부동산 투자신탁 7년간 고공행진 끝내고
가격 대폭 하락… 투자 적기란 관측 많아
상업용 빌딩 전망 밝아 “곧 회복될 것”
투자시 관리팀·성장 파이프라인 파악해야

주택보다 훨씬 나은 이익을 안겨줬던 부동산 투자 신탁(REIT)이 부동산 경기 침체와 함께 바닥을 헤매고 있다. 장장 7년간이나 경이적인 투자 성과를 안겨줬던 REIT는 이익 대신 손해를 내고 있다. 뉴욕타임스는 올해 투자 실적을 보면 부동산 투자 신탁은 이젠 끝났다는 생각을 갖게 하지만 가격이 크게 떨어진 지금이 좋은 투자 기회일 수 있다고 최근 보도했다.

전국 REIT협회에 의하면 REIT 중 대다수를 차지하는 상업용 부동산 투자 에퀴티 REIT는 올해들어 평균 7.7%의 손해를 발생시키고 있으며 특히 모기지 융자 상품을 주 투자대상으로 삼는 모기지 REIT의 경우는 무려 43%의 손실을 기록하고 있다.
전반적인 부동산 침체에 따른 결과지만 그동안 계속 상승했던 수익을 실현한 탓에 실제 이상으로 떨어졌다는 분석도 있다. REIT는 부동산 경기가 퇴조한 2006년에도 무려 34% 이상의 높은 투자 수익을 안겨주었다. 주식시장이 전반적으로 불마켓을 형성했다지만 S&P500이 평균 15.8%였던데 비하면 REIT의 질주는 단연 돋보이는 것이었다.
그러나 승승장구하던 REIT가 지금은 뚝 떨어져있다. 최근 서브라임 사태로 너무 심하게 후퇴했으며 조만간 회복 단계에 들어설 것이란 관측이 나오는 것도 이런 연유에서다. S&P는 여름에 발표한 투자 전망 보고서에서 산업용 빌딩과 오피스 빌딩, 소매 상가 빌딩 뿐 아니라 숙박 및 셀프 스토리지 등 특수 부동산의 투자 전망은 아주 좋다고 밝혔다.
REIT 전문가인 SNL 파이낸셜의 케빈 린드만도 “펀더멘털을 보면 거의 모든 부동산 분야에서 낙관할 수 있다고 판단된다”며 “지금은 좋은 구매 기회”라고 주장했다.
투자할 REIT를 선정할 때는 다음 6가지를 각별히 고려해야 좋은 성과를 올릴 수 있다.
▶매니지먼트
‘REIT 투자’란 책을 쓴 랠프 블락은 “강력한 매니지먼트야말로 REIT 투자에 있어 가장 중요한 점”이라고 강조했다.
부동산 투자 신탁은 상업용 부동산에 투자하는 것이지만 그렇다고 해서 상업용 부동산을 직접 매입하는 것과는 분명히 다르다. 투자를 한다고 해서 투자자 자신이 직접 부동산을 사고 파는 것은 아니기 때문에 개발 프로젝트나 대차대조표를 통제할 수는 없다. 이 모든 것은 관리팀이 맡아서 처리한다. 따라서 REIT를 관리하는 팀의 능력이 투자성과에 결정적인 영향을 미친다.
지난 5년간 유사 REIT와 실적을 비교해봄으로써 그 팀의 능력을 가늠해 볼 수 있다. 수익성과 자산 가치 증가는 매니지먼트 팀의 전략과 능력에 밀접히 관련돼 있다.
▶보유 자산의 질
부동산 투자 성과는 빌딩의 위치와 타입에 따라 확연히 달라지기 때문에 분산 투자는 REIT 투자 성공에 있어 핵심적인 부분이다. 모든 계란을 한 바구니에 담아두면 위험하지만 특히 REIT에 있어서는 더욱 그렇다. 만약 플로리다 경제가 안 좋아진다면 플로리다에만 투자한 REIT는 실패하고 만다.
다양한 지역에 분산 투자된 REIT를 선정하는 것이 온당하다. 도시 외곽보다는 경제가 건전한 도시의 양질 부동산에 투자하는 REIT가 바람직하다. 이런 부동산이 입주자의 질에 있어서도 낫다.
▶성장 전망
최고의 성과를 내는 REIT는 지속적으로 성장하는 것이다. 새로운 부동산을 계속 매입하고 미래 개발 계획에 따라 성장을 거듭해 나가는 REIT가 성공 가능성이 높다. 어떤 개발 파이프 라인을 갖고 있는지 투자자들은 알아야 한다.
렌트 수입 외에 추가적인 수입을 위해 융자나 관리 서비스 등 부동산 유관 분야로도 사업을 확대하는 REIT도 많다.
▶대차대조표
영업 수익은 현금 흐룸과 수익성을 판단하는 좋은 방법이다. 영업수익 대비 가격 비율은 REIT가격을 판단하는 기본적 지표로 이용된다. 수입이 안정적으로 올라오는 지를 잘 살펴봐야 한다. 수입이 지속적으로 있어야 배당도 하고 부채 상환도 할 수 있다. 부채 비율이 높은 경우는 불안하다. 45%내지 55%가 적당하며 대형 샤핑 몰인 경우는 62%까지 올라가도 무방하다.
▶가치
다른 모든 투자와 마찬가지로 쌀 때 사고 비쌀 때 팔아야 큰 이익을 남길 수 있다. 지금이 과연 싼지 어떤지를 판단하기 위해서는 REIT의 자산 가치에서 부채를 뺀 순자산가치(NAV)를 살펴보는 방법이 있다. REIT의 가치는 매니지먼트의 질을 감안해 플러스 마이너스를 한 다음 잔존 자산가치와 같아야 한다. 현재 REIT는 자산 가치에 대비해 볼 때 엄청 할인돼 거래되고 있다고 REIT 협회 관계자는 주장했다.
▶배당
배당 때문에 REIT를 사는 투자자들도 많다. REIT는 수익의 상당부분을 배당하게 돼 있는데 지난해 155억달러를 배당으로 나눠줬다.
그러나 단지 배당만 보고 REIT를 고르는 것은 현명하지 못하다. 다른 경쟁 업체와 비슷하게 배당이 이뤄지는지 살펴봐야 한다. 평균적인 배당수익률은 4.28%인데, 홈 파이낸싱이나 커머셜 파이낸싱과 같은 인기 없는 REIT는 높은 배당 수익률을 제공한다.
▶정보
온라인은 필요한 정보를 구하기 가장 좋은 곳이다. 공개시장에서 거래되는 REIT는 대부분 웹사이트를 갖고 있다. 개별 사이트 외에도 REIT 전국협회(nareit.com), investinreits.com, reitcafe.com, reituniversity.com 등에서 많은 관련 정보를 구할 수 있다.

<케빈 손 객원기자>