잔뜩 위축된 모기지 크레딧

서브프라임 사태 이후 크레딧이 잔뜩 위축돼 모기지 융자를 받기가 어려워졌다. 따라서 집을 매입하여 당장 모기지 융자를 받아야 하거나 재융자를 해야 할 입장이라면 각 융자기관들의 대출기준이 어떻게 강화됐으며, 또 융자 종류에 따라 어떤 것은 안 나오고 어떤 융자는 비교적 수월하게 나오는지를 미리 알아둘 필요가 있다.

융자 안 나와 집 매입 못하는 경우 빈발
최근 기관마다 융자 기준 달라 샤핑 필요
모기지 은행·브로커보다 저축은행이나
크레딧 유니언이 유리한 조건에 융자 수월
신청 전에 융자 승인 되도록 미리 준비해야


<최근 신용경색 사태로 모기지 융자가 잔뜩 위축됐다. 집을 사려고 해도 융자가 나오지 않아 바이어들의 애를 태운다.>

신용 경색 사태 이후 각 융자기관마다 융자행태가 달라졌다. 어떤 융자기관은 쉽게 융자를 해주지만, 문을 꽁꽁 닫아건 기관도 있다. 그리고 대출 형태에 따라서도 쉽게 나오는 것이 있는 반면 대출이 거의 이뤄지지 않는 것도 있다.
그러나 모기지 융자가 잔뜩 움츠러들었다 해도 절대로 낙담할 필요는 없다. 크레딧이 나쁘고 주택 감정이 미흡하게 나와도 정부가 크레딧 위기를 해소하기 위한 지원을 이제 막 시작했으니 좀 나아질 것이다.
현재로서는 좋은 조건의 모기지 융자를 승인받기 위한 가장 빠른통로는 저축기관(savings institutions), 작은 상업 은행(commercial banks) 및 크레딧 유니언(credit unions)을 이용하는 것이다. 이들 기관들은 포트폴리오 융자기관(portfolio lender)이라 부르는데 자체 자금으로 대출을 해주고 그 채권을 팔지 않고 직접 보유한다는 점에서 모기지 은행이나 모기지 브로커와 다르다.
이에 반해 모기지 브로커는 수많은 렌더들이 내 놓은 모기지를 중개한다. 즉, 자체 자금으로 론을 일으키지 않는다. 따라서 모기지 융자에 중개자가 많이 끼면 낄수록 고물이 더 떨어져 나가야 하므로 소비자로서는 더 비싼 비용을 지불하게 마련이다. 모기지 브로커를 이용할 때는 수수료를 잘 살펴봐야 한다. 브로커가 얻는 수수료는 대개 더 높은 이자율 즉 포인트를 얹어서 융자를 함으로써 얻어진다. 1포인트는 대출 액수의 1%를 의미한다.
모기지 은행(Mortgage bankers)은 자체 자금으로 융자를 해준다는 점에서는 포트폴리오 렌더와 같지만 융자 채권을 다른 투자자에게 다시 매각한다는 점에서 다르다. 모기지 은행으로부터 융자채권을 매입한 투자자들은 위험을 수용하는 대신 더 높은 이자율을 요구하게 마련. 따라서 모기지 은행이 제공하는 이자율도 포트폴리오 렌더보다 높은 것이 보통이다.
포트폴리오 렌더는 주로 저축 기관들이었으나 최근 들어서는 그 경계가 많이 허물어지는 추세다.

▶크레딧 유니언
크레딧유니언 전국협회(CUNA)에 따르면 현재 크레딧 유니언이 보유하고 있는 퍼스트 모기지 대출 총액은 1,700억달러. 이중 3분의1은 팔았고 3분의2는 그대로 보유하고 있기 때문에 기본적으로는 포트폴리오 렌더로 봐도 무방하다.
섭프라임 사태 이후 얻기가 아주 어려워진 점보 론(41만7,000달러 이상의 모기지 론)을 크레딧 유니언에서는 얻기가 수월하다. 만약 큰 크레딧 유니언에서 융자가 거부됐다면 작은 크레딧 유니언의 문을 두드려 볼 필요가 있다. 좀 더 수월하다.
크레딧 유니언 회원으로서 지분 즉 저축구좌를 열면 크레딧 유니언이 제공하는 융자를 받을 수 있다. 자신이 가입할 수 있는 크레딧 유니언은 www.cuna.org에서 찾아보면 된다.

▶대형 저축 기관들
패사디나의 인디맥 뱅크(IndyMac Bank)나 뉴욕의 아스토리아 세이빙스와 같은 저축기관들도 좋은 조건의 모기지 융자를 제공한다.
그러나 인디맥은 예전의 노 다운 융자는 적어도 당분간은 중단했으며, 정부 보증 세컨더리 시장에 매각할 수 있는 모기지 채권이 아닌 한 대부분의 서브프라임 융자도 제공하지 않는다.
또 일부 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧을 제외하고는 세컨드 모기지도 해주지 않는다.
하지만 고품질의 신청자에 대해서는 여전히 10% 다운의 모기지 융자를 승인해 주고 있다.
30년 고정 모기지에서 매력적인 조건의 융자를 얻기가 어렵다면 5/1 또는 7/1년 변동 모기지를 고려해 보는 것이 좋다. 5년 또는 7년 동안은 고정이며 그 다음부터는 1년 변동이 되는 이 론은 적용 이자율이 흔들리는 결점이 있지만 대개 5년 내지 7년이면 집을 옮기기 때문에 보다 현실이며 유리하다는 평가다.

■ 모기지 융자가 쉽게 나오려면

홈 론을 신청하기 전에 다음 5 가지를 미리 밟아두면 한층 수월하다.
▷크레딧 밸런스를 줄여놓는다- 위험도가 낮은 사람으로 평가될 것이며 크레딧 점수에도 도움이 된다. 크레딧이 좋다면 현재 채권자에게 크레딧 한도를 늘려달라고 요청함으로써 크레딧 점수를 올릴 수도 있다. 그러나 그걸 하기 위해 크레딧 리포트를 뽑지는 말라고 부탁하는 것이 좋다. 크레딧 리포트를 자주 조회하면 점수가 깎일 위험이 높다.
▷크레딧 리포트를 받아본다- 3개 기관 모두 받아보는 것이 좋다. 틀린 것이 있으며 바로 잡아야 한다. 일년에 한번 무료로 받아볼 수 있는데 www.annualcreditreport. com에 접속하여 이용한다.
▷신청할 렌더의 면허를 체크한다- 쉽지 않을지 모른다. 주나 렌더마다 면허 요건이 다르기 때문이다. 은행이나 저축기관은 www.fdic.gov 에 들어가 기관 디렉토리를 클릭하면 된다.
▷렌더를 서너개 샤핑한다- 견적을 한 군데만 받아보고 비싼지 어떤지 알 수 없다. 몇 군데 받아보고 이자율을 더 낮게 또 불필요한 수수료는 제외시키도록 협상한다.
▷이자율과 조건은 매일 변한다- 이자율이 낮으면 미리 내는 포인트가 많거나 수수료가 더 많을 수 있다. 모든 가격 관련 정보는 말이 아니라 적어서 기록으로 받아둔다. 융자 조건 내역서는 직접 렌더(론 오리지네이터가 아니라)로부터 받아 둬야 한다.

<케빈 손 객원기자>