고진성 파인리지 모기지

얼마전 연방은행(Federal Reserve)이 단기금리를 0.5% 포인트 인하시키자 모기지 이자율 역시 0.5% 포인트가 떨어질 것으로 생각하는 사람들이 적지 않았다. 허나 모기지이자율은 연방은행의 금리정책에 직접적인 영향을 받지는 않는다. 모기지이자율의 향방을 결정하는 것은 오직 모기지 채권(Mortgage Backed Securities)의 가격이기 때문이다. 모기지 채권의 가격이 하락하면 모기지 이자율은 상승하게 되고 모기지 채권의 가격이 상승하게 되면 모기지이자율은 떨어지게 되는 것이다.

모기지이자율의 동향을 손쉽게 가늠하기 위해 장기(長期)채권의 기준금리로 활용되는 10년만기재무성채권(U.S. Treasuries)의 수익률 변동사항을 파악해야 한다. 지난 8월중 신규고용이 늘기는커녕 오히려 감소하였다는 소식이 전해지자 채권수익률 및 모기지이자율은 하락세를 타기 시작하였으나 연방은행이 단기금리를 인하시키는 조치를 취하자 채권수익율과 모기지이자율은 갑자기 상승국면을 타기 시작한 바 있다. 연방은행의 금리하락 조치가 모기지이자율을 떨어뜨리는 효과를 나타내기 보단 오히려 상승하게 만든 것은 어떤 이유 때문일까?

이는 연방은행의 금리하락조치가 경기를 촉진시키고 이에 따라 인플레이션(물가상승)이 발생할 소지가 높다고 판단되었기 때문이다. 주택 모기지와 같은 장기채권의 경우 가장 커다란 적(敵)은 인플레이션인데 이는 채권의 경우 이자수입(Fixed Income)은 변하지 않고 고정되어 있는 상태에서 물가상승이 발생하게 되면 그만큼 수익률은 줄어들게 되고 이에 따라 해당채권의 가치가 하락하기 때문이다. 따라서 고용이 활성화되고 생산이 증가되며 소득과 소비 등이 늘어나게 되면 그만큼 물가가 상승할 가능성이 높기 때문에 모기지이자율은 상승압박을 받게 된다.

그러면 현재 모기지이자율은 어떠한 추세를 나타내고 있는지 알아보자.
모기지이자율은 융자금액이 41만 7,000달러를 기준으로 크게 다르게 나타난다. 컨포밍 모기지(융자금액이 41만7,000달러 이하)는 그런대로 안정된 추세를 나타내고 있다. 10월 1일 현재 30년 고정모기지의 이자율은 6.250%, 15년 고정모기지는 6.000% 그리고 5년 변동모기지의 경우 6.125%의 수준을 나타내고 있다. 이는 지난주에 비하여 0.125%정도 상승하였
으나 과거 90일 동안 평균이하의 수준을 유지하고 있다고 할 수 있다. 이자율의 동향에 있어 주목할 만한 사항은 변동이자모기지의 경우 얼마전까지만 하여도 고정이자모기지보다도 이자율이 높은, 다소 비정상적인 현상을 나타냈으나 이제는 약 0.125%- 0.25%정도 낮은 추세를 보이고 있다.

이처럼 컨포밍모기지의 경우 이자율은 그런대로 안정되고 낮은 수준으로 유지하고 있으나 융자금액이 41만 7,000달러를 초과하는 경우 적용되는 점보모기지의 이자율은 종전에 비하여 여전히 높은 수준이다. 30년 고정이자모기지의 이자율은 7.125%, 15년고정모기지는 7.250% 그리고 5년변동모기지의 경우에는 6.500%의 수준을 나타내고 있다.점보모기지의 이자율은 신용경색사태가 발생한 이후 크게 상승하는 결과를 초래한다.

종전에는 컨포밍 모기지의 이자율에 비하여 약 0.25%-0.375% 포인트 정도 높았으나 모기지 시장에 있어 유동성(Liquidity)의 문제가 발생하면서 이자율이 급상승하면서 컨포밍 모기지와의 이자율 격차가 1% 포인트 이상 발생 했었다. 그나마 최근에 들어서면 점보모기지시장이 다소 안정화되는 모습을 나타내면서 이자율은 하향 조정되고 있다. 예를 들어 불과 얼마전까지만 하여도 30년고정 모기지의 경우 7.625%까지 치솟았으나 최근에는 7.125%로 무려 0.5%포인트가 하락하였습니다.

점보모기지에 있어 나타나고 있는 특이한 현상중 하나는 15년고정 모기지가 오히려 30년고정 모기지보다 이자율이 높은 것이다. 이는 15년고정 모기지와 관련하여 채권시장의 가격이 제대로 형성되지 못하고 있기 때문으로 판단된다. 그만큼 점보모기지에 관련된 채권시장은 여전히 불안정하다는 것을 나타낸다.점보모기지의 이자율동향에 있어 최근 나타나고 있는 특이한 현상은 고정이자모기지에 비하여 변동이자모기지가 이자율이 상대적으로 매우 낮다는 것이다. 현재 5년변동 모기지의 경우 이자율은 30년고정 모기지에 비하여 0.625% 포인트 정도가 낮다. 이를 금액으로 환산할 경우 만일 60만달러짜리 모기지를 얻을 경우 연 3,750 달러를 절약할 수 있다는 이야기가 된다.

5년변동이자모기지란 초기의 5년동안 고정된 이자율이 적용되며 이후부터는 시장이자율에 따라 이자율이 변동되어지는 모기지를 말한다. 만일 30년고정이자모기지보다 상대적으로 이자율이 낮다는 이유로 5년변동이자모기지를 선택할 경우 해당 이자율은 향후 5년 동안만 유효하다는 점을 간과하여서는 안 될 것입니다.

그렇다면 변동이자모기지의 경우 정상적으로 이자율이 적용될 경우에는 몇 %나 될까? 이는 기준금리(Index)가 어떤 것이냐에 따라 다를 수 있으나 대략적으로 볼 때 6.875%~7.125% 선이다. 따라서 만일 변동이자모기지를 선택할 경우 최소한 상기이자율을 기준으로 한 모기지 상환금액을 자신이 제대로 감당할 수 있느냐의 여부가 우선적으로 고려되어야 할 것이다.

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