한주희 부동산 컨설턴트

전 세계의 유동자산의 공급이 최대 규모로 이루어지던 최근의 자본시장은 작년 말부터 나타난 미국의 “비우량 주택 담보대출(서브 프라임 모기지)”의 변동성의 불안정으로 드디어 세계자본시장의 “핵폭탄”을 떨어뜨리는 그런 결과로 나타나는 것 같다.

한국도 사상최대의 주식시장 하락으로 거래를 강제로 멈추게 하는 서킷 브레이크가 발동됐고 코스피 지수는 전일 대비 10%이상 하락하여 한국 주식시장의 거래 역사상 충격의 기록을 남기게 될 정도로 미국의 부동산시장의 불안정성이 전 세계에 영향력을 펼칠게 될지 상상치도 못한 상황인 것이다. 더구나 최우량 금융기관이라 자부하던 “골드만삭스”조차도 펀드 투자 손실액이 엄청난 규모로 발생하고 이런 와중에 주범격인 미국의 모기지 뱅크 중에 “컨트리 와이드”조차도 흔들흔들한 위기의 태풍 속에 촛불처럼 가느다란 숨만 쉬고 있는 형국이다.
사실 미국의 서브프라임 모기지의 부실화로 연결되는 미국 금융경제시스템의 괴멸은 직접 투자자산의 부실화가 원인이겠지만, 사실 여러 가지의 위험의 경고등은 몇 해 전부터 깜빡깜빡 거렸던 것도 사실이고 보면 미국 금융 시스템상의 허술함이 극명하게 온 세상에 노출된 것이 오히려 더 큰 아픔으로 다가온 것이다.

‘존 그리스펀’ 전 FRB의장과 ‘벤 버냉키’ 현 FRB의장 등은 기회가 있을 때마다 서브프라임문제는 금융시스템으로 얼마든지 흡수 안정시킬 수 있다! 라는 확신에 찬 메시지를 전해 주었었고 지난해 말부터 염려되었고 시장에서 평가를 하던 서브프라임의 부실문제의 영향력은 시간이 지남에 따라 점차 안정적인 상황으로 바뀌었던 것도 사실이고 보면 8월 들어서면서부터 불거져 나온 서브프라임문제는 맨 처음 위기론이 발생되었을 때 미국 금융통제를 담당하는 정부시스템의 대응력이 미약하였거나 미숙했던 것은 아닌가? 라는 깊은 의구심이 들게 한다.

아시다시피 미국의 부동산시장은 6~7년 전부터 성장세를 보이기 시작하면서부터 “너무 과도한 시장의 성장”이 아닌가? 라는 우려는 했지만 미국의 경제상황이 부동산 분야를 빼고 건실한 국가경제의 성장을 담보할 수 있는 다른 경제시장이 없다보니 미국의 경제는 오직 부동산이라는 한분야만을 갖고 지탱해 왔다 해도 과언이 아니다. 부동산을 통한 성장은 ‘건설업’, ‘개발업’, ‘주택금융업’, ‘건설자재업’, ‘건설유통업’, ‘부동산중개업’ 등의 성장이 있었고 이는 정상적인 시장의 흐름과 역행하는 “0% Down Payment” 의 부동산구입을 가능케 하는 ‘부동산 금융업’의 외형성장이 가능케 했던 주원인이었다.

그동안 FRB의 수십 차례에 결친 기준금리의 인상은 대책 또는 지불능력 없이 단기 취득에 따른 양도소득을 실현하려는 무능력 부동산 투자자들이 대출금 상환능력의 불능화로 이어지면서 먼 길을 돌아 이처럼 한꺼번에 시장의 판을 기본부터 흔드는 사상최대의 금융부실화가 나타난 것이다.아시다시피 FRB는 사상최대의 규모로 금융안정 자금을 시장에 쏟아 붓고 있고 이는 유럽으로 이어져 유럽의 금융당국의 시장 직접 개입 상황은 오늘도 나타나고 있는 절체절명의 금융위기 상황이 우리들 앞에 펼쳐지는 참으로 걱정되는 대목인 것이다. 이와는 별도로 한국의 금융시장은 환경적으로 “글로벌화”되어 있어 해외자본의 유동화가 커지면서 국내자본시장의 불안정성은 극도로 위축되는 상황이고 이는 한국정부가 부동산 금융상품의 중앙 통제적 규제정책을 미리 실시하였음에도 불구하고 넋 없는 자본시장의 급격한 충격현상이 나타나고 있다.

사실 한국정부는 한국 부동산시장에 대한 극심한 목 죄기를 지속적으로 실시하고 있으며 국내 부동산 담보대출의 위기감은 제도적으로 한숨 돌리는 상황이지만 최근의 한국은행에서의 ‘콜금리 인상’이 발표, 시행되면서부터 시중 부동산 담보대출에 대한 이자부담은 나란히 가중되고 있어 서민금융의 위축은 직접적으로 나타나고 있던 처지였다. 그러나 문제는 기업의 직접금융조달창구인 주식시장이 1,900포인트를 넘어 머지않아 2,000 포인
트를 경신할 것으로 보는 장밋빛 희망에 가득하였던 처지이었으나 미국 발 금융충격은 우리나라의 자본시장의 부실화로 이어지는 것은 아닌가 하는 걱정이 이만저만 아닌 것이다.

한국의 자본시장의 주체들은 미국의 서브프라임 관련 펀드나 간접 투자 상품에서 얻어지는 손실액은 무시할 만한 규모이지만 작년 말 서브프라임 부실화가 발생되는 시기에 일본의 ‘엔 케리 트레이드 (일본 내 투자자금이 자국의 초저금리로 수익실현을 위해 주로 아시아 국가 등에 분산 투자된 자금)자금“의 일본 내로의 철수가 미국의 서브프라임 문제보다 더 커다란 직접위협 요인으로 받아들여지고 있다. 따라서 정말 미국의 서브프라임문제가 안정된다 하더라도 별 영향 없으리라 안심하던 한국의 자본시장의 충격이 이렇듯 큰데 ”엔케리 트레이드자금“문제가 본격 발생한다면 한국의 금융시장과 부동산시장에 주는 악 영향은 외환위기의 이상의 충격
으로 나타날 것임을 우리는 걱정하고 있는 것이다.

REAL ESTATE Consultant 한주희(Jeffrey HAN)
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