전국적으로 부동산 시장 거품이 곧 꺼진다는 전문가들의 의견이 분분한데 과연 뉴욕시 부동산 시장은어떻게 될 것인가? 뉴욕시도 부동산 불경기의 영향을 피해갈 수 없다는 주장과 뉴욕시는 전국적 추세에서 제외될 것이라는 입장이 팽팽하게 대립하고 있다.가까운 미래에 주택을 팔려는 셀러나 내 집을 장만하려는 바이어 모두 부동산 시장의 거품 문제를 인식해야 적정한 시기에 주택을 매매할 수 있기 때문에 현재와 가까운 미래에 뉴욕시 부동산 경기를 미리 정확히 파악할 필요가 있다.

▲뉴욕시 부동산 시장 거품도 꺼진다는 견해(Worst Case Senario)
일부 부동산 전문가들은 뉴욕시도 불경기를 피해가지 못할 것이며 맨하탄과 퀸즈, 브루클린 일부 지역을 제외하고는 벌써 부동산 시장이 점점 바이어스 마켓(buyer’s market)으로 변하고 있다고 지적한다. 지난여름 뉴욕시 부동산 시장은 맨하탄 지역의 아파트 가격이 크게 올라 5개 보로의 부동산 통계가 평균적으로 높아진 것이지 보로 별로 분리해 살펴보면 브루클린 대부분 지역의 주택 가격이 하락했으며 퀸즈 지역의 주택차압율은 92%나 증가했다.

스탠다드&푸어스(S&P)/케이스-쉴러 주택가격지수에 따르면 뉴욕시 주택 가격은 지난 6, 7월 예년 동기간에 비해 3.4% 하락했다. 하버드대 에드워드 글래서 교수는 “지난 1980년~2004년 미 대도시 주택 데이터를 분석한 결과 주택 경기가 5년 주기를 보인다”며 “뉴욕시의 겨우 지난 5년간 부동산 가격이 오를 대로 오르는 상향선을 보였기 때문에 앞으로 최고 가격에서 최악의 경우 15% 가량 떨어질 수 있다”고 전망했다.또 뉴욕대(NYU) 누리엘 루비니 경제학과 교수도 최근 부동산 시장이 40년 만에 최악의 불경기(recession)를 맞았다고 언급했으며 투자은행 골드만삭스도 전국적으로 부동산 가격이 15% 정도 떨어질 것이며 뉴욕시도 하락폭은 낮지만 예외는 아니라고 내다봤다.

서브프라임 모기지 대란이 가까운 미래에 수습된다는 희망적 견해도 많지만 뉴욕시 부동산 시장이 월가와 유기적으로 연결되다 보니 경제가 침체되면 부동산 시장도 타격을 받을 것이라는 설명이다. 실제로 증권시장이 크게 침체됐던 1987년 뉴욕시 주택 중간가격은 26%나 하락했었고 최근 뉴욕시 주택압류비율이 크게 오르면서 우려를 자아내고 있는 게 사실이다.
뉴욕시 부동산 경기가 전국 추세에 따라 나빠진다는 경제 전문가들의 입장을 향후 3년을 기준으로 자세하게 분석해보면 다음과 같다.

2008년; 고용-실업률은 가장 중요한 경제지표의 하나이며 주택 시장에 가장 큰 영향을 미치는 요소이기도 하다. 지난 2007년 8월 고용률은 4년 만에 처음으로 제자리걸음을 보였다. 또 전국적으로 감소하기 시작한 소비자 지출과 약해지는 고용시장의 영향으로 파이낸셜 마켓도 악순환에 빠지기 시작한다. 2008년 초기에는 전반적으로 경기가 후퇴하기 시작한다. 연방은행이 이자율을 낮추지만 부동산 불경기에는 큰 영향을 미치지 못하며 서브프라임 모기지 사태의 여파로 모기지 이자율은 높아져 자격을 갖춘 바이어들도 주택을 구입하기가 힘들어 진다.

모기지를 감당하지 못하는 많은 주택 소유주들이 집을 시장에 내놓기 시작해 주택 재고(inventory)는 늘어나고 주택 가격은 5% 가량 떨어진다.
2009년; 경기침체(recession)의 여파가 가시적으로 드러나는 2009년에는 대선으로 정부가 바뀌면서 세금이 올라가고 이는 월가의 경제에 단기적으로 부정적인 영향을 미친다. 전국적으로 신규 주택가격은 30% 이상 떨어지고 뉴욕에서는 고용시장의 불안정과 낮은 월가의 보너스 등으로 인해 좋은 신용을 갖춘 바이어들도 주택을 구입하기가 점점 힘들어진다. 2009년 말에는 렌트 시장이 강세를 보이기 시작해 2006년부터 들어서기 시작한 신규 콘도 건물들이 렌탈로 바뀐다. 2009년에는 뉴욕시 주택 가격이 최고 18% 정도 하락한다.

