고진성 파인리지 모기지

모기지 재융자란 새롭게 모기지 융자를 얻어 기존에 빌린 모기지 융자를 상환하는 것을 말한다. 종전에는 주로 이자율을 낮추기 위하여 모기지 재 융자를 했다. 예를 들어 현재 가지고 있는 모기지의 이자율이 7%인 상황에서 재융자를 하는 경우 이자율이 6%로 낮아질 수 있다면 이로 인하여 그만큼 월 상환부담 및 융자비용을 절약할 수 있게 된다.
그러나 그동안 모기지이자율이 과거에 비하여 전반적으로 상승하였기 때문에 이처럼 이자율을 낮추려는, 단순한 목적으로 모기지재융자를 하는 사례는 크게 줄어들은 대신 최근에는 융자조건(Terms)을 변경하기 위한 재융자가 주(主)를 이루고 있다.

융자조건을 변경한다는 것은 종전에 변동이자 모기지를 얻은 경우 이자율이 새롭게 재조정(Reset)되면 상대적으로 높은 이자율을 적용받게 되고 이자율 역시 향후 계속 변동되어질 수 있는 위험이 발생되므로 이를 피하기 위하여 모기지 재융자를 통하여 새로운 융자조건의 모기지로 바꾸는 것을 의미한다.

만일 3년 변동이자 모기지를 얻었을 경우 모기지를 얻은 후 처음 3년 동안은 상대적으로 낮은 이자율이 적용되지만 이후부터는 시장이자율에 따라 새로운 이자율이 적용 되는데 만일 기준금리로써 리보(LIBOR)가 적용되는 경우 현재 이자율은 7.25% 수준이며 재무성 채권 수익율(Treasury)이 기준 금리로 적용되는 경우에는 현재 6.80%정도의 이자율이 적용된다.
모기지재융자를 고려할 때에는 무엇보다도 이에 따라 실제적으로 주어지는 혜택부터 우선적으로 잘 따져보아야 할 것이다.

만일 41만7,000달러 이하에 해당하는 금액(컨포밍모기지)을 변동모기지로 얻을 경우 이를 30년 고정 모기지로 재융자하게 되면 약 6.25%정도의 이자율을 적용받기 때문에 상대적으로 이자율을 0.55%~1%포인트 까지 낮출 수 있게 되며 이와 더불어 향후 이자율의 변동가능성을 사전에 차단할 수 있다는 장점이 있다. 따라서 설령 일정한 금액의 클로징 비용이 소요되더라도 모기지 재융자에 따른 혜택을 기대할 수 있을 것이다.

그러나 현재 가지고 있는 변동이자모기지가 41만7,000달러를 초과하는 점보모기지일 경우는 위의 사항과 달라진다. 30년 고정 점보모기지의 경우 현재 적용되는 이자율은 7.125%수준인 점을 감안할 경우 모기지 재융자를 하더라도 이에 따른 이자율 혜택은 그다지 누릴 수 없다. 재무성 채권 수익율(Treasury)이 기준금리로 적용되는 경우에는 모기지를 재융자하지 않고 그대로 두더라도 6.80%정도의 이자율이 적어도 향후 1년동안은 계속 적용된다는 점을 고려할 때 굳이 모기지재융자를 하여야 할 필요성은 없다고 판단된다.

이처럼 점보모기지의 경우 이자율의 재조정에 대비한 모기지 재융자의 필요성이 줄어들게 된 이유는 모기지 경색사태가 시작된 지난 8월을 기점으로 점보모기지의 이자율이 급상승하였고 이후 다소 하향안정세를 보이고 있으나 과거에 비하여 여전히 비정상적인 상태를 나타내기 때
문이다.따라서 점보모기지에 해당되는 금액을 변동모기지로 얻은 경우 섯불리 모기지재융자에 나설 것이 아니라 점보모기지의 이자율 추세를 잘 살펴보고 재융자의 실익이 있다고 판단되는 경우에 시작하더라도 아무런 문제가 없을 것으로 판단된다. 그러면 점보모기지의 이자율은 어느 정도
의 수준이 적정하다고 할 수 있을까?

과거의 기준으로 볼 때 컨포밍모기지(41만7,000달러이하)의 이자율에 비하여 0.25% 포인트 정도 높은 것이 일반적인 추세였음을 감안할 때 현재 컨포밍모기지의 이자율을 기준으로 한다면 약 6.625%수준이라고 할 수 있을 것입니다.상기의 경우에는 일반적인 변동모기지의 경우에만 해당되는 경우이며 만일 페이옵션(PayOption) 모기지라고 하는 변동모기지를 얻었다면 모기지재융자를 심각하게 고려하여야 할 것이다.

페이옵션모기지란 1% 또는 1.75%라는 허수(虛數)의 이자율을 내세워 미니멈상환을 할 수 있도록 허용해주는 모기지를 말한다. 이 경우 최소금액 상환만 할 경우 모기지원금이 줄어들기는커녕 오히려 늘어나게 되고 실제이자율 역시 7.5%이상의 높은 이자율이 적용되도록 되어 있다. 또한 이러한 종류의 모기지는 소위 조기상환벌과금이 부과되 2년 또는 3년 이내
에 재융자를 하게 될 경우 벌금을 내야 하는 경우가 발생한다. 따라서 만일 이러한 종류의 모기지를 가지고 있을 경우에는 실제로 적용되는 이자율 및 벌금의 부과여부 등에 관하여 전문 모기지 뱅커를 통하여 점검을 받아볼 필요성이 있다.

이외에도 모기지 재융자는 여러가지의 필요에 따라 이루어지게 된다. 예를 들어 사업자금이나 자녀학자금등 추가로 자금이 필요한 경우 재융자를 통하여 이를 해결할 수 있으며, 또 그동안 주택가격의 상승에 따라 상대적으로 높은 이자율이 부과되는 2차 모기지 등의 부채를 통합시켜 융자비용을 절약하려는 목적으로 모기지 재융자를 하기도 한다.이러한 모든 경우에 있어서 재융자의 실익여부를 떠나 우선적으로 고려하고 준비해야 할 것은 자신의 신용상태를 잘 유지하는 것이다. 최근 모기지 융자조건이 더욱 까다로워짐에 따라 신용점수가 660점이하일 경우에는 이자율은 물론이고 모기지 융자를 얻는 것 자체가 불가능할 수 있다는 점을 염두에 두고 자신의 신용상태가 현재 어떤 상태인지 또 이를 향상시키기 위해서는 어떠한 조치가 필요한지를 미리미리 알아보고 준비해야 한다.

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