 있다. 그러나 건축에 대한 지식이 없는 상황에서 행해진 일이라 갑작스러운 일 일뿐 뉴욕 시에서 규제하는 내용을 알고 있다면 이러한 일을 미리 예방 할 수 있을 것이다. 주로 우리가 받게 되는 위반 티켓은 무허가 제조이다. 보통 건축 일을 진행하기 위해서는 아
무리 사소하고 작은 벽 하나 없애는 일이라도 뉴욕 건축시의 허가를 받아야 한다. 그러한 승인건물이나 허가 없이 공사를 하게 된다면 위반티켓이 날라 오는 것이다. 공사뿐만 아니라 모든 건물은 그 건물에 맞는 사용용도가 정해져 있습니다. 예를 들면 사용용도가 주거인데 상업용으로 쓰이고 있다면 그것 또한 불법이 되는 것이다.

우리가 사는 주거의 지하 (CELLAR) 를 개조하여 임대를 주는 경우가 있는데 지하는 사람이 살지 못하게 되어있으므로 그것 또한 불법이 되는 것이다. 이러한 법은 보다 우리의 환경을 좋게 하기 위하여 뉴욕 시에서 규제하는 것이며 그 규제는 지역규정 (ZONING REGULATION) 이라 하여 그것에 저촉되었을 경우 티켓을 받게 되는 것이다.
그러므로 우리는 모든 공사에 있어 정확한 정보를 가지고 있어야 하며 그럼에도 티켓을 받았을 경우 위반티켓에 적혀진 법원 주소와 날짜에 맞춰 공청회에 참석해야 한다. 만약 참석하지 않았을 경우 30일 이라는 재 심사기간이 주어지며 그 불참석 이유를 제출해야 한다.

벌금은 내용에 따라 다르며 벌금을 내고 난 후 불법사항을 정정해야 한다. 해결방법은 크게 두 가지 이다. 허가 없이 개조한 집을 원래대로 복구시켜 놓는 것과 그렇지 않으면 현재의 상태를 합법적으로 만들기 위해 도면을 그리고 법적 절차를 거처 허가를 받는 것이다. 그러나 그러한 개조를 합법적으로 만들려고 한다 해도 법에 접촉되어 받아들여질 수 없다면 철거를 할 수밖에 없다. 그러므로 공사하기 전에 확실히 알고 하는 것이 바람직하다고 할 수 있다.