고진성 파인리지 모기지

“퍼펙트스톰(Perfect Storm)”이라는 영화를 기억하십니까? 최근 주택시장의 상황과 관련하여 ‘퍼펙트스톰’이라는 말이 회자하고 있습니다. 즉 주택시장이 퍼펙트스톰의 상황에 거의 직면하고 있다는 것입니다. 주택재고는 계속 증가하는 상황 하에 모기지 연체율 및 주택에 대
한 법적절차(Foreclosure)가 늘어나고 모기지 이자율 역시 상승하는 상황에서 모기지 시장의 유동성(Liquidity)문제로 인하여 모기지 융자를 얻기가 더욱 어려워지는 등 여러가지 정황이 이른바 ‘퍼펙트스톰’을 만들어내고 있다는 것입니다.

이와 같은 상황이 발생되어진 원인을 따지게 될 경우 무엇보다도 모기지 융자가 도마 위에 오르게 마련입니다. 즉 변동이자 모기지, 페이옵션(Option ARM)이나 인터레스트온리(Interest-Only) 모기지 등 각종의 신종(新種) 모기지들과 서브 프라임 모기지들이 무분별하게 취급된 나머지 작금의 사태가 발생한 것이라는 이야기입니다.

이러한 신종 모기지와 서브 프라임 모기지들이 심각한 문제를 야기 시켰음에도 불구, 어떤 측면에서는 많은 사람들로 하여금 주택을 손쉽게 장만할 수 있도록 하였습니다. 주택장만이 미국생활의 꿈이라고 한다면 손쉽게 주택을 장만할 수 있다는 것은 사회적으로나 개인적으로 매
우 바람직한 것이라 할 수 있습니다.그러나 ‘지나친 것은 부족한 것만 못하다’라는 말이 있듯이 문제는 모기지 융자가 지나치게
쉽게 취급되었다는 것입니다. 신용상태가 좋지 않아 소득이나 자산을 검증할 수 있는 서류를 제출하지 않더라도 아무런 문제가 없이 무리한 금액의 융자를 얻을 수 있었으니 결국 주택가격이 하락하는 상황에서는 문제가 터질 수밖에 없었고, 우리는 현재 이에 따른 막대한 비용을 지
불하고 있는 형국이 됩니다.

즉 어떠한 거래에 관련된 비용을 거래당사자가 지불하는 것이 아닌 사회가 감당하여야 한다는 것입니다. 최근 모기지 연체에 당면한 사람들을 구제하기 위하여 준비되고 있는 정부의 프로그램들이 바로 이러한 상황을 말해주고 있습니다. 덕분에 정작 무리한 융자를 주선한 모기지 은행들의 경우 어려운 상황을 일단 모면할 수 있게 됩니다.그동안 모기지 시장에서는 여러 부정행위가 만연되어 있었다고 하여도 과언이 아닙니다. 적지
않은 수의 융자은행들이 고객이 신종(新種)모기지나 서브프라임모기지를 얻음에 따라 궁극적으로 지불하여야 할 비용, 특히 이자율이 재조정되어질 때 급등하게 되는 상환부담이나 이에 따른 위험에 대하여 제대로 설명해주지 않았습니다. 또한 이러한 모기지들이 채권으로 만들어져 채권시장에 매각되어질 때에도 해당 모기지 채권이 안고 있는 위험에 대하여 제대로 설명되지 않았고 궁극적으로 수많은 투자자들이 이에 따른 투자손실을 감당하여야 하는 상황에 직면하였습니다.

이와 더불어 퍼펙트스톰의 상황을 만들어 낸 당사자중 하나는 다름 아닌 상환여력이 부족함에도 불구하고 무리하게 모기지 융자를 얻은 사람들이 아닐까합니다. 모기지 융자를 얻기 위해서라면 어떤 거짓말도 할 수 있고 어떤 서류에도 서명을 마다하지 않았던 사람들 말입니다.
인간의 본성에는 부정직한 행위를 유발토록 하는 것이 숨어 있는 것인지 주택장만을 위해서라면, 낮은 이자율에 모기지를 얻을 수 있다면 소득에 대하여서나 은행창고에 돈이 얼마나 있는지에 대하여 거짓말을 하는 것 자체가 아무런 문제가 없다고 느끼는 일종의 도덕불감증에 걸린
듯합니다.

이는 작금의 사태가 모기지 융자를 통하여 돈을 벌기 위해서라면 어떠한 부정행위도 서슴치 않
는 모기지 은행뿐만 아니라 우리도 이에 적지 않은 역할을 하였다는 것을 나타내 줍니다.
현재 나타나고 있는 주택시장의 침체상황은 단기간 내에 쉽게 끝나게 될 것으로는 생각되지 않
습니다. 주택시장은 마치 엄청나게 큰 대형선박과 같아서 한번 움직이기 시작하면 좀 체로 정
지하기가 어렵습니다. 즉 한번 둔화되어지기 시작하면 다시 속도를 회복하기가 힘들다는 이야
기입니다. 부동산전문가들에 따르면 주택시장의 침체상황은 단기간 내에 끝나지 않고 경우에
따라 2009년까지 부진한 상태를 면치 못할 것이라고 합니다.
주택을 구매하려는 사람들에게는 이러한 주택시장의 상황이 오히려 유리하게 작용할 수 있습니
다. 주택시장의 상황이 나쁠 때, 즉 너도 나도 주택을 팔려고 할 때 정말 저렴한 가격의 주택
을 발견할 수 있으므로 주택 장만 적기일 수가 있다는 것입니다.
그러나 최근의 사태에서 우리들이 배울 수 있는 교훈을 잊지 말아야 할 것입니다. 주택장만이 부여하는 경제적 그리고 심리적 안정감 또한 주택소유에 따른 세제혜택 등 여러 장점에도 불구하고 주택소유에는 이에 상응하는 책임이 수반되어진다는 것입니다. 만일 초기에 적용되는 낮은 이자율로 모기지를 얻어야 하며 다운페이 및 원금 상환을 제대로 하지 못하고 이자만 상환 가능한 경우 이는 주택구매가 시기상조임을 말해주고 있습니다.

이와 같은 상황에서 모기지 융자를 제대로 감당할 수 있기 위해서는 주택가격이 계속 상승하여야 하는데 최근에 나타나고 있는 것처럼 주택가격이 계속 상승할 것이라고 기대하는 것은 가당치도 않은 신기루에 불과합니다.
주택장만이 미국생활에 마땅히 이루어야 할 목표임은 틀림없으나 이를 위하여 열심히 일하고 저축하여 준비하는 지혜가 무엇보다도 필요하다는 것입니다.

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