사실, 미국 발 국제 부동산 시장의 충격은 마땅한 해결책 없이 혼돈으로 가고 있는 것 같다. 80년대 전 세계는 부동산시장의 붕괴로 말미암아 각국의 경제운영에 엄청난 타격을 받은 바 있었고, 당시에는 각국의 부동산시장의 불안정이 세계경제 시장에 크나큰 충격으로 영향력을 발휘하지는 않았다.

물론, 당시의 국제 경제시장 구조와 지금의 국제 경제시장의 구조와 유통 규모는 비교도 되지 못 할 상태이지만 말이다. 여하튼, 현재 미국 부동산시장의 불안정성은 미국의 경제전반에 폭넓게 퍼져 나가고 있고, 더구나 미국 부동산 대출 시장의 불안정성으로부터 비롯된 글로벌 금융기업들의 위기는 심각한 국제 금융시장의 시스템상의 위기로 나타나면서 활황을 구가하던 세계 각국의 부동산 시장도 침체의 길로 들어서고 있는 것이 현재까지의 사정이다.

여기에다, 미국의 자국경제의 위기를 타개 하고자 약 달러화 정책을 표방하면서 국제 무역시장의 구조도 불안정해가고 있는 것이 주지의 사실이고 보면 바야흐로, 부동산시장도 국제화 흐름에서 자유롭지 못한 것은 이제, 명확한 사실인 것이다. 또한, 국제 환율의 변화도 국제 금융거래나 국제무역에만 직접적 영향력을 발휘 하는 것은 물론이지만, 국제 부동산 거래에 있어서도 가장 중요시되는 유통 상의 가치 척도로서 엄청난 위력을 발휘하는 시대에 우리는 살고 있는 것이다.

예를 들자면, 캐나다 달러화가 미국의 달러화에 대하여 1:1의 비율기준에서 항상 밑돌면서 유지된 것이 바뀔 수 없는 두 국가 간의 환율상의 구조라고 늘 생각해왔고, 그렇게 양국가의 환율상의 변화가 생길 것이라고는( 미국달러가 약세로 바뀐다던지, 캐나다달러가 지금보다 더 떨어진다던지...) 상상을 불허하는 고정적인 관념의 사실인 것이었다. 하지만 보아라! 지금 캐나다 화폐기준 미국 달러화는 약세의 범위를 넘어 캐나다 달러대비 미국 달러가치가 “1:0.9”정도의 비율로 나타나는 엄청난 상황을 우리는 겪고 있다. 이렇다보니, 그렇지 않아도 ‘NAFTA’ 체결이후 캐나다의 유통과 자본시장과 무역시장이 미국에 급속히 예속화되는 상황에서 ‘극도로 미국경제에 의존적이던 캐나다의 자본은 어떠한 방향으로 대 미
국시장에 나타날까?’라는 숨 가쁜 상황을 맞게 된 것이다.

특히, 캐나다국민의 미국 직접투자 활동은 힘들게 예측 하지 않아도 충분히 활발히 이루어질 것임은 짐작가고도 남는다. 따라서 캐나다 시장에 진출한 미국의 개인 및 기업의 투자활동 위축은 얼마간 지속되리라고 볼 수도 있는 사정인 게다. 이토록, 환율의 변동이 급박하게 움직이고 있는 지금의 시기에서, 더구나 범 세계 경제시장의 주류인 미국경제의 총체적 불안정성이 나타나는 상황 속에서 한국의 부동산시장은 과연 어떠한 모습으로 진행될 것인가를 살펴보는 것도 의미가 있다.

최근에 필자는 한국 내 에서의 개인 동호인 모임을(국제 부동산 전문가 모임:CIP’s) 가진 바 있었는데, 이 모임의 회장(부동산 전문 변호사)이 꽤 의미 있고 해학이 넘치는 말을 한 바를 소개하고자 한다. 이 부동산 전문 변호사는 “한국의 부동산시장은 국제 부동산 시장의 흐름과는 전혀 상관없이, 국가 권력자의 의지대로 움직이는 것이 사실인데, 현 노무현 대통령이 그토록 부동산시장을 잡아야겠다고 으름장을 놓고, 갖가지 정책을 만들어서 시장의 쥐어 짜 보았다. 하지만, 지금의 현실을 돌아보라! 지방 혁신도시 만들고, 기업도시 만들고, 행정도시 만들고 하면서 국토전체를
들쑤셔 토지시장 가격을 왕창 올려놓고, 지금은 서울의 부동산시장과 지방의 부동산시장의 격차가 줄었다고 자화자찬 한다.

하지만, 엄청나게 올라간 서울의 부동산가격이 현재 정부의 정책 때문인지는 몰라도, 지방은 그대로의 가격이고 서울 부동산가격이 몇 천만 원 내려갔다 해서 지방과 서울의 부동산 격차가 줄었다고 하는데 정말 웃기는 사실 아닌가?”라는 말을 한적 있다. 그렇다. 한국의 부동산시장은 국제 부동산 가격과 유통의 흐름과는 전혀(?) 상관없이 유지되고 거래되는 독특한 시장구조를 지닌 시장이다. 미국처럼 우량 비우량 대출 금융사 별로 구분되어 있지 않은 것은 오히려 부동산 대출 부실화가 특정부분에서 나타나질 않는다 해도 일단 분제가 터진다면 경제전반에 엄청난 부담을 줄 수 있는 구조적인 취약점으로 노출되어 있다. 이것이 한국 부동산시장의 금융상의 미흡함이고, 중소 건설업체의 경영난 심화로 말미암은 줄도산의 위기감은 건설시장의 PF(프로젝트 파이낸싱)대출의 문제점 등은 현재 정부의 강력한 부동산 시장 안정화 정책에 나타날 수 있는 숨어있는 지뢰밭 일 수도 있음은 한국 부동산시장의 허약한 상황인 것이다.

어떠한 방향제시의 옳고 그름을 떠나, 현재 한국의 부동산시장의 거래량의 급감과 지방 신규 아파트의 미분양 적체현상, 금리시장의 불안정성을 두고 가격의 하락현상보다는 유통을 가로막는 현 정부의 부동산 정책 중에서 부동산 거래규제의 완화와 유연한 시장에 대한 주택공급정책의 마련을 두고 유력 야당 대통령후보의 부동산 정책공약을 기대하는 것이 옳은 것인가 아님 틀린 것인가. 이것이 한국부동산시장의 고민인 것이다.

/REAL ESTATE Consultant 한 주희 (Jeffrey HAN)
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