온통 세계를 휩쓸고 있는 미국발 세계 금융시장의 추락은 원인부터 따지고 든다면 미국경제의 버블의 급격한 하락과 뒤이은 미 정부 금융정책의 섣부른 시장의 개입이 쌓이면서 나타난 예측 가능한 사태였던 것으로 판단된다.

섣부른 것은 다름 아닌 금리조정이 급속도로 상승한 것이라는 것인데, 여기에는 미국경제의 구조적인 취약점이 발생하고 있거나(재정의 대구모 적자행진 지속, 무역수지의 개선전망 난망함, 민간 소비시장 침체, 부동산시장 과열 등등) 금리의 조정이 불가피한 측면도 강했지만 여하 간에 연방금리를 조정하고자 했던 시기엔 부동산 시장이 미국경제를 주도하다시피 한 상태였다.

FRB에선 어느 한 분야로만 몰리는 자본의 쏠림 현상과 한 분야만이 경제를 이끄는(부동산시장의 활황) 불균형 적인 성장은 앞으로의 경제운용에서 보자면 금리정책을 경색되게 꾸려갈 개연성은 충분히 있다 보지만 워낙 수차례 금리를 조정하면서도 다른 각 분야의 경제가 회복되는 조짐은 보이질 않고 다소 진정시키고자 했던 부동산 산업만이 팽창을 거듭하다보니 더욱 금리의 재조정만이 가능한 선택의 방법이었으리라 판단된다.

아시다시피 이번의 “서브프라임 사태”는 부동산 비우량 담보금융의 기본적인 자본통로는 미국채권이었고 이를 통한 해외펀드 조성자본이 상당했던 것이 미국의 부동산경기의 침체와 뒤이은 부동산 금융 대출금의 인상으로 인한 과도 담보물건 소유자들의 금융 부담금(모기지 금융의 원금과 이자의 상환과 변동 금리 대출금)으로 인한 개인의 부실화가 소규모 모기지 은행의 부실로이어지면서 꼬리에 꼬리를 문 형국으로 치달은 것 아닌가?

더 나가 이들 미국의 ‘서브 프라임 모기지’ 건전성의 몰락은 이 자금의 원천격인 대형 펀드투자의 부실로 이어진 것이고 이들 자금에 투입된 글로벌자금의 투자손실에 대한 우려는 급기야 세계금융의 혼란으로 이어진 것이 지금의 미국 발 금융위기인 것이고 역사상 최대 규모로 연방정부의 시장 직접 개입을 하게 되는 충격적 상황까지 내 몰리게 되면서 향후 미국 부동산경제의 침체는 좀처럼 개선되기가 쉽지는 않을 것이라는 극단적 전망도 대두되고 있다.

여기에서 의미를 갖는 것은 미국의 부동산시장의 질서랄까? 미국정부 당국의 부동산에 대한 기본적 시각이나 원칙이라는 것을 살펴봐야한 것인데……. 아시다시피 미국과 캐나다 등의 국가는 부동산경제를 철저하게 ”수요와 공급에 의한“ 금융시장의 질서 속에서 바라보고 있고 개인의 투자활동의 정책적인 제약이 거의 없다는 것이 대표되는 특징으로서 이는 시장의 건전성을 담보 받는 중요하고도 핵심적인 시장보호기능의 채택이었다.
물론 지금도 그러한 원칙은 철저히 지키고 있었기에 아이러니한 ‘서브 프라임 모기지’ 사태도 가능한 것이었다. 그러나 앞서 말씀 드린 대로 부동산에 유입되는 자본의 집중을 금융상의 금리정책을 수시로 발휘함으로서 그동안 지켜왔던 시장의 자율성을 크게 위태롭게 한 교훈도 분명 있다함을 우리는 지적하고자 하는 것이다.

반면에 한국의 부동산시장은 철저한 자유경제를 추구하는 자본주의 국가와는 다른 경기의 흐름을 정부가 직, 간접적으로 얼마든지 통제, 또는 완화하는 시스템 속에서 지금까지 이르고 있다.이는 당시의 정권의 사정에 따라 혼란과 성장과 침체를 병행 또는 교차하면서 시장을 이끌어온 것이 미국 등의 국가와 다른 차이라 볼 수 있다. 조세정책의 변화는 아침 먹고, 점심 먹고, 저녁 먹고 하듯 수시로 바뀌어 오고 있고 한국부동산시장의 흐름의 중심에는 조세정책의 변화에 따라 움직였다 해도 그리 틀린 것은 아니라고 할 수 있다.

물론 개발정책, 금융정책, 문화정책, 교육정책, 중앙과 지방정부의 권한조정에 관한 정책 등 수 많은 정책이 변화하면서 직접적으로 혜택을 받고 박해(?)를 받은 것도 실은 부동산시장이라고 볼 수도 있지만, 조세정책을 통한 시장의 지배력은 어느 다른 수단을 동원치 않더라도 즉각적이면서도 포괄적인 시장 환경의 변화에 대한 효과를 톡톡히 봐온 것이 오늘날까지의 한국부동산시장의 기본적인 환경인 것이다. 그런데 이토록 전 근대적인 정책을 시장개입 수단으로 지탱하는 한국의 부동산시장이 전 세계 적인 금융위기 상태인 현재에선 오히려 위험에 노출되지 않는 위력을 보이고 있다 함은 정말 웃을 수 도 없는 기막힌 상황 아닌가?

물론 그 나라의 시장의 환경 적인 차이를 보자면 이렇게 해석될 수 도 있지만 그 나라의 국민들이 자기나라에서 나타나는 부동산시장에 대한 적응은 정부의 자율적인 시장보호정책과 수시로 정책 변경을 통한 직접적 시장개입정책의 기본적인 차이에서의 관성적인 투자활동은 이러한 모든 차이를 뛰어넘는 근본의 차이라고 볼 수 있다.

한국민은 경제적인 활동을 부동산을 통한 부의 생산과 축적을 제1의 수단으로 삼고 있고 미국과 캐나다 등의 국민들은 부동산을 통한 거래에서 유통되는 부의 창출뿐만이 아닌 다양한 경제투자활동이 보장되는 개별적 상품투자를 통한 자본수익 활동이 전통적인 경제활동으로 지탱해온 정말 중요한 차이도 있다. 물론 현재의 ‘서브 프라임’ 사태로 인한 미국경제의 타격 속에서 미 정부의 새로운 정책적인 간섭의 유혹을 멀리한 채 또 다른 질서의 부동산시장의 건전성을 보장하고 있다는 기본적인 긍정성에 대한 미국정부의 믿음은 앞으로의 미국 부동산경제를 보는 미국정부의 기본적 원칙 고수를 간과해선 안 된다.

REAL ESTATE Consultant 한주희(Jeffrey HAN)
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