2010; 시장이 바뀌어도 부동산 투자자들을 위한 세금감면은 지속되나 새 아파트를 지으려는 투자가는 줄어든다. 지난 2년 새 주택가격이 많이 떨어졌기 때문에 바이어들이 늘어나고 전반적인 경기도 나아지기 시작해 부동산 시장의 거래가 활발해지기 시작한다. 이 시기에는 부동산 가격이 3% 정도 떨어진다.

▲뉴욕시 부동산 경기는 영향을 받지 않는다는 견해(Best Case Senario)
대다수의 전문가들은 뉴욕시의 부동산 수요가 아직도 높은데다 끊임없이 유입되는 이민자 인구, 급증하는 외국인 투자자들로 인해 뉴욕시 부동산 시장만큼은 전국적인 부동산 불경기의 영향을 피해갈 것이라고 전망한다. 그 예로 지난 2분기 뉴욕 아파트 가격은 8%나 올랐으며 특히 4 베드룸 이상 고급 아파트의 경우 가격이 20%나 폭등했다고 지적한다.

게다가 뉴욕시정부가 발표한 자료에 따르면 향후 3년간 뉴욕시 인구가 20만 명, 2020년에는 50만 명이 증가하는 만큼 뉴욕시 부동산 공급이 수요를 따라가지 못할 것이라는 전문가들의 의견이 우세하다. “뉴욕시는 부동산 불경기에 면역됐다(New York City is immune to the market)”고 주장하는 이들은 뉴욕시가 미 경제의 중심지이기 때문에 고급인력과 노동력이 항상 유입되고 이에 따라 주택 가격은 끊임없이 오를 수밖에 없다고 분석한다. 뉴욕시 부동산 경기가 전국 추세에 따라 편승하지 않고 지속적으로 강세를 보인다는 경제 전문가들의 입장을 향후 3년을 기준으로 자세하게 분석해보면 다음과 같다.

2008년; 2007년 8월에 하락한 고용률이 9월부터 다시 오르기 시작한다. 2007년 말 신용규제(credit crunch)가 풀려 2008년 월가의 실적이 오르고 이는 주택시장에도 긍정적인 영향을 미친다. 2007년 월가 보너스가 2006년보다는 낮지만 여전히 주택을 구입할 수 있는 수준이어서 맨하탄을 중심으로 주택 재고율이 낮아지기 시작하고 퀸즈와 브루클린을 비롯한 타 보로도 주택차압을 비롯한 부정적인 요소를 극복하기 시작한다. 2007년 주택가격은 2% 가량 오른다.

2009년; 민주당이 워싱턴을 장악하고 패니매, 프레디맥 등을 통해 서브프라임 모기지 피해를 수습하기 시작한다. 월가가 다시 활기를 띄기 시작하고 헤지펀드, 사모펀드(private equity) 등이 인기를 얻는다. 모기지 이자율이 높아 아직도 주택시장이 완전히 회복되지는 않지만 2009년 말에는 고용과 채권시장이 안정돼 이자율이 점차 정상화된다. 모기지 기관들은 지난 2년간 높였던 자격요건을 점차 낮추기 시작한다.

주택가격 인상률은 4% 정도.
2010; 연봉수준이 인플레이션을 앞서기 시작하고 증권시장도 안정을 되찾는다. 월가의 보너스도 정상을 되찾고 연방은행은 이자율은 5~6% 사이에서 고정시킨다. 새로 뽑힌 시장은 블룸버그 전 시장의 정책을 이어받아 새 부동산 투자에 대한 세금감면을 유지한다. 뉴욕시 인구는 20만 명이 증가, 840만 명을 기록, 주택 수요가 높아진다. 2010년 주택가격은 4% 오른다. 결론적으로 향후 3년 내에 주택을 사야 하나, 말아야 하는 가는 개개인이 처한 상황에 따라 다르다. 그러나 전문가들은 뉴요커들이 2007년 하반기에는 타 지역 미국인들이 느끼는 것과 마찬가지로 부동산 거품이 점점 꺼지고 있다는 사실을 체험하게 될 것이라고 입을 모은다. 그리고 2008, 2009년에는 경기가 전반적으로 후퇴하고 2009년 말, 2010년에 경기와 부동산 시장이 안정된다는 여론이 우세하다.