지난 9월 18일 미 연방 은행은 연방기준금리(Federal Fund Rate)를 5.25%에서 4.75%로 0.5%포인트를 과감하게 내렸다. 이로 인해 최근 가장 많이 받는 문의는 모기지 이자율이 0.5% 포인트 내렸는지 그것이 아니면 얼마나 내렸는지 이다. 그럼 연방은행에서 연방기준금리를 내리면 모기지 이자율이 그만큼 내리는 걸까? 이번 시간은 연방기준금리와 모기지 이자율에 대하여 알아보자.

연방기준금리가 무엇인지 알아보기에 앞서 모든 금융 기관의 역할에 대해 설명하겠다. 금융 기관은 고객들의 자금을 예치 받아서 그 자금을 다시 대출 등으로 투자하여 수익을 남기는데 목표가 있다. 여기서 고객이 금융 기관에 예치를 하는 예치금 중에는 예금자의 청구가 있으면 금융 기관에서는 바로 지급 해 주어야하는 예치금이 있다. 이런 예금을 유동성 예금 혹은 전문 용어로 요구불예금(Demand Deposit)이라고 한다. 요구불예금의 종류로는 당좌예금(Checking Account), 보통예금, 납세준비예금 등 단기성 예금이 속한다.

이런 단기성 예금은 장기 예금에 비해 금융 기관에서 장기적 투자 등 운용상 불안정 하므로 예금 이자율이 낮다. 이것이 바로 당좌예금(Checking Account)에 예금 해두면 이자가 붙지 않는 이유이다.그런데 연방 은행은 각 시중 금융기관에게 상기 설명한 요구불예금의 10% 정도의 자금을 연방
은행에 예치하도록 제도화 시켜 놓았는데 이것을 ‘지급준비금(Reserve Fund)’이라고 한다. 그로인해 시중 금융기관들은 연방 은행에 기준구좌를 두고 매일 요구불예금의 10%대를 유지 시켜야 되는데 이때 만약 어떤 은행에서 자금이 부족할 경우 다른 금융기관으로 자금을 빌리게 되는데 이때 적용되는 이자율이 연방기준금리(FFR Federal Fund Rate)이다. 본국의 콜금리와 똑같은 성격이다.

여기서 자금이 필요한 은행이 시중 다른 금융기관으로 부터 자금을 조달 받지 못할 경우 해당 은행의 채권을 담보로 연방 은행으로부터 자금을 대출 받는데 이때 적용되는 이자가 할인율(Discount Rate)이다. 연방준비위원회(FRB)에서 지난 8월 17일 이 할인율을 6.25%에서 5.75%로 낮추었고 이번에 또 0.5% 포인트 내린 5.25%로 공시했다. 할인율은 항상 연방기준금리보다는 높다. 즉 기준금리로 금융기관 자체적으로 해결 못해서 연방 은행의 도움을 받아야 되니 기준 금리보다 할인율이 0.5~1.00%정도가 높은 것이다.

연방준비위원회에서 이번에 단행한 금리 조정은 현재 시장 경제위기를 극복하고 경기 회복을 위해 직접적으로 취한 조치인데 이로 인해서 고객들이 현실적으로 얻는 효과는 무엇일까? 프라임 이자율의 인하이다. 시중 은행에서 다루는 여러 가지 대출 상품 이자의 기본이 되는 것이 프라임 이자율(Prime Rate)인데, 각종 크레딧 카드나 소규모 대출이자, 비즈니스 융자와 상용건물이자, 아울러 모기지 융자의 중요한 한 부분인 홈 에퀴티 융자가 이 프라임 이자율의 적용을 받는다. 프라임 이자율은 연방준비위원회가 결정하는 기준금리에 은행 마진 3%정도를 합해서 정해진다. 이번 금리 인하로 인해 프라임 이자율도 8.25%에서 7.75%로 0.5% 포인트 자동 인하됐다.

그럼 실제 부동산 시장의 모기지 이자율에는 어떤 효과가 있을까? 애석하게도 현재 사람들이 원하는 만큼의 이자율 인하는 일어나지 않고 있다. 이유는 여러 가지가 있겠지만 필자는 그 이유를, 작금의 경제위기를 자초한 사태가 서브프라임과 같은 모기지 시장에서 유발됐다고 본다. 이런 모기지 시장의 불안전한 요소가 모기지 이자율 인하를 결정하는데 중요한데 일반적으로 시장 금리가 모기지 이자율 형성에 중요한 요인이 되지만 이런 불안요소가 아직 모기지 이자율의 발목을 잡고 있는 것이다. 이것은 모기지 은행들이 융자한 모기지를 채권으로 매각하는데 있어서 다른 금융권에서 쉽게 매입하고 있지 않는 것과 연결된다.

또 다른 중요 이유는 10년 만기 미국 국채(U.S. 10yr Treasury)의 수익률에 있다. 모기지 이자율의 근간이 되는 컨포밍 이자율의 기준은 10년 만기 미국 국채 수익률에 연동해서 움직이는데 지난 18일 연방준비위원회(FRB)에서 연방기준금리를 내리자 3대 주요 경제 지수인 다우지수, 나스닥 지수와 S&P500지수가 바로 급등했다. 반면 국채 수익률도 같이 소폭 상승됐다. 이것을 좀 더 쉽게 설명하면 금리가 내리자 투자 자금이 안전한 국채 보다는 수익이 높은 증시로 몰려 주가가 올라간 것이다. 반대로 이만큼의 유동성 자금이 국채로 자금이 적게 모이게 되니 국채도 수익률을 높여 자금 유치를 했다. 여기서 미 재무부가 국채를 팔아서 모은 자금의 가장 큰 투자처가 시중 모기지 융자 은행의 모기지 채권이다. 이것을 담당하는 대표적인 2차 금융 기관이 프레디메(Freddie Mac)과 페니메(Fanny Mae)등이 있는데 국채 수익률을 높여서 모은 자금을 시중 모기지 은행에 똑같이 비싼 이자로 자금을 풀기 때문에 바로 모기지 이자율 인상으로 연결된다.이런 저런 이유로 인해 고객들이 기대하는 주택 모기지 이자율 인하는 아직 기대에 못 미치고 있고 앞서 언급한 홈에퀴티 이자율은 프라임 이자로 움직이므로 현재 0.5% 포인트가 내렸다.

혹시 고객들 중 홈에퀴티를 갖고 있거나 각종 비즈니스 융자를 프라임 이자를 기준으로 받았다면 내달 페이먼트는 인하된 이자로 지불 명세서를 받을 것이다. 하지만 현 30년 고정 모기지 이자율이 아직 6% 초반대로 역대 모기지 이자율 동향을 비교해 보더라도 아주 낮은 편이다. 낮은 이자율 쇼핑보다 고객의 재정 능력에 적합한 융자금액과 현명한 융자 프로그램이 더 필요한 시기이다.

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