요즘 모기지 때문에 고민하는 한인들이 많다. 기껏 집을 사면 모기지를 얻지 못하거나 이자율이 터무니없이 높아지는 등 최근 모기지와 관련된 문제를 겪지 않는 경우가 드물다. 불경기에, 부동산 시장의 침체가 한치 앞을 보지 못하는 상황에서 모기지 시장이 요구하는 까다로운 수준에 맞춰 이상적인 주택 구입자가 될 수 있도록 미리 알아보고 준비하는 자세가 필요하다.

6개월 전 주택을 구입하기 위해 부동산 중개인과 변호사, 모기지 전문가를 고용, 모기지를 미리 승인 받고 다운페이먼트까지 했다. 그런데 클로징 직전에 모기지 이자율이 크게 올라 더 이상 감당능력이 없어져 어떻게 해야 할지 모르겠다. 집을 포기하기에는 그 동안 들인 노력과 비
용이 너무 아깝다.

지난 6월 50만 달러짜리 코압을 구입할 때 이자율을 락인(lock in)하지 않았는데 석 달 사이에 매월 내는 모기지 페이먼트가 15% 가까이 올라 비용 감당은 물론 코압 보드의 승인이 바뀔까 걱정된다.자동차 월 상환비용을 한번도 미룬 적이 없고 신용카드도 꼬박꼬박 갚아 신용점수가 좋은 편인데 75만 달러짜리 콘도를 구입하기 위한 모기지 융자를 거부당해 그저 놀라울 따름이다. 위의 상황처럼 모기지를 얻지 못하거나 이자율이 터무니없이 높아지는 등 최근 모기지와 관련된 문제를 겪지 않는 뉴요커가 드물다. 불경기에, 부동산 시장의 침체가 한치 앞을 보지 못하는 상황에서 모기지 시장이 요구하는 까다로운 수준에 맞춰 이상적인 주택 구입자가 될 수 있도록 미리 알아보고 준비하는 자세가 필요하다.

▣모기지 시장 동향
서브프라임모기지(비우량주택대출) 대란의 여파로 모기지 경색(Mortgage Crunch) 사태가 발생해 과거에는 비교적 쉽게 모기지 융자를 받을 수 있었던 한인들이 융자 거부를 당하거나 높은 모기지 이자율을 내야 하는 사례가 빈번히 발생하고 있다. 한인 모기지 브로커와 변호사들에 따르면 특히 신용기록이 짧은 젊은 세대나 다운페이먼트 자금이 충분치 않은 젊은 전문직 종사자들이 모기지를 얻기가 점점 힘들어지고 있다. 예를 들어
지난해만 해도 신용점수가 680점이면 주택 가격의 90% 이상을 모기지로 쉽게 얻을 수 있었으나 최근에는 신용점수가 700 또는 720점 이상이어야 최소한 심사자격이라도 얻게 된다.

자영업을 운영해 30%~50% 가까이 현금 다운페이먼트 능력이 있는 사례를 제외하고는 다운페이먼트로 요구하는 비용도 크게 인상돼 주택을 구입하기가 힘들 수밖에 없다. 게다가 모기지 이자율도 서브프라임모기지 문제가 발생한 한달 전부터 매주 오르는 추세로 26일 현재 30년 고정 모기지 평균 이자율은 지난주보다 0.7% 오른 6.07%, 15년 고정 모기지 이자율도 0.6% 인상된 5.74%, 30년 고정 점보 모기지 이자율은 무려 6.92%을 기록했다.

모기지 이자율이 점점 높아지고 융자 받기는 점점 힘들어지다 보니 대부분의 한인들은 서브프라임모기지 파동이 잠잠해지면 주택 가격이 더 떨어지겠지 하는 관망적인 태도로 주택 구입 시기를 늦추고 있는 추세다.
이 시기에 한인들이 모기지 시장이 요구하는 까다로운 자격 조건을 갖출 수 있도록 준비하는 방법을 알아본다.

▣모기지 융자 자격 갖추기
모기지 융자에 관한 승인기준이 까다로워지면서 안정적인 모기지를 좋은 이자율에 얻기 위해서는 신용점수를 높게 유지하는 것이 가장 중요하다. 특히 신용기록이 짧은 사회초년생이나 갓 결혼한 신혼부부, 어린 자녀를 둔 부부 등이 첫 내 집을 마련하기 위해서는 반드시 신용기록을 좋게 관리하는 것이 필수다.

뉴욕 소재 코모도어 모기지 그룹 최유진 대표에 따르면 뉴욕시에서는 신용기록이 짧은 사회초년생들이 2~3년 일하면서 다운페이먼트를 장만해 주택을 구입하거나 모아둔 돈이 없지만 연봉은 높은 변호사나 의사가 주택을 장만하기가 점점 어려워지고 있다. 불경기에다 모기지 융자 조건이 엄격해지면서 젊은 층이 가장 큰 타격을 얻고 있는 것이다. 따라서 주택을 구입하기 수년 전부터 신용점수를 관리하고 미리 저축해두는 습관을 들여야 할 때다.

모기지 전문가들은 신용기록을 좋게 유지하기 위해 적어도 3개 정도의 신용카드와 백화점 카드를 발급해 제대로 유지하라고 권고한다. 신용한도의 20% 이상을 사용하지 않는 것을 생활화하고 적은 금액이어도 카드를 사용하고 월말에 모두 갚는 것도 좋은 방법이다. 이렇게 2년 이상 카드를 사용한다면 어느 정도 좋은 신용점수를 쌓을 수 있다.

모기지 상환 능력 여부를 미리 훈련하는 것도 좋은 자세이다. 집을 보러 다니기 전에 모기지 융자 기관에 연락해 모기지 사전 승인을 받고 월 페이먼트 금액을 알아본다. 이후 은행에 계좌를 개설해 예상 월 모기지 페이먼트를 예금하는 습관을 들이면 직접 모기지를 융자 받았을 때 감당할 수 있는 지를 미리 알 수 있다. 또 주택을 구입하려면 다운페이먼트를 증명할 수 있도록 2달 이상의 은행 잔고 증명서류를 제출해야 하기 때문에 미리 예금을 해둬야 한다.

이밖에 첫 직장이 마음에 들지 않아 옮기려고 하는 경우에는 충분히 상황을 고려해야 한다. 융자기관은 직업을 자주 바꾸는 신청인의 경우 지위가 안정되지 않았다고 판단할 수 있기 때문에 잦은 이직을 피해야 한다.
또 비싼 가구나 자동차 등을 섣불리 구입 또는 임대하면 부채 금액이 갑자기 늘어나기 때문에 신용점수가 크게 떨어질 수 있다. 따라서 가까운 미래에 주택을 장만하기 위해서는 비싼 제품 구입을 피하는 것이 바람직하다. 또 미리 모기지에 대한 지식을 넓혀야 한다. 5년, 15년, 30년 만기 고정 모기지, 변동 모기지 등 모기지의 종류를 자세히 파악한 후 자신의 재정상황에 맞는 상품을 고를 수 있어야 한다. <김휘경 기자>