주택 모기지 융자 프로그램은 대표적으로 고정 모기지(Fixed Rate mortgage)와 변동 모기지(Adjustable Rate Mortgage) 두 종류로 나눈다. 최근 모기지 사태로 변동 모기지(ARM)가 점점 위축되고 있는 실정이다.
지난 8/26일 미 모기지 은행 연합(MBA Mortgage Bankers Association)의 보고에 따르면 1년 변동모기지 이자율이 지난 한주동안 5.84%에서 6.51%로 2001년 1월 이후로 주간 대비 최고 인상 기록을 갱신했다고 전하고 있다. 반면 변동모기지 신청률은 지난주 18.6%에서 15%로 급감했다고 한다.

이런 변동모기지의 실정과 고객들 중 변동 모기지를 기존에 갖고 있는 대상자들을 위해 몇 가지 말하고자 한다.일반적으로 고객들이 변동 모기지를 얻는다고 말함은 이자율이 매달 변동되는 것 다 30년 상환에 일정기간 이자율이 고정 되고 그 기간이 끝나면 1년에 한번 또는 6개월에 한 번씩 이자율이 변동되는 하이브리드융자를 말한다.

3/1ARM 이라 함은 30년 상환중 이자율이 3년 동안 고정이 되고 3년 뒤는 매 1년씩 27년 동안 변동되는 모기지를 말하고 7/6ARM이라고 함은 30년 상환에 이자는 7년 동안 고정되고 나머지 23년 동안은 매 6개월 마다 변동되는 것을 말한다. 고정기간이 끝나면 이자는 기준 인덱스에 은행 마진 2.00 ~2.50% 정도가 추가가 되어서 변동이 된다.고객이 변동 모기지 ARM을 신청한 가장 큰 이유는 고정 모기지 이자율보다 변동 모기지 이자
율이 낮다는 것이었다. 30년 동안 해당 주택에 살 계획이 없고 3~4년 뒤 이사 계획이 있다면 굳이 비싼 이자의 30년 고정모기지 보다 3/1ARM이나 5/1ARM이 훨씬 유리 하다고 생각했을것이다.

그런데 문제는 최근의 모기지 사태가 고정 모기지와 변동모기지 이자 상관관계를 완전히 바꾸어 놓았다는 것이다. 원래는 30년 고정 모기지로 융자를 얻게 되면 30년 고정 이자율이 정해지는 요소 안에 이자가 30년 동안이나 고정이 되므로 은행에서 장기간의 위험(Term Risk Premium)요소와 30년 동안 있을 여러 가지 인플레이션 등이 감안해져서 이자가 올라가게 된
다. 이것은 15년 고정 보다 30년 고정 이자가 높은 직접적인 이유이다.
하지만 변동 모기지는 이처럼 장기간의 위험 요소(Term Risk Premium)가 짧아지므로 고정모기지 이자 보다 훨씬 싼 이자로 융자가 가능했다.

그럼 왜 상기 기본적인 원칙에도 불구하고 최근 변동 모기지의 이자가 고정 모기지 이자보다 높게 나오는 것일까? 그 이유는 여러 가지가 있을 수 있으나 필자는 주택 시장의 불안정이 가장 큰 이유가 된다고 본다.
이해하기 쉽게 예로 설명하면 3년 전에 $400,000로 주택을 구입하며 3/1 ARM으로 노다운하고 융자를 했다고 하면 당시 3/1 ARM이자는 5% 대로 받았을 것이고 지금쯤 고정기간이 끝나서 이자율이 매년 변동이 시작된다. 이럴 경우 변동 모기지 이자는 기준 인덱스(주로 LIBOR)에 은행 마진이 더해지게 되는데 그렇게 되면 변동 이자가 대충 7.5~8.00%로 뛰게 된다. 이것을 월 페이먼트로 환산하면 대략 600~1,000 달러 정도 인상 되는 결과가 된다.

여기서 주택 소유주가 3년 동안 원금을 갚지 않았다면 아무리 크레딧이 좋다고 하더라도 100% 재융자는 현재 어려울 것이고 혹 3년 동안 원금 상환을 일정 부분을 했다 하더라도 현재 재융자는 감정가의 70% 이상 융자 받기가 어려운 상황까지 왔다. 그렇다면 이 고객은 변동되는 이자율로 당분간 페이먼트를 하던지 차선으로 주택을 매각하는 방법이 있는데 이 또한 3년 전의 주택 시세에 비해 최근 주택가격이 그리 신통치 않으니 손해보고 팔아야 될 상황도 배제할 수가 없다.이처럼 주택 시장의 불안정에 치명적인 변동 모기지의 위험 요소가 장기간의 위험 요소를 지닌 고정 모기지 보다 훨씬 크다는 것이 변동 모기지 이자율을 높이고 있다.

이런 현실로 변동 모기지의 급감은 충분히 예상되고 있으며 융자를 해주는 렌더들도 변동 모기지를 보유(Portfolio)하는 것을 원하지 않고 있으며 2차 금융기관에서도 변동 모기지 상품에 투자를 원치 않는 상황이다
저희 동포 중에서 특히 뉴저지 고객들이 단기 변동모기지인 3/1ARM이나 5/1ARM을 많이 갖고 계신다. 그 이유는 뉴욕주에 주택 융자 클로징 비용 중 뉴저지주에는 없는 모기지 Tax라는 만만치 않는 비용이 클로징 비용으로 발생한다. 반면 클로징 비용이 비교적 저렴한 뉴저지 고객들은 처음 융자를 했다가 이자가 좀 낮으면 단기 변동 모기지로 갈아타고 또 낮은 이자로 갈아타는 방법으로 월 페이먼트를 많이 줄였다.

사실 월 페이먼트를 줄였다기보다 낮은 이자만 내는 단기 상품의 융자로 주택 소유주의 모기지 상환 능력 이상의 주택을 구입했다고 하는 것이 맞을 것이다.이제 상황은 완전히 뒤바뀌었다. 에퀴티가 없는 고객의 재융자는 크레딧이 아무리 좋다고 하더라도 환영 받을 렌더가 없어졌다. 변동 모기지로 주택을 소유하고 계신 고객이라면 이제 갖고 있는 융자 상품을 돌아 봐야 할 것이다. 클로징 서류 중 ‘Note’라는 서류에 갖고 있는 융자 상
품에 대해 자세히 나와 있다.

고정 이자의 기간과 고정이 끝났을 때 변동 인덱스 또 은행 마진이 얼마로 추가 되는지 등 아울러 현재 주택시세가 얼마 정도이며 융자 밸런스는 얼마정도가 남아 있는지도 중요하다. 특히 가장 중요한 것은 현재 고객의 크레딧 상황도 재융자의 필수가 된다. 아무튼 여러 가지 주택 융자의 어려운 상황에 고객들이 지혜롭게 대처해나가길 바란다.

Peter Kwak
Sr. Loan Officer
